写在前面：
87方的别墅，77方的洋房，135方的排屋……
从绿城桃李春风到如今的滨江西溪之星，再到杭州万科目前重点推出的视力表、乐高，以及之前的御华府玲珑墅等，杭州楼市的低密（“低迷度产品”简称，下同）市场，可谓劲刮“玲珑”风。
如果将时间前推四年，以上都几乎不可想象。
在杭州的低密市场，历来有“贪大求豪”的传统，洋房130方起步，排屋三四百方是常态，更不用说动辄五六百方以上的别墅了。
杭州低迷产品“小时代”的背后，当然是根源于整个市场的变化。从需求端来说，一方面，这几年，浙江民营经济低迷，高端购买力整体性下降；另一方面，随着房产品的投资属性降低，购房者越来越追求性价比。
从供给端来说，部分开发商在低密产品上的突破性创新，推动了整体低密市场的产品变革。
诚然，低密市场的玲珑化，就根本性而言，并不是以牺牲舒适性为代价，否则就很难赢得市场喝彩。低密产品“小而美”的高赠送比时代由此开启。
这些低密度产品是如何在螺丝壳里做道场的？亦或者直白的说，它们的拓展面积是从哪儿来的呢？住浙网选取了部分典型性楼盘的典型性产品，进行详细解读，特推出“杭州低迷‘小时代’”系列报道。
今天推出的是系列报道第一篇：
杭州低密“小时代”①滨江西溪之星：
不仅一楼买一层送一层，中间楼层户型赠送面积也超过了10%
核心提要：
代表户型①：一层77方带地下室、花园C1户型
代表户型②：128方F户型
代表户型③：90方B户型
文/住浙网研究员 倪陈露
经由去年下半年“户型瘦身，房源激增”的规划更改后，滨江西溪之星已于7月中旬亮相。
该项目一经面市，便引起了购房者的广泛关注，其花园洋房户型-------面积在74-139方之间，实际得房率超过100%，层高三米，一梯两户设计，一楼买一层还能够送一层且带花园……
西溪之星区域鸟瞰图
据项目负责人透露，虽然距离西溪之星计划认筹的日子——8月6日还有一定时间，但是不少户型和楼层已经处于供不应求的阶段。
西溪之星是杭州低迷市场“小时代”的最佳缩影。
该盘最初的规划，全部是279～345方的排屋。去年下半年，西溪之星规划调整公示，修改为主力户型在77-139方的5-7层花园洋房，仅有少量沿河排屋，其户数也从322户跃升至1114户。
西溪之星相邻大华西溪风情、西溪融庄、昆仑府等楼盘，以排屋、别墅等高端房源居多。虽同为低密产品，西溪之星由“大”改“小”，主打面积小、总价低的低密度花园洋房，开辟了一条差异化竞争之路。
变身之后的西溪之星，如何在“小”户型上继续走低密化的道路，今天住浙网选取了西溪之星的三个花园洋房户型进行解析。
代表户型①：一层77方带地下室、花园C1户型
特点：三开间朝南，另赠送和一层几乎同面积的地下室，及每户平均50平方米的花园。
赠送面积：和一层近乎相同的地下室、户均50方的花园、飘窗、阳台、设备平台等赠送。
户型要素：加上地下室，共设置了4个房间2个卫生间，除此之外还有储藏室、休闲活动区域等设置。
房源所在楼幢：一层地下室户型大小以具体楼幢为准
在这个77方户型的1楼，是两房两厅一卫的设计。
三开间朝南，客厅面宽达到了3.6米；两个卧室的面宽分别达到了3.4米和3.1米。
其中，一层最明显的特点在于，两个卧室、厨房以及卫生间，全部有飘窗面积的拓展，且是全赠送空间。
另外，从一楼通往地下室的部分全赠送空间，由设备平台改造而来，相应设计成为了一楼楼梯口位置。
阳台是常规的半赠送空间。难能可贵的是，这个77方的户型还是南北通透的，厨房、餐厅、客厅、阳台一气呵成，且一楼是全明的。
整体来看，这个户型几乎没有任何一点过道的浪费，且尽可能地拓展了全部可拓展空间。
再来看看这个户型所赠送的地下一层。
首先，地下室的面积几乎达到了一层的标准，还包含有两个房间和一个洗手间。
洗手间巧妙的设计在了楼梯口的位置，保证了面积的合理利用，没有造成浪费。
考虑到地下室的采光问题，这个户型的地下室最大特点在于，拥有一个长2.6米、宽3.4米的采光井，面积接近9平米，一定力度上解决了地下室的采光问题。
书房设置在靠近采光井的位置，保证了书房的自然光源。
由于是地下室，所以该层的卧室、卫生间均为暗卧和暗卫，这是不可避免的。
代表户型②：128方F户型
特点：三开间朝南，全明户型，主卧套房设计
赠送面积：飘窗、设备平台、阳台
户型要素：四房两厅两卫
房源所在楼幢：2、4、13、19、34#1单元01室、2单元02室；5#1单元01室、3单元02室；8#1单元01室；12、23#1单元01、02室；22#3单元02室（27、29、31#书房南北进深3300mm）
在这个更偏改善类的128方四房户型中，尺度则更加阔绰了。虽然这个户型面积相对较大，但依然基本无过道浪费空间。
首先，南向的两个卧室，以及主卧套房内的洗手间和公用洗手间中，均有飘窗的赠送。
另外，北向的卧室一半由设备平台改造，均为赠送空间；书房的一半面积则由阳台改造，计一半面积。
总体计算下来，这个128户型的赠送面积达到了14㎡左右。由于是花园洋房，西溪之星的户型在没有赠送面积的前提下，得房率就达到了90%，加上赠送面积，套内空间十分可观。
再从尺度的角度来看，这个户型的客厅面宽达到了4.3米，主卧套房的面宽有3.8米，次卧面宽3.3米，南向总面宽达到了11.4米。
代表户型③：90方B户型
特点：三开间朝南，全明户型，主卧套房设计
赠送面积：飘窗、设备平台、阳台
户型要素：三房两厅两卫
房源所在楼幢：1、24、30、33、35#1单元02室、2单元01室；3、6、7、22、25、26、28、32#1单元02室、2单元01室、2单元02室、3单元01室
考虑到B户型的赠送空间主要位于北向，我们用图片来说明赠送情况。
包含赠送空间的户型：
去掉赠送空间以后：
从这两张图可以很明显的感受到，在有赠送面积和去掉赠送面积的情况下，两者的差距非常大。这个户型在空间拓展方面，将能够向外延伸部分几乎均收纳其中了。
所以，在标准层中，正是在超过10平米赠送空间的支撑下，90方做到三房两卫，才能保证这样的空间舒适度。
