住浙网10月20日讯（研究员 毛飘菱）九月底以来，杭州主城、余杭、萧山、大江东接连发布预公告，地块遍及多个板块，地块性质也涵盖刚需、改善、豪宅等不同类别。
在已发布的71宗（4319.6亩）预公告地块共包括50宗（3566亩）宅地（含商住）。
50宗宅地包括：主城区26宗（1902亩）、萧山区8宗（670亩）、余杭区8宗（462亩）、大江东8宗（482亩）。
这些宅地中有改善地块共13宗（1018亩），占宅地总数的26%，出让面积为宅地总面积的29%。
13宗改善地块包括：主城区7宗（659亩）、萧山区2宗（142亩）、余杭区4宗（217亩）。
这些改善地块分布在城东新城、艮北新城、西溪、三墩北、良渚新城和萧山经开区等板块。
本文改善地块划分标准为：一、以新房90方总价350万为界限，房价水平在4万以下、2.3万以上（注：2.3万为近12个月主城区住宅均价，大致相当于90方总价200万）；倒推保本地价，此前成交地价在1.5万以上、3万以下。二、由于目前没有公布起拍价，本文以预公告地块所在板块或附近地块最近成交价格为标准，划分出改善地块的范围与数量。
改善地块分布情况
1、城东新城板块（2宗宅地，共170亩）
城东新城依托火车东站，地铁4号线穿板块而过，交通优势明显。板块内品牌开发商汇聚，楼盘供应较大。今年年初，融创在笕桥拿地，楼面价突破一万六。目前在售滨江德信·东方星城、德信浙旅·东宸、万科·中央公园等楼盘，东方星城和东宸均价约3万，中央公园售价可以达到4万。
本次预公告的两宗地块均位于彭埠单元，周边交通便利，楼盘密集。
2、艮北新城板块（1宗宅地，共171亩）
艮北新城在区位上紧邻城东新城，是杭州市中心与下沙副城、九堡之间的重要节点。地铁1号线贯穿整个区域，火车东站和客运中心近在咫尺，板块通达性强。商业、教育等各项生活配套也较为完善。
今年3月，润和以14627元/㎡楼面价拿下牛田宅地，7月，越秀又以楼面价17414元/㎡拿下润和以南宅地。目前板块内成交房价约2-2.5万。
本次预公告的宅地紧邻地铁1号线，距七堡站约300米，北面就是54万方大盘地铁绿城·杨柳郡，享受其配套辐射，周边居住氛围浓厚。
3、西溪板块（3宗宅地，共216亩）
西溪板块坐拥西溪湿地这一稀缺景观资源，和市区的无缝对接，享受城西的配套，生活便利。板块内品牌开发商进驻，开发有别墅、排屋、高层等多业态项目。板块内融创·河滨之城已经卖到3.5万。
西溪板块已经近一年没有推出宅地，2015年拿地楼面价尚未破万，从目前市场形势来看，地价涨升可能性大。
本次预公告的三宗宅地，一宗位于蒋村西溪单元，两宗位于西溪留下单元，均处于住宅集聚区。
4、三墩北板块（1宗宅地，共102亩）
三墩北在今年完成了由刚需向改善的跃升。去年10月中国铁建率先以8510元/㎡入驻吉鸿快速路西侧的紫金明珠区块；今年5月， 15家房企争夺三墩北单元B-R21-06地块，最终由万科竞得，楼面价14902元/㎡，比同一区块内的中铁建提高75%。目前在售协安·紫郡、宝嘉·誉府售价已近三万。
随着西湖区城西、西溪、三墩等区域开发相继接近尾声后，区块发展继续北拓。三墩北成为了西湖区发展空间的延伸区块，是未来供应的主战场。
本次预公告的一宗宅地位于万科·西雅图的南面，靠近长深高速，临近云谷、紫金众创小镇，具有产业人口支撑。
5、良渚新城板块（4宗宅地，共217亩）
良渚新城规划为杭州城北副中心，配套正在不断完善和升级，麦德龙、西田城、永旺梦乐城等商业配套已经进驻。良渚新城与三墩和祥符板块无缝对接，但与其有3000元/㎡以上的价差，目前板块内在售万科未来城均价在2.3万元左右（精装）。
本次预公告4宗宅地位于104国道两侧，距规划地铁2号线不远。地块周边分布多个楼盘，其中和昌项目于今年6月拿地，拿地楼面价7559元/㎡；目前板块内正在挂牌一宗宅地，楼面起价16000元/㎡。
6、萧山经开区板块（2宗宅地，共142亩）
萧山经开区板块北接钱江世纪城，西靠滨江区，南连萧山城区，处于城市核心的连接地带，无论是去往杭州市中心还是萧山核心城区都极为便利。板块内地铁2号线和在建地铁5号线经过，可享受钱江世纪城、萧山核心城区的配套，内部有宝龙城市广场等配套。
今年9月20日，港中旅以楼面价20267元/㎡，溢价率69%拿下建设一路南侧宅地，这是萧山楼面地价首次突破两万。目前，板块内以待售项目为主，而南面在售的绿城九龙仓·钱塘明月售价已经近三万。
本次预公告的两宗地块位置紧邻，位于融信项目（拿地楼面价16006元/㎡）北侧，靠近地铁2号线建设一路站，位置优越。
