分析:16578元/平米!北大资源良渚项目的机会与挑战

2016年11月03日 10:17 来源:住浙网 作者:方晓泉/罗刚

住浙网11月3日消息(首席研究员 方晓泉/研究员 罗刚) 昨天,余杭区良渚新城一宗体量15.8万方的宅地成功出让,经过33轮竞价,北大资源以总价26.26亿元竞得,楼面价16578元/平米,溢价率4%。【直播回顾>>>】

地块成交情况

地块得主:北大资源

就在前天,余杭区乔司板块出让了一宗宅地,经过6轮竞价,溢价率仅0.1%。

分析两宗地块的出让过程,我们发现一些共同点

1、两宗地块报名的买家数量一致,均只有4家单位,能够接受地块起拍价的买家数量较少。

2、板块内的房企,均缺席。例如良渚板块的万科、融信、和昌;乔司板块的金地等。

3、溢价幅度均比较低,分别为0.1%和4%。

4、两宗地块虽然均有四家单位报名,但最终的争夺均在两个买家中展开。乔司地块为得主合景泰富与富力的竞争;良渚地块为得主北大资源与郑州绿都的争夺。

5、根据测算,良渚和乔司地块未来房价均要比当前周边售价高出10%以上,方能保本。

注1:好地研究院根据良渚地块的指标进行了强排,排出了4.1万方的排屋,以及10.6万方的多层。以万科未来城近一个月的成交价格为例,高层的售价2.3万元/㎡,排屋的售价2.8万元/㎡。如果参考良渚文化村秋荷坊,近一个月成交均价为2.1万元/㎡。综合未来城和秋荷坊的售价为参考,良渚地块的整盘均价可以达到2.37万元/㎡。

注2:营改增之后,涉及到建安成本、广告费用等都能以增值税的形式抵扣,本测算的税务成本可能偏高。

两宗地块位置图

但两宗地块的出让,也存在一些差异

1、地块竞拍轮数,乔司地块仅6轮,而良渚地块达33轮;

2、最终的对手方面,合景与富力是彼此熟悉的对手;北大资源与郑州绿都算是新交手。

缘何会出现上述现象?
据好地研究院分析,有二个方面的因素:

1、两宗地块的起拍价均已经卡到开发商的“喉咙口”,因此竞拍不激烈。其中良渚地块16000元/平米的起价,意味着未来项目整盘均价也要达到2.6万(精装)以上才能保本。

2、与出价积极的新面孔竞争,犹如火中取栗,难度更大。据好地研究院了解,郑州绿都今天是第一次出现在杭州土地市场,从积极出价的态度来看,进驻的意愿强烈。

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16578元/平米 北大资源的机会与挑战

北大资源,作为北京大学的校办企业,以二手并购的方式进驻杭州,接盘未来科技城板块险些烂尾的商业综合体项目:海港城。2015年9月23日,北大资源扩大了在未来科技城的开发版图,底价竞得一宗商住地,即为北大资源·未名府项目。

二手并购,底价拿地,这些关键字,均是谨慎拿地的表现。

今天,北大资源将在杭州第三子落在了良渚新城,无论是地块的亩价,还是楼面价,均创下了板块的新纪录。以楼面价为计算,比2016年初上涨了304 %;以亩价为计算,上涨了175%。在地价成本远高于竞争对手的情况下,好地研究院认为,北大资源仍然存在机会:

机会主要来自于良渚新城板块的发展潜力与优势:距离地铁2号线良渚站800米,预计将于 2017年底通车;高端产业发展提振了板块信息,包括梦栖小镇、城西科创大走廊的带动;更为重要的是,申遗工作的积极推进,良渚新城将拿出更多的土地资源和资金建设配套公建,做好城市环境。

地块位置图

但是,挑战是不容忽视的:

地块容积率虽然只有1.5,为近五年最低,可以排舒适度较高的高低配项目,使得售价更具有竞争力。但是,据好地研究院了解,与地块毗邻,还有一些地块也已经做地成熟,可以推出,后续将面临更多的竞争。因此,如何做好产品,是最大的挑战。

2016年11月03日 10:17 来源:住浙网 作者:方晓泉/罗刚 编辑:周吉羊
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