【调查：六年来，杭州房价涨了吗？③】2016，杭州房价会涨吗？

本文导读：

1、总库存已连续两年回落，供需关系逐渐向供方倾斜

2、库存少、利好多、改善型集中的板块和楼盘或将率先上涨

文/住浙网研究员 倪陈露

随着“万套月”渐成常态、下半年土地市场转热、政策面利好一再支撑……在2015年接近尾声的时候，人们猜测，2016年，杭州的房价会上涨吗？

回溯2015年已经走过的11个半月，杭城八区商品房库存从年初的11万套涨至如今接近17万套，近6万套存量的增加，是2015年杭州楼市量升价平的最主要原因之一。

但与此同时，运河宸园、绿地旭辉城、中国铁建国际城等一批楼盘的涨价行为，又是杭州楼市房价上涨的一个个缩影。

他们用实例告诉人们：抛开整体库存看个体板块，供求关系合理、土地资源优、各项利好支撑的优质板块涨价的可能性最高。

总库存已连续两年回落，供需关系逐渐向供方倾斜

根据住浙网数据统计，截止12月13日，杭城八区商品房存量为168220套。剔除商业部分，住宅存量为92743套，存量面积1114万方。

由好地研究院提供数据显示，自2013年以来，杭州八区商品住宅的实际库存已经实现了连续两年的下降，按照今年前11个月的住宅成交面积（1015万方），杭州八区目前的存销比在12个月左右。

八区历年住宅供需总量合计

备注：（①数据截止11月30日，面积单位：万方；②出让面积已扣除10%公建；③2015年数据中，宅地成交与新房成交截止日期为11月30日）

从上表可知，2014年、2015年由于推地面积小于销售面积，导致实际总库存连续两年下降。这使原先供大于求，高库存的情况得到了缓解，一些区域，供求关系开始向供方倾斜，为房价的坚挺与上涨创造了较好的基础。

自2015年10月1日起，杭州商品房预售门槛提高，10月1日后新拿的地块，预计将较目前推迟三个月左右才能上市。

除此之外，明年G20峰会的召开，也势必将延缓部分板块楼盘的施工进度。

这些因素也将进一步遏制未来一段时间内杭州楼市库存量的上涨。

另外，观察可得，目前的商品住宅库存中还很多来自销售周期超过3年以上楼盘的存量，这些楼盘去化能力相对较弱，有些几乎属于“静态库存”。

综上，综合考虑大部分15年以前拿地的地块已经面市，落实到主城、萧山、余杭的商品住宅实际库存也出现了下降，主城区和余杭更是出现了明显的下降曲线，我们有理由相信杭州八区商品住宅的库存已经到了临界点。

也就是说，2016年，杭城八区的商品房显性库存（已预售证尚未销售的房源总量）很有可能止步于17万套。从总库存上看，以主城区的住宅为例，2015年已经大幅下降，以销售的总面积减去推地的总面积，到11月底，库存下降了213万方，相当于少了2万套的实际总库存。

库存少、利好多、改善型集中的板块和楼盘或将率先上涨

在住浙网本系列的房价调查②当中，我们截取了近5、6年杭城各板块的房价走势对比。对比发现，众板块之间价格涨幅差异较大，有些板块不升反降，也有板块在楼市低迷期仍然能够坚挺。

住浙网研究员认为，以下因素将决定房价能否上涨的关键： 

一、板块库存少的板块房价将率先上涨

众所周知，九堡、下沙东，乃至市中心的华家池板块，板块内不少楼盘面临涨价难的问题，最重要的原因莫非于库存过大；而对于另一些板块，滨江、奥体等，因为供小于求，从去年下半年开始，奥体板块的在售价格就出现了上涨，至今年早已恢复到降价之前，乃至有一个较大的提升。

在住宅存量少的区域，地价的上涨将有可能推动房价的上涨。滨江区库存量小，需求大，当该板块地价进入2万时代以后，区域内的钱塘玫瑰湾、绿地旭辉城等应声涨价。

另一个例子是中国铁建国际城，其所在的上塘板块，本来只有国际城单盘。自今年9月以来拍出三块高价地，其中大家所竞得的地块，直接让上塘地价达到了2万元/㎡上，就在大家拿地不到一个月的时间里，中国铁建国际城的成交均价就较此前2.1万元/㎡上涨至2.3万元/㎡，且190方左右的大户型出现成交高峰。

二、政策刺激将利好楼市

去年以来，楼市松绑的政策不断出台，在即将来到的2016年，政策继续松绑是大概率事件。这将对杭州房价产生积极的影响。

从杭州市本身来观察，除了创业创新，促进新经济发展，吸引投资与人口导入之外，制度上的变革，也将利好楼市，像同城化，货币化安置等等，都将刺激购买力，而基础设施的建设的加快，也将对杭州房价起到十分正面的作用，尤其是几个国际性会议的落户杭州，将提升杭州的吸引力。

以交通为例，未来几年内，包括现有的地铁走向无疑将影响到区域房价；对于配套和重大事项的公布，以奥体板块以及其辐射到的钱江世纪城等区域为例，奥体博览城、亚运会、G20等等利好都将刺激该区域内的房价。

如奥体板块的绿地旭辉城，该盘近期的销售均价达到了2.7万元/㎡左右，而在上述利好之前，同样也是滨江区未拍出2万元/㎡以上地价之时，该项目的售价在2.4-2.5万元/㎡，也就是说，近期的涨幅达到了2-3千元/㎡。

奥体博览城效果图

另外一个可以预期的板块是之江，2016年年初，贯通紫金港路与之江的紫之隧道将开通，将大大拉近之江与城西的距离；除此之外，西湖大学、云栖小镇等配套的落地，之江板块在蛰伏多年后，上述利好也有望助其否极泰来。

三、改善型房源率先上涨

上文我们所提到的例子中，无论是运河宸园、绿地旭辉城，还是中国铁建国际城的大户型，无一例外均是改善型房源。

一方面，改善型房源的溢价能力更高；另一方面，杭城的改善型需求较为强烈，购买力强。

这一趋势在短期内几乎不会改变。因此我们也有理由在目前的实例基础上推测，明年很有可能依旧会是改善型房源抢得涨价先机。

因此，我们有理由相信，2016年，有上述标签的楼盘，亦或板块，将会率先上涨。当然，其中也有板块或者楼盘已在2015年便实现了上涨，这些区域在未来依然有继续上涨的可能。