滨江楼市东移 萧山某盘60%客户来自滨江

本文导读：

1、滨江区住宅库存告急，区域内新盘供应“杯水车薪”

2、滨江楼市东移，大鳄纷纷萧山擒地

3、滨江新房承接力不足，为什么火了萧山？

文/住浙网研究员 倪陈露

时隔两年后，高溢价率重现萧山土地市场——

8月26日，碧桂园、中铁建以9540、7504元/㎡的楼面价分食钱江世纪城和萧山市北两宗地块。其中，世纪城地块所创造的28.8%的溢价率，是继2013年12月18日，九龙仓、绿城以70%的溢价率竞得钱塘明月项目后，萧山土地市场上创造的又一超20%溢价率地块。

不仅如此，这还是央企大鳄——中铁建第三次在该区域拿地，萧山已成为中铁建在杭州最重要的“战场”。

随着滨江区住宅供应一致处于“断档”状态，板块库存已经不足以支撑区域的需求，众多房企开始纷纷加码相邻的萧山区，而滨江的客户也纷纷将目光投向邻近的萧山区域。以今年热销的中国铁建·江南国际城为例，该盘后续客户中，高达六成来自滨江。

中国铁建·江南国际城鸟瞰图

而今，萧山除了承接滨江的外溢购买力外，其本身的价值也日益显现：杭州确认参与2022年亚运会举办城市的角逐所带来的“亚运效应”、G20峰会将在钱江世纪城召开、萧余同城化进一步落实……

滨江楼市向东发展，已成了一个不可逆的趋势。

滨江区住宅库存告急，区域内新盘供应“杯水车薪”

根据住浙网数据监测，截止目前，目前滨江区已领出预售证的住宅中，仅有不到2900套可售。

而在整体供应量方面，住浙网研究员统计发现，近5年以来，滨江区共计出让了16宗包含住宅的地块（详见下表1）。在这仅有的16宗地块中，有9个项目已处于售罄或者尾盘阶段，歌山品悦府住宅部分体量极小，仅有几十余套。

表1：滨江区近5年出让含住宅地块的项目一览

（备注：红色为供应量相对充沛楼盘）

除此以外的6个项目中，滨康综合体的面市时间还不能确定，中凯城市之光、钱塘玫瑰湾（原三联地块）、中南白马湖这三个项目，将是滨江区新盘中的供应主力；而绿地旭辉城和玲珑府，已经经历了一定的去化周期，特别是位于奥体板块的绿地旭辉城，续销势头强劲，根据透明售房网统计，该项目可售房源在600余套左右。

我们将上述所提到的五个主要项目的供应量做一统计（见下表2），可以发现，截止目前，这五个楼盘未来供应量在48万方左右，但其中包含了商业部分。

以绿地旭辉城为例，该项目总体量26万方，但其中有5万方商业，也就是说，项目目前实际可售住宅部分仅在8万方左右。这样一来，滨江区主要的住宅供应量就减至43万方了。

表2：滨江区部分项目供应量一览

（备注：其中在售楼盘的已售体量截止2015/9/14）

而在供地方面，住浙网研究员发现，近两年以来，滨江区内最近一次出让宅地是在2014年2月份，除此之后，截止目前并没有其他宅地出让过。

处于“低位”的土地出让和新盘供应，相对于滨江区强大的购买力而言，虽依靠现有的存量能够在短时间内消耗一部分需求，但长期来看，这依然仅仅是“杯水车薪”，滨江区的刚需和改善房源仍处于供应紧缺的状态中。

滨江楼市东移，大鳄纷纷萧山擒地

当滨江区供小于求的局面出现后，与之相邻的钱江世纪城、风情大道、萧山市北等区域，成为了大鳄竞相进入的版图。

中国铁建、万科、龙湖、金地、阳光城等等房企先后进入萧山这些邻近滨江区的板块。

其中，在萧山拿地势头最猛的要数中国铁建，青秀城、江南国际城，加上8月底新竞得的地块，中铁建在邻近滨江的萧山新区已经布局三个项目。

中铁建青秀城鸟瞰图

住浙网研究员发现，中铁建8月底竞得的市北地块与此前在萧山布局的青秀城（相距500米）、江南国际城（相距1.4公里）距离均较近，可以发现，中铁建在该区域的深耕局面已经初步形成。

值得一提的是，业内普遍观点认为，中铁建8月份竞得地块其7500元/㎡的楼面价，处于拿地价格较低水平，随着区域各项利好的开展，以及房价的上涨，该地块未来利润空间值得预期。

这里，我们不妨将中国铁建作为一个案例，来解剖开发商对于这一区域热衷的原因。

无疑，连续擒地的背后，是因为这些区域的销售情况也非常乐观。

中铁建江南国际城效果图

以中铁建的项目为例，中国铁建江南国际城自今年5月下旬有签约以来，短短两个多月时间，已网签近500套房源；而青秀城则去化了接近900套房源。

进入萧山不到两年的时间，中铁建就卖掉了1400套房源。

中铁建的项目能够在短时间内取得这样的成功，一方面，固然由于其所面对的客群不仅局限于萧山，而更多的承接了滨江、主城区等客群。另一方面，则是产品营造的成功。以热销的江南国际城为例，大盘的地位，超高的赠送面积，周边成熟的生活和商业配套，以及双地铁的交通优势，都对滨江乃至主城区的购房者形成了强大的吸引力。

据江南国际城相关负责人透露，该盘后续成交房源中，滨江区的客户占比高达六成。据悉，江南国际城临河楼王15号楼本月下旬将加推，目前正处于认筹当中。 

滨江新房承接力不足，为什么火了萧山？

首先，从房价来看，滨江区如区政府、奥体板块的房价达到了2.3-2.5万元/㎡，钱江新城则可以卖到4万左右，而钱江世纪城、萧山市北等区域的房价，则在1.6-1.7万元/㎡的价格水平，乃至更低。

同时，滨江区域购买力与新盘供应不能够匹配，但相邻萧山区却有一定量优质地块“待嫁”，大量置业需求无疑会向“最近”的萧山部分板块转移；

其次，今年一月份出台的关于萧余同城化的政策，让萧山与主城区的隔阂逐渐缩小，购房者认同度上升；

奥体博览城效果图

另外，G20峰会已确定在杭州举办、杭州也已确定将申办2022年亚运会，奥体博览城势必为承办单位，“亚运概念”将对开发商和购房者都产生正向影响。

由此看来，滨江楼市东移，滨江、萧山结合地带成为下一个楼市热点和潜力区域，几乎是必然的；而萧山这些邻近滨江的板块，能否在区域发展、房价体现等方面让大众看到“第二个滨江”，也更值得大众的关注。