住浙网12月29日讯（首席研究员 方晓泉）昨天，2015年12月28日，是值得记住的日子：萧山地价媲美主城六区了！就价位而言，今天钱江世纪城奥体板块已经真正地融入了主城区，享受了同城化待遇。
奥体板块规划图
杭州奥体博览城，位于杭州钱塘江南岸、钱江三桥以东，分为滨江区块和萧山区块，是杭州市“十二五”城市建设发展的工程，规划总面积583.89公顷。其中，萧山区块位于萧山钱江世纪城内。
钱江世纪城中奥体板块（即奥体萧山区块）所处的位置图
今天钱江世纪城的奥体板块地价创下萧山有史以来的新高，达到了近1.6万元/平米的高度，无论是在激烈争夺的过程中，还是在拿下之后，市场关注的焦点是，如何看待这个新高？
我们认为，这是一种巧合，是由于几种力量突然找到了一个爆发点而导致的：
目前不少房企正处于年底抢补储备的节骨眼上，突然“巧遇”了两波巨大力量：
第一、改善地块的争抢潮，下半年以来，争抢力度越来越大，市场从回暖走向热度渐高；
第二、G20与亚运会等众多利好的刺激，需要一个情绪的宣泄口。
出让会现场
这两种力量在奥体板块的两宗地块上，得到了淋漓尽致的挥洒，资本在尽情表达意志的同时，顺便也把萧山区与传统主城六区之间，因为长期行政区隔与发展程度差异产生的地价落差的缺口也给“补”上了。
战况异常激烈
先来看看今天的战报：【直播回顾>>>】
成交情况
今天出让的三宗地块，虽然参拍者众多，共计15家，但这些房企表现出了极强的目的性。奥体的宅地，最终的对决在富力和融创之间展开；兴议村地块，在润和与龙湖之间展开，旭辉竞得的地块，由于包含了60%的商业，虽有四家报名，但仅一轮报价，充分体现了旭辉的理性与把握机遇的能力。
其他两宗宅地争抢极其激烈，最后龙湖苦战28轮，以11465元/平米，溢价53%拿下29号兴议村宅地；
68号竞买人龙湖
融创地块的争夺更为激烈，以苦战45轮，溢价60%拿下的奥体宅地，最后成交地价15988元/平米，创下萧山历史新高，排名今年杭州八区宅地成交楼面价的第11位，在江南岸区域，则排名第三位(仅次于金茂和绿九滨江地块)。
66号竞买人融创
60%溢价率，排名今年杭州八区宅地成交溢价率的第四位，仅次于金茂滨江地块（66%），绿九滨江地块（71%），泰禾未来科技城地块（71%）。
在今天的竞拍之前与之后，好地研究院都与业界人士进行了多方讨论，大多数意见认为，今天两宗宅地的成交价格比预想中要高出一些，比理想的价位大概要高出15%左右，即如果融创地块在1万4，龙湖地块在1万元左右成交，可能有较好的盈利预期，现在高于这个预期15%的价位拿地，不但说明了现在土地市场的热度，也充分显示了本文开头所说的三种力量的合力所显示的威力。
今天，改善型牛市烧到了萧山，叠加上了众多利好的预期，两者合力，在补储备周期的背景下，钱江世纪城成了资本“撒欢”的宣泄口。
资本“撒欢”
资本“撒欢”的表现有：
1、报名房企数创新高
27号奥体地块，29号兴议村地块均有10家房企报名竞买，是萧山历史上首次达到2位数。
2、地价刷新三大记录
融创以1万6的地价拿下27号奥体地块，使原先三项记录作古：
（1）奥体核心区地价记录，超过了2013年5月莱蒙和旭辉13500左右的地价。
（2）钱江世纪城地价记录，同时也是萧山区的地价记录。此前，钱江世纪城和萧山区的最高地价是由绍兴房企金昌于2011年1月首次入杭时创下的14543元／平米。
3、一线品牌集聚，新面孔参拍
今天的出让会，不仅集聚了万科、旭辉、龙湖、融创、富力、保利、金地、滨江、新城、碧桂园等杭州一线品牌房企，也有新面孔和昌，还有近来土地市场上出价积极的国企润和房产，此外，今天观摩席上还坐着鲁能、北大资源等外来房企的身影。
4、萧山与滨江区接壤的区域，包括世纪城、风情大道沿线，已经由暖转热了。
而在这一区域内，此前以底价、低价拿地的房企，成为最大的受益者。包括：
（1）今天底价拿地的旭辉，地块住宅体量虽然不大，但拿地成本优势明显。
（2）今年8月，钱江世纪城拿地的碧桂园。
（3）8-10月间，底价拿地的万科、中铁建、滨江、平安、新城。
涨价底气
钱江世纪城奥体板块的地价上涨动力强劲，其原因在于：
首先，被邻居带动，成为滨江区购买力外溢的最佳选择区域。
钱江世纪城板块，紧邻两个高端板块——滨江核心区、钱江新城。目前，特别是在10月份滨江区地价突破2万之后，滨江核心区和钱江新城一样，已经成为高端楼盘的聚集地。滨江核心区有金茂府，钱江新城有万科大都会、融创侯潮府等。
整个滨江区库存较低的现实，地价的飙升，使毗邻地区，尤其是像钱江世纪城奥体这样的板块，成为滨江区购买力外溢的理想之地，也使今天地价飙升成为必然。
但是梳理一下这两个地区的最近两年来的地价涨幅，可以发现，两者的涨幅几乎同步：
以2013年5、6月份，到2015年年末这段时间作为考察点，可以看到，滨江核心区和萧山钱江世纪城的地价同步上涨，涨幅相同。其中，滨江区地价从13500（2013年拿地的莱蒙项目和旭辉项目）到了21500（金茂），涨幅60%；萧山从9500（滨江集团所拿地块）到了16000（融创所拿地块），涨幅同样60%。地价飙升，为了盈利，迫使新房产品走向改善产品的高端市场，在滨江目前无地可供的情况下，开发商试图让毗邻的世纪城升级，从刚需成为改善市场。
由于与高端板块为邻，使钱江世纪城做改善产品成为可能。从结果来看，融创项目定位必然会是改善以上，15988元/平米的拿地价格，仅仅比金茂府地价（21512）低了两成多，也仅仅比市中心的文晖板块低了1000（朗诗文晖南地块1万7）。
其次，由于一系列利好，在杭州所有板块中的级别，钱江世纪城已经上升到了第一梯队。利好包括
（1）2016年G20峰会；
（2）2022年亚运会；
（3）2022年前2、6、7等三条线路将通过世纪城。
（4）崇文小学、杭二中、学军中学等优质教育资源进驻。
这是今天融创和富力勇于出高价的核心因素之二。
撒欢之后的理性思考
奥体1.6万元/平米和兴议村1.15万元/平米的地价，都超过了不少业内人士的预期，也引发了不少担忧情绪。
有观点认为，尽管有重大利好，但是世纪城板块还不太成熟。短期内涨价动力并不强。奥体板块的绿地旭辉城，已经从年初的2.3万涨到2.8万（精装），短期内继续涨下去的动力能否持续，有待于观察。融创保本房价要卖到2.6万（毛坯），与旭辉城相仿。而龙湖的兴议村地块，因为是刚需项目，客户对价格敏感，涨价动力也不足，龙湖能否成功盈利，压力不小。龙湖保本房价在19500，高于附近楼盘龙湖春江悦茗目前18000左右的均价。
但据本网最新得到的消息，春江悦茗即将涨价。
融创、龙湖项目测算
但相反观点认为，融创和龙湖有利可图：
首先，奥体板块的供需结构较为平衡。
其次，无论是改善市场或者刚需市场，相邻的滨江区购房者想要买房，最近的就是世纪城，以及风情大道沿线。
第三，融创和龙湖的营销实力都很强，尤其是龙湖，以往项目的售价普遍高于板块平均水平。
萧山和主城区的地价缺口，今天已经率先在奥体板块上补上了，今后，拿到地的开发商，能否通过房价的抬升，真正填补上，还有待于市场的检验。
由于融创和龙湖地块的保本售价必须高于目前周边楼盘的均价水平，要弥补这个价格缺口，在项目开发周期内，除了消费者在利好预期下持续涌入，以及承接滨江区外溢的购买力之外，还需要融创与龙湖通过产品与综合运作能力的考验，抬升新房产品的价值，进而消化高成本，成功实现盈利。
尽管压力犹存，但是，作为G20和亚运会两大利好释放的中心区域，钱江世纪城的未来配套建设速度，也许可能会超出人们此前的预期。
