住浙网2月19日讯（研究员 王宇栋）2月17日，主打改善的融信，突然杀进了刚需板块，并创下了良渚板块（绕城外）的地价新记录。
好地研究院认为，融信高调进入万科“大本营”的举动，揭开了一个事实：优质刚需板块将成为下一阶段争夺的焦点。
如果我们将刚需板块进行细分，将房价大致在12000-16000元/㎡区间内的，定义为优质刚需板块，房价在12000元/㎡以下则称为普通刚需板块。
如果梳理这个区间的地价成交情况，我们发现，第二波地价涨升以优质刚需板块为核心，正在展开：
涨价的两大动力
两大因素造成了第二波地价的涨升：
1、改善地块稀缺 优质刚需价格有上涨动力
改善地块（地价一般在14000元/㎡以上）每年供应的数量并不多。
2015年全年，杭州八区改善地块成交了15宗，在宅地总数中占比不到四分之一，平均溢价率高达38%。
改善地块争夺激烈，在开发商普遍“饥渴”的情况下，拿地需求势必开始外溢，优质刚需板块价格有比较优势。
2、项目利润可观
以高层产品14500元/㎡（精装）的价格测算，良渚地块周边4800元/㎡左右拿地的项目，利润率20%。
利润测算表
注：此处房价以毛坯测算，扣除1000元/㎡的精装
可观的利润，加上区域良好的发展前景，以良渚为代表的优质刚需板块，成为开发商争夺的焦点。
良渚的现象并不是个例，在这波土地潮中，优质板块的水涨船高，价格体系得到重塑，许多板块的定位晋级。
提升配套质量成为涨价是否成功的关键
地价涨了，房价也可能水涨船高，买了涨价后的新房的购房者，自然预期能得到更好的房产品，更好的居住环境，更好的配套，这就给做地单位与政府提出了更高的要求。
一旦配套达不到预期，就会使涨价产生的心理预期落不到实处，从而使房价的抬升达不到预期，不但有可能使业主造成损失，也可能使开发商项目运作失败。
当刚需地价，房价越来越向改善产品方向发展时，板块的定位能否晋升，配套的建设和提升是关键，这也是政府去库存需要面对的现实问题。
对于土地供给者而言，加大配套设施的建设和提升，能形成去库存的良性循环：通过配套设施的建设和提升，吸引购房者，也给房价的上涨带来支撑，开发商拥有充足的利润，也对拿地有了更高的积极性。
