核心提要：
户型设置上有何“玄机”？
蛰伏近七年，缘何选择当下入市？
扭亏之路依然漫漫，希望在哪里？
文/住浙网研究员 徐路嘉
蛰伏近七年，历经波折，杭州最具传奇效应的地王项目——中企·艮山府，终于迎来了面市时刻。
5月7日上午，位于艮山西路与运河东路交叉口的艮山府首次开盘，推出东区1号楼和4号楼的准现房毛坯房源，户型为88方、156方、166方以及200方，均价28000——30000元/平方米。
据开发商对外公布的数据，艮山府开盘当天去化八成。
值得一提的是，尽管2.8-3万/平方米的首开均价，已然创下了周边楼盘的新高。但是，鉴于该盘高昂的成本，即便目前市场已经处于量价齐升的态势下，艮山府的扭亏之路依然漫漫。
中企艮山府开盘现场
户型设置上有何“玄机”？
艮山府项目以运河东路为界，分为东区和西区，本次开出的房源位于东区1号楼和4号楼。
其中88方、156方、166方房源位于4号楼，200方则位于1号楼，可以说是户型段满足了从刚需到改善的不同需求。
中企艮山府鸟瞰图
这四个户型和尚未释放的280方户型，可以说是各有千秋——
（1）大户型占比一半以上
笔者综合了销售人员的表述与透明售房网上的销控数据，获知了项目各个户型的占比。
小区总计840套房源，面积段涵盖刚需的88、89方，与满足改善需求的155跃层、166平层两个双拼户型，以及200方、210方、280方大户型。200方以上户型有400多套，约占一半。
（2）罕见156、166双拼户型
由于双拼户型在透明售房会显示为单独的两套房源，由此我们可以得知，小区原本有近一千套房子，约一半是78、88方的小户型。
笔者了解到开发商拿出了200多套78方、88方户型，做出成120多套双拼户型，成就了现在156方跃层、166方双拼平层的独有产品。这在板块内乃至杭州楼市都是极为少见的。
这一改动，取消了“非主流”的78方的类公寓产品，将两个78方户型上下拼合做成156方，成为适合三代同堂的四房两厅三卫的独特跃层产品。
156方跃层户型图
房号 | 1 | 2 | 3 |
上层 | 88方 | 跃层 78 +78=156方 | 双拼平层88+88=166方 |
下层 | 88方 | 双拼平层88+88=166方 |
艮山府双拼户型示意图
（3）88方户型补充板块内小户型存量
据住浙网研究员此前调查，均价在2.8-3万元/㎡——艮山府的首开价格已经是板块内小户型均价的新高。
据笔者分析，这一价格支撑在于三点。
首先是板块内90方左右的房源存量已经非常有限，艮山府的入市填补了空白。其次是艮山府已经是准现房，减少了等待的时间。此外，项目定位相对较高，在大户型比例、容积率等方面优于普通以90方、120方为主的刚需楼盘。
这一点也得到了购房者的认可。当天入手了88方户型的王小姐表示“小区里大户型比较多，相信整个小区的层次、素质都比较高。”
蛰伏近七年，缘何选择当下入市？
相比于“艮山府”，人们或许对它曾经的名字——中企御品湾更加熟悉。早在2009年，这个项目在土地竞拍之时就已经名声大震。
当时，来自上海的中华企业高价从“志在必得”的绿城那里“虎口夺食”。以28亿元重金，折合楼面价18206元/平米拿下了101号章家坝地块，也就是中企艮山府的所在地。
中企艮山府目前全实景呈现，无论是全石材的外立面还是已经营造完毕的园林，都可以眼见为实
几度春秋，时间已经来到了2016年。中企艮山府现房已成，选在这个时间入市，可谓是迎来了自拿地以来“最好的时光”。
首先是市场上行，楼市价格普涨，在本网春节后对各售楼处的探访中，销售人员普遍表示年后项目价格有所上调。
其次是板块地位的更迭。尽管距离武林商圈不到五公里，但由于杭州的发展东西不均，新塘路以东的城东新城和钱江新城二期，在此之前都未能展示应有的价值高度。
在南星地王、潮鸣地王等市中心高价地块接二连三出让背后，是市中心供应量短缺。而这些需求必将外溢到临近的板块，纵观杭州楼市，钱江新城二期地理位置上顺接市中心和钱江新城一期，自然是承接溢出的不二之选，价格多半会补涨。
运河旁的中企艮山府西区
京杭大运河与钱塘江汇流的钱江新城二期板块，或许就是杭州下一个豪宅林立的热门区域。
扭亏之路依然漫漫，希望在哪里？
尽管首次开盘卖出了2.8-3万/㎡的均价，但是，艮山府距离扭亏，依然有很长的距离。
艮山府从拿地到开盘，中间经历了长达六年半的时间。粗略估算，综合地价、财务成本、建安成本、税费、营销管理费用，整个楼盘需要卖出毛坯3.6万/以上的均价，才有可能保本。
对于艮山府来说，“时间”曾经是让成本不断叠加的漫长的煎熬；但如今，“时间”也可能是该盘不断迎来转机的“希望”。
杭州楼市六年未涨。事实上，艮山府目前的售价，基本上就是该盘六年半前拿地时的预期房价。
在经历了“失去的六年”之后，今年以来，随着杭州楼市成交量的大幅攀升，以及周边以带头大哥上海为代表的长三角各大城市房价的暴涨，再加上G20、亚运会带给杭州的巨大利好，杭州房价有着内在强大的补强冲动。
土地市场就是最直观的反应。除了前面提到的几个著名地王，事实上，今年1月，融创以11.4亿竞得的三堡地块，与艮山府的直线距离不到300米，折合楼面价23268元/平方米，比艮山府当初拿地的价格还贵了5000元/㎡以上。
融创地块位于项目南侧约300米
新地块楼面价创下新高，多半要往高端项目的方向去打造。
值得注意的是，融创三堡地块的这一价格几乎相当于艮山西路以北一些项目的毛坯均价，“面粉贵过面包“的真实上演。地价的水涨船高意味着区域价值的升级，该项目的未来的定价，如能带动板块内项目价格提升，艮山府自然在受益之列。这对于投资需求来说，是非常具有正面意义的。
此外，周边多诸如云河家园、新塘家园等安置房小区均有入住，项目南侧的向江来综合体也在建设之中——板块内的生活氛围，已较前几年浓厚了许多。
时间的推移还带来了项目的全实景呈现，无论是全石材的外立面还是已经营造完毕的园林，都可以眼见为实。同时，限购解除，二套房政策宽松的当下，对拼合户型来说是极大的利好。
在周边地块价格攀升，城市发展重心东移的今天，艮山府后期能否有更抢眼的表现？我们拭目以待。
