本文导读：
1、项目踩盘：外立面已基本呈现
2、新动作不断，滨江如何救盘？
3、搁置10年，象牙海岸有无盈利可能？
文/住浙网研究员 方佳玲
钱塘江畔，坐拥玉皇山和凤凰山两大美景，这一被称为白塔地块的“风水宝地”，却创造了杭州楼市一项尴尬的纪录——从拿地到开盘用时最长的住宅楼盘。
2006年12月18日，杭政储出[2006]37号地块以2.2亿元总价、折合10977元/平米的楼面价，登顶当年的住宅楼面价地王。
短暂的风光之后，地块却陷入了无尽的波折中，从方案批报的持久战，到屡次暂停施工……
2015年11月，这个名为钱塘艺墅的项目终于迎来转机，滨江宣布拿下项目代建，并正式将其改名为象牙海岸。据项目相关负责人介绍，项目预计将于今年7月份左右开放售楼处， 9、10月份迎来首开。
从06年到16年，熬过近10年光阴，改名后的钱塘艺墅能否在滨江的操盘之下焕发出新的活力？这个名为象牙海岸的“新”楼盘又将以什么样的面貌出现在人们面前？
项目踩盘：外立面已基本呈现
来到项目现场，本网研究员发现项目大门紧锁，并没有可以进入的通道。
从外围可以看到，目前项目楼盘不仅结顶，连外立面也已基本呈现，一共18栋银白色多层建筑，高度都在4-6层左右。
钱塘艺墅外观
透过门缝拍到的施工现场照片我们能看到外立面的一些细节，由于当时还处于假期阶段，我们无法看到施工景象。
透过门缝拍到的工地景象
围绕项目外围转了一大圈，最大的感触就是周遭怡人的自然环境，正面与山对望，背面毗邻河景，穿过马路就可到钱塘江畔踱步，生活可谓惬意，“风水宝地”确实名不虚传。
正面与山对望
项目背后就是河景
步行5分钟即来到地铁4号线水澄桥站，目前正在施工当中。
地铁4号线水澄桥站
项目周边也有不少小区，周边有些简单的生活配套，但是数量不多且相对低端。
生活小区配套
步行1公里多可以见到银行、酒店等更大型的生活配套。
商业配套
要在市中心找到如此有山有水的低密住宅，确非易事，想必这也将成为象牙海岸在一众市中心豪宅脱颖而出的杀手锏。随着地铁配套的进一步落地，区域商业氛围逐渐成熟，象牙海岸也将成为闹中取静的上佳居所。
新动作不断，滨江如何救盘？
沉寂许久，滨江的接手让曾经的钱塘艺墅终于看到转机，作为杭州楼市最强的操盘手之一，滨江在钱塘印象、紫金府等代建项目中展现的“妙手回春”之术一直让杭城印象深刻。
据悉，滨江对新盘的改造也是毫不懈怠，除更改推广名外，它还为项目注入了许多新鲜血液。
首先是户型上，滨江取消了项目原有的小户型，统一将其改造成大户型，改善居住体验，据项目策划介绍，此次首开，象牙海岸所推户型为180-360方；除此之外，项目通过改善设计，大量增加了多层住宅的赠送面积，还在每户底层附赠花园。
再者就项目整体而言，滨江为东方海岸重新设计了外立面，并对绿化做出进一步升级；还会建立会所以方便业主。
项目策划表示，象牙海岸届时将精装修出售，目前虽还未动工，但计划基本延续滨江第三代精装风格，目前售价未定。
象牙海岸预计将于今年7月份左右开放售楼处， 9、10月份迎来首开
据悉，项目后期还将会有一系列改动，目前仍在规划阶段。
同是搁置多年，同样在钱江新城，滨江之前就有盘活钱塘印象的经典案例在。据悉，目前钱塘印象仅剩2套顶楼跃层390方户型的房源，均价达5万左右。数据显示，项目销售至今均价达41884元/平米，15年更是成为了杭州单盘销售亚军。
钱塘印象的成功让大家在感叹滨江操盘能力的同时，也期待着——面对更高难度的象牙海岸，滨江还能否延续神话？
搁置10年，象牙海岸有无盈利可能？
漫长的等待同样意味着高额的成本，早在2014年，开发商华成就表示，这块地的土地成本算上契税就达到12000/方，按照15%的市场利率，其财务成本高达16465元/方，加上象牙海岸定位高端，精装交付，因此保守估计建安成本为8500元/方，这样下来计算出保本房价就达43500元/方左右。
由于项目周边并没有在售新盘，我们横向对比周边二手房价格，我爱我家挂牌的水澄花园南苑，目前一共5套，单价均在2万-3万之间，附近的金棕榈花园单价也都在2万左右，但这些旧盘定位相对低端；再远一些，以南星单元在售的侯潮府为例，16年成交均价在46000元/方左右，但侯潮府是高层，且户型主推118-139方，与象牙海岸定位也有较大差距。
象牙海岸区位图
通过以上对比我们只能说，象牙海岸具有卖到4万/方以上的潜质，回本有着不小希望；但若要盈利，那么项目预计均价需达到5万/方，就目前的杭州楼市而言，整个项目均价要卖到5万/方可谓难度系数颇高。
当然对象牙海岸而言，也并非没有积极信号，自去年开始，杭州楼市明显回暖，高端改善盘表现尤为明显；在这样的大背景之下，加上滨江出色的操盘能力，究竟它最后能取得什么样的成绩，还是值得我们期待。
