文/好地研究院 王宇栋
11月23日，位于拱墅区的上塘地块创纪录地达到了20409元/㎡，大家房产董事长赵炎林的这一猛手震动市场，当天夜里开始，不少附近的楼盘借逾两万地价在招揽客户：地价大涨，房价涨价在即！
这一价格也远超业界预期，不少投资总监，总经理对这一逾两万的价格大呼看不懂，好地研究院统计近10年来公开市场中出让的所有地块，发现，2万的地价是“稀罕物”：
从2005年至今将近11年的时间里，逾两万地价的地块总共只有24宗，囊括了这11年所有的地价最高的项目。其中，08年之前仅一宗，08年后的这23宗逾2万地块，仅占同期主城区宅地成交宗数、面积的8.6%和7.3%，成交金额占比达18.2%。
由于08年之前只有一宗地超过2万，我们以下的观察点以2008年起的8年作为对象。
杭州进入第三波热潮
当下，杭州土地市场越来越热已经是不争的事实，由于逾两万地价的地块，大多都是当时全市场或者板块的地王，地王身上隐含了最极致的涨价因素，如果我们把逾两万的23宗地做一排序，我们清晰地发现，从08年至今的最近八年的进程，杭州发生了三次土地涨价潮。
从今年10月开始，杭州土地市场正走在第三波土地涨价潮中。
我们按照逾两万地价出现的时间，可以发现，第一波土地涨价潮从2009年7月-2010年11月，历时为17个月，其中2010年11月是著名的地王月，至今还有开发商深套其中。涨价潮形成的主因是国家启动房地产救市，期间有8个项目地价逾两万，这是首次大面积逾两万的景象，包括：
钱塘印象（2.1万）、绿城西子·御园（2.4万）、新华园（2.2万）、元丰庆春御府（2.1万）、绿城·兰园（2.1万）、九龙仓·君玺（2.4万）、滨江·凯旋门（2.4万）、滨江·西溪明珠（2.5万）。
第二波热潮从2013年9月-2014年1月。历时5个月，时间较短。起因是外来开发商抢滩杭州兴起的拿地热潮。大背景是主流开发商回归一二线城市，杭州作为1.5线城市成为拿地热门城市。
2013年9月5日“华家池之争”三地得主：绿地、世茂、滨江
期间共有四个项目拿地价破2万：融信杭州公馆（2.6万）、世茂·天宸(2.4万)、滨江·华家池（2.3万）、绿地华家池（住宅部分楼面价超2万）。
第三波热潮以低利率，松绑限购限贷等行政管制措施为起因，以回归市场化为特征，以10月滨江地块出让为标志，一个月内接连3宗地块突破两万：绿九项目（2.1万）、金茂府（2.2万）、大家项目（2万）。
2015年10月30日物联网地块出让会上的金茂竞买代表
每一波涨价潮都共同有两个清晰的特点：
一、新房销售量持续上扬，万套月常见；
二、成交价出乎大众意料，板块最高，或者全市场当年度最高的记录频频出现。
杭州八区拿地价超过2万项目汇总
注：中海御道2012年3宗地的价格已剔除了保障房的成本，从实际成本而言，已逾两万元。绿地华家池一号，剔除商业后的住宅部分，实际楼面价超过2万。
哪些区域最易诞生地王？
从地块的分布来看，24宗拿地楼面价超过2万的地块分布在5个板块。
此类地块主要聚集在土地稀缺、价值成熟的区域，比如，市中心、钱江新城，分别有12宗（50%）、8宗（33%）地块。
另外4个项目分布在滨江（2宗）、西溪（1宗）和拱宸桥（1宗）。
值得注意的是，在这波热潮中，滨江区、拱墅区首次破2万。至此，主城6区“地王”均突破了2万的楼面价。
谁最喜欢地王？
自2008年以来，地价超过2万的23宗地块，被15家房企分食。分析这些高价地得主，可以看出：
滨江、绿城、中海拿地数量占据前三，拿地宗数最多的为绿城和中海，滨江在面积和金额上居首位。
拿地各项指标前三房企
从拿地房企的性质来看，外来房企逐渐成拿“地王“的主力。
2009-2010年，5家拿地房企仅有2家外来房企，占比40%；
2012年末-2014年年初，共有7家拿地房企，有5家为外来房企，占比71%；
2014年末至今，6家拿地房企，4家为外来房企，占比67%。
近两次拿地潮有何不同？
2013年的涨价潮离今天距离近，参考价值超过2009年，如果把这两波潮进行比较的话，
我们发现，
从区域上观察：从2013年的中心（市中心、钱江新城），向今年的南（滨江）、北（拱宸桥）扩展。
从所有制方面观察：2013年4家拿地房企分别为国企1家（金隅）、民企3家（世茂、融信、滨江）。
今年10月以来的4家房企拿下三宗地块，分别为金茂、大家，绿城、九龙仓，这四家中，没有纯粹的民企。其中前两者为国企，绿城第一大股东为央企中交地产，九龙仓为外企，国企占比明显增加。
房企拿地情况汇总
2万地价是怎样炼成的？
第一波热潮，救市是诱因。
08年中央“四万亿”的救市政策在09年开始实施。天量信贷、股市飙涨，再加上对通胀的担忧，导致了投资投机性需求旺盛，推高了资产尤其是房地产的价格。
第二波热潮，外来房企是推手。
2013年，全国主流房企兴起回归一二线城市的热潮，杭州全年共有28家房企首次入杭，共拿下了32个项目。为了抢占市场份额，“高周转”路线成为多数房企的选择。外来房企多，销售周期短，土地争夺激烈，再加上2012年下半年开始去库存加速，推动了地价攀升。
第三波热潮，政策松绑与低利率环境共同作用。
①利率低，从启动降息以来，5年以上按揭贷款利率已经从6.15%降至4.9%，幅度达到20%。对于购房者与开发商，都大大降低了融资成本，起到了积极的作用。
②改善型需求释放。自去年下半年以来，随着限购限贷政策放开、利率一降再降，改善型需求爆发，成为支撑今年4月以来杭州楼市“七连万”的中坚力量。改善市场优异的业绩增长给房企带来的信心，优质地块出让竞争越来越激烈。
③最近一年半以来，推地偏少使供求关系恢复了平衡。自从2014年1月达到上一波涨价潮的顶峰之后，2月份开始的新房降价潮使土地市场冰冻，从而导致推地量大幅减少，在去年2月到12月，杭州八区推地量仅45宗（宅地），体量520.6万方，体量降幅61%。
今年1-8月份，也比2013年1-8月份下降73%（宅地体量），市场有了一定的时间修养生息，使开发商的拿地能力有了较好的恢复。
滨江华家池鸟瞰图
今天，当我们再一次处于涨价潮之中时，我们回望一下历史：这些逾两万地价的项目，有没有产生利润呢？地王项目有没有产生热销盘呢？对当年跻身杭州市场top10有否帮助呢？
请关注明天的续篇“杭州地王项目有利润吗？”
