编者按：
在刚刚过去的11月22日，位于超山风景区的东晖·龙悦湾迎来首开，据悉，300套房源当天去化九成。
与杭城今年诸多的首开楼盘不一样，龙悦湾之所以值得被重点提及，是因为该盘不到4000元/平方米的首开均价，几乎把杭州房价一夜拉回到十年前。要知道，早在2005年，直线距离更远的下沙沿江东区，房价就已经卖到了4000元/平方米以上。
龙悦湾不到4000元/平方米的首开均价，几乎把杭州房价一夜拉回到十年前
龙悦湾像是一面镜子，它照出了这么多年杭州楼市的尴尬之处。这个前不久刚被宣布为明年G20举办地，而在更早的时候则被确立为2022年亚运会东道主城市杭州，俨然二线城市龙头，此前，更是以“房价一线城市”被广为所知。
但是，在走过本世纪初的“黄金十年”，自2010年走入调控周期后，杭州楼市就几乎成为国内一二线城市中波动起伏的典型。很多数据都指向一个“尴尬”的现实——在越过2010年的顶峰之后，这六年来，杭州房价几乎没涨，某些区域甚至有不小的下跌幅度。
那么，这六年来，杭州房价究竟经历了怎样的变化？哪些区域房价六年来不涨反跌？谁又表现得更为坚挺？更重要的是，杭州房价后续将如何走？
为了解答以上疑问，住浙网特推出“六年来，杭州房价有没涨？”系列调查，敬请关注。
核心提要：
价格整体下降，阶段性起伏明显
六年间，杭州楼市经历了什么？
是谁决定了房价六年不涨？
文/住浙网研究员 周吉羊
截止11月22日，距离2015年结束仅剩下1个月多一点的时间，今年杭州楼市的总成交量已经突破10万套大关，仅差一万多套即可破09年记录，成为杭城商品房历史上销套数最多的一个年份。
而在成交即将刷新历史高点的同时，杭州的房价却并没有应势上扬，与六年前的房价水准相比，甚至还低了不少。
排除其他因素，仅单纯从杭城八区商品房年均交易均价来看：2010年，杭州楼市商品住宅成交均价是17558元/平米；2015年截止目前，这一数值是16043元/平米。
尽管与六年前相比，今天的新房产品结构中刚需占的比例大大增加，年度均价不能绝对都反映出价格的涨跌趋势，但是作为一种普遍性的参照，还是值得关注。
6年间，由于调控政策的作用，杭州楼市成交量波动起伏，房价也随之波动。
价格整体下降，阶段性起伏明显
2010年，整个杭州八区商品住宅的成交量为46653套，均价达到了17558元/平米。进入2011年，由于受到双限政策调控的影响，成交和价格急速下跌，住宅的整体成交套数不足3万套，价格也下跌到了16343元/平米，降幅达6%。
2012-2014年，八区的成交量逐年上涨，而房价呈现的却是倒“V”形状。
2012年，杭州的商品住宅成交量达到了69759套，但是成交均价却继续下行，下降到14754元/平米，相比前一年每平米单价下降1600元。在这一年的杭州八区住宅成交前十中，虽然低于年成交均价的仅有3个楼盘，但位于第四的宋都东郡国际和位于第十的青枫墅园的价格都只有9575元/平米和7489元/平米，相对程度上拉低了价格水平。
2012年杭州八区商品住宅成交套数前十
2013年，杭州的商品住宅成交量为69784套，与2012年基本持平，但成交均价上涨至16519元/平米。这一年，也是外来房企史上最大的入杭潮，地王迭出，房价上涨明显。
而到了2014年，楼市延续2012年量升价跌的态势，成交上涨至75631套，涨幅明显，而单价则下跌到15341元/平米，同比跌幅达7%。
观察2014年的住宅商品房成交套数前十，我们不难发现，卖得好的，多为价格较低的刚需楼盘，除了万科西庐和龙湖春江郦城成交均价达到2万元/平米以上，其余楼盘多位于余杭萧山，均价都不足14000元/平米，有一半楼盘均价甚至不足10000元/平米，这也某种程度上导致了全年成交均价的下降。
2014年杭州八区商品住宅成交套数前十
今年来，楼市量价齐升。截至目前，杭州八区的住宅成交已达87858套，已然刷新历史新高，均价也上涨到16000元/平米左右。
六年间，杭州楼市经历了什么？
2000-2009年，杭州楼市走过了一个房价持续上扬的黄金十年。而后，2010年的房价在限购政策的出台中忽上忽下最后平稳上扬，与此同时也达到了近六年以来杭城八区商品住宅年销售均价的峰值。
受制于《国八条》等不断叠加的史上最强调控之下，2011年整体房价有所下降，成交量萎缩；而后，2012年上半年，杭州楼市的成交量开始反弹，较2011年涨了近一倍，但当年春节后大批楼盘的降价潮，导致2012年的成交均价并没有随着成交量的上扬而上扬，而是比上一年再一次下降。
2013年，受益于史上空前的外来房企入杭潮，杭州土地市场量价齐旺、地王频出，并向新房市场直接传导。因此，在连续两年下跌之后，杭州房价在这一年迎来了止跌回升。
2013年，杭州土地市场量价齐旺，9.5华家池大战，三宗地共吸金136.7亿
但是，到了2014年年初，就在杭州存量房到达11万余套的风口浪尖时，市场又兴起了一阵降价潮。
同年7、8月，杭州限购松绑，成交量开始回暖，但由于高库存的影响，供大于求，房价依然再次下跌。
进入2015年，330新政让一大批开发商为之雀跃，全面回暖开始在各个区块蔓延开来，成交量再一次放大，月成交破万套成为了市场常态，而经由房价下跌以后的补涨以及高端市场的大面积发力，让成交量和成交均价都在前一年的基础上有所拉升。
但值得一提的是，2015年房价的上涨，依然没有跑赢成交量的上扬速度，就目前杭州楼市的整体成交均价来看，排在近6年来倒数第三的位置。
而就在此时，杭州楼市的存量已经攀升到了近17万套。
是谁决定了房价六年不涨？
纵观这六年来的成交量和房价变动，不难发现，促使这一现象生成的有以下三个重要因素：
1、高库存是制约房价上涨的核心因素。
六年来，杭州楼市的商品房存量逐年上升，从2010年的46357套暴涨至如今的169373套，急剧攀升的库存也使得房价的整体下跌。
2、政策扰动尤其是限购限贷压抑了需求，致使去化速度下降，大面积与双拼户型成为销售难题。
2010、2011年，在限购政策、《国八条》等强调控的影响下，房价势必出现了一定程度的下降，而伴随着2014年限购政策的松绑以及今年的330新政的出台，在政策调控减弱的情况下，房价也得到了回暖。
3、开发商普遍追求的快速去化策略导致拿地到上市的时间大大缩短，致使库存短时间内急剧上扬。
从2013年开始，快速去化正成为越来也多开发商的共识。以开盘速度的年度TOP10楼盘为例，2011、2012年，杭州八区平均开盘周期分别为16.54、20.95个月，而自2013年开始的最近三年，拿地到开盘的周期大致为8个月左右，较之前缩短了差不多一半以上。
2011年以来杭州八区年开盘速度第一的楼盘详情
一些开发商为了快速销售，开盘速度快的惊人，以最近几年年开盘速度第一的楼盘为例：2011年，保利玫瑰湾以11个月的开盘周期夺得第一，2012年，滨江凯旋门的开盘周期也达到了12个月，进入2013年，景瑞御华府拿地到开盘仅用了5个月，较之前的开盘周期大大减少，2014年，排名第一的景瑞申花壹号院开盘周期也只有7.6个月，在2015年前三季度里，远洋香奈则以6.3个月位列第一。
