杭州楼市成交破纪录，这个板块成交将创新低？

核心提要：

在售住宅房源不到900套 后期土地供应稀少

九堡目前多以现房在售 大户型扎堆

冲高回落：九堡楼市十年起伏史

文/ 住浙网研究员 蔡骏

沉寂许久的九堡板块，终于在11月底的房交会上迎来新项目的入市，昆盛肖邦于11月28日首推11、12、13号楼，共计145套房源，户型为75、88和116㎡，75方三房80万起，88方三房95万起。同时，该盘在当日推出了少量特价房，75方房源一口价80万，并有存一万抵五万、赠送一万车位抵用券的优惠。

截止12月14日，距离开盘半个月时间，住浙网数据监控显示，昆盛肖邦已经签约35套房源，签约均价12821元/平方米。

截止12月14日，昆盛肖邦已经签约35套房源

昆盛肖邦首开之后，住浙网研究员接到其邻居大家·多立方的促销电话，表示目前在售房源均价只要12000-13000元/平方米。大家·多立方是九堡老盘，高峰期售价曾到过1.6万/平方米，后屡屡推出打折优惠。

在经历了2009、2010年的高峰之后，因为紧邻供应大户下沙，加上本身宅地供应乏力，九堡经历了连绵的量价齐跌史，板块房价下跌成为常态，而成交量更是逐年下跌。

截止12月14日，杭州楼市已经成交了近11.6万套房源，一举超过09年的高点，创下历史新高。但九堡到目前为止，只成交了611套住宅房源，成交却创下近七年新低。

在售住宅房源不到900套 后期土地供应稀少

目前，九堡板块在售住宅新盘仅6个，大部分处于尾盘销售期，整个板块住宅供应量目前为865套（其中昆盛肖邦占309套）。沿江区域的悦麒美寓、宋都阳光国际、郡原相江公寓还有部分房源在售，但沿江区域楼盘多走稀缺江景大户型路线，定位高端，价格多为15000元/平方米起，普通刚需难以驾驭。

九堡核心住区价格则相对亲民，但目前仅有昆盛肖邦为新盘，项目规划建筑面积19万方，刨去2万方商业，仍有17万方左右，不远处的九润公寓仍有少量139方起房源在售，大家多立方还有1幢楼未开。

在反观土地市场方面，九堡板块最近一次有宅地出让还要追溯到2014年1月10日，当时昆仑拿下江干科技园北地块，楼面价6734元/平方米，也就是现在的昆盛肖邦项目，并且板块后期的土地供应也非常稀少。

一方面是销售困难，另一方面是土地供应稀少，供需都存在问题，九堡成交创下近7年新低也并非偶然。

2015年九堡板块楼盘成交一览表（截至12月14日）

九堡目前多以现房在售 大户型扎堆

目前，除了新开楼盘昆盛肖邦，九堡在售楼盘基本都已进入现房状态。

位于沿江区域的宋都阳光国际目前主力在售239-272㎡的沿江第二排和第三排，均价在16000-19000元/㎡之间,另还有少量173㎡精装修房源在售，均价在26000元/㎡，预计明年1月底将加推沿江第一排房源，价格也会较现在有所上涨。

宋都阳光国际目前主力在售239-272㎡户型，均价在16000-19000元/㎡之间

同为沿江区域的悦麒美寓是板块内少有的还有小户型供应的项目。据统计，项目目前主力在售乾堂组团2号楼面积190方大户型江景房，均价约20000元/平方米，总价约380万/套，少量在售小户型90方，均价15000-17000元/㎡，另据置业顾问介绍，新一期的沿江3个单元房源起码明年下半年才会面市。

沿江区域另一个目前在售项目为相江公寓，目前在售洋房和高层房源，洋房户型为157-258㎡，均价19800/㎡，目前还剩20多套，而高层主要户型为255㎡，均价在21000-22000元/㎡之间，共计100套，其中50套还未开盘。

和昆盛肖邦同区域的大家多立方目前仅剩商铺在售，住宅房源还剩1幢楼未开，而另一幢10号楼刚刚于上周末开盘，户型为89-139㎡，共计120套，均价在13000元/㎡左右。

此外，昆盛肖邦不远处的九润公寓尾房在售，仅有143-169㎡的20套左右的大户型，均价1.3万/平方米左右。

冲高回落：九堡楼市十年起伏史

九堡，这个介于城东新城和金沙湖的板块，曾经在杭州楼市风光无限的2009年,经历过疯狂式的上涨。也曾经在“限购限贷”政策的调控下，出现价格的大幅“沦陷”，楼盘爆出7折销售的松动。

2006年：开启九堡第一波开发潮

2006年5月，德胜路区域的金海香滨湾一期开盘，均价5859元/平方米。当时的九堡，在杭州人眼里只是一个远郊的边缘板块。

之后，昆仑红苹果、名城左邻右舍等项目的陆续开盘，开启了九堡楼市的第一波开发潮。

2006年5月25日万科地产以4.76亿摘得江干科技园N-8、N-10地块（万科魅力之城），高调杀入九堡。次年4月，魅力之城首次开盘，推出181套房源，在经历一天一夜的漏夜排队后，所有房源被预订一空，当时的开盘均价是7100元/平方米，鼎盛时期，魅力之城的价格甚至被拉升至13000元/平方米。从此，九堡板块成为一批“黑马”，正式进入购房者的视野。

此后，郡原、绿城、宋都、天阳、大家等房地产开发企业相继进入这个板块。

2008年-2010年：板块快速发展 均价直线飙升

2008年，绿城集团正式在九堡沿江板块推出春江花月的“姊妹篇”——丽江公寓。此后数年的时间里，沿江板块新增了郡原·相江公寓、宋都·阳光国际、天阳·九筑、大家·多立方等多个楼盘。

2008年，绿城集团在九堡沿江板块推出丽江公寓

2009年是九堡板块最风光的1年，早在5月的时候，宋都阳光国际一期还只卖9000多元/㎡，此时的九堡板块正值利好因素不断，加上较低的价格，理所当然的吸引了众多投资客的目光，转而到了09年底，九堡沿江板块已经普遍涨到毛坯1.9万元/㎡，半年多的时间疯狂上涨了100%-150%，同时销量也突破了7000套，堪称杭州当年涨幅最猛的区域之一。

到了2010年，九堡板块达到了历史巅峰——当年成交均价为20686元/㎡，伴随着价格的上涨，销量也较前年大幅下降。

2012年：政策调控 价格首次沦陷

而后受调控政策的影响，投资客退潮，资金吃紧的开发商开始寻求以降换量，九堡楼市也逐渐开始回复其应有的正常水平。

板块第一次价格大幅“沦陷”是发生在2012年12月20日，当时板块内项目德信泊林印象率先发起攻势，推出促销房源，起价13650元/平方米、均价14800元/平方米，相较其同年3月开盘时20000元/平方米的均价，均价直降5000元/平方米，相当于打了7.4折，令九堡房价找回了2009年的感觉，而后同板块其他项目也跟进跳水降价，使得九堡板块瞬间成为“昔日黄花”，那年的板块均价直接跌幅至16128元/㎡。

2013年：板块利好带动价格回升

2013年，沿江大道钱江新城至九堡段通车，给九堡板块打入一针强心剂，不少在售楼盘的访客量开始增加，连少有成交的高端楼盘的成交量也大幅上升，这使得板块内的楼盘开始酝酿涨价，打响板块降价第一枪的德信泊林印象的最高房源价格也终于回升到18000元/平方米左右。

沿江大道九堡段

2014年：大家·多立方推清盘特惠房源

2014年成交骤降，上半年沿江区域的楼盘成交较少，致使均价稍有回落，到了下半年，绿城丽江公寓又经历了融创的入主，在7月将成交均价降低至19840元/平方米。较之前的26500元/㎡的成交均价，有7折以上的幅度；

1个月后，大家多立方推出了均价14000元/㎡的清盘特惠，相较之前16000元/㎡左右的成交均价，降价幅度接近2000元/㎡，也将九堡房价拉至新低，但是以价换量的效果立竿见影，在此后的9月份，多立方一共成交了217套房源，占全年成交总成交量的80%，是2013年总成交量的2倍。由于之后大家多立方的库存房源高效率去化，板块均价又回到了年中的16500元/㎡左右。

2015年：相江公寓打响降价第一枪

刚进入2015年，九堡板块又迎来了一次降价冲击波，1月，相江公寓推出了鼎石苑1、2、3号楼共60套155方大户型房源，起价仅为12880元/㎡，相较近期成交的1号楼20000元/㎡以及2、3号楼拼接房源15500元/㎡左右的均价，相江公寓此次的降价幅度不可谓不大。九润公寓立马也推出了特价优惠活动，为2号楼和8号楼，均价10800元/平方米，要知道项目近一个月的成交均价当时还在14000元/㎡左右。

之后的大半年时间里九堡板块一直沉寂，而在年底终于迎来了板块内许久未见的新鲜血液，昆仑旗下的昆盛肖邦，首推小户型房源，75方三房80万起，88方三房95万起，并且推出特价房源，据置业顾问介绍折后仅需1万元/㎡左右即可，相较09年13000元/㎡还要再低上3000左右。

由于杭州的天量库存，以及板块内鲜有新盘出现，老盘之间要去化走量，或微调或特惠，土地供应跟不上，九堡板块房价下跌是必然的趋势。