报告制作/好地研究院 卢丹 王旭峰
第一部分：核心提要
西湖区2016年的第一宗宅地将于5月12日出让。该宗地块位于紫金板块，所在单元为全新规划，可供成片开发，并且在资源方面，将引入西湖区优质资源，被业内称为具有“紫金明珠”的地位。
5月12日将出让的地块，出让面积93.3亩，建筑面积17.4万方。按照目前的行情，预计开发商将积极参与。
地块指标
好地研究院总结了该宗地块五大价值要点，供业内参考。
【价值一】区位优势：杭州城西发展新空间
【价值二】交通优势：城西交通枢纽，“上天入地”的配置
【价值三】产业优势：城西科创大走廊的起点，浙大产学研龙头优势
【价值四】配套优势：西湖区名校，即将落户
【价值五】旅游资源优势：半小时旅游圈成型
第二部分：报告正文
一、区位优势：杭州城西发展新空间
杭州人的城西情结，由来已久。杭州城西的楼市发展共经历四个发展阶段。
第一阶段（上世纪90年代中期）：杭州城西的概念为南起天目山路，北到文一路，从教工路开始至古墩路为止的狭义地域。从第一个商品房项目——紫金小区，到之后以丹桂公寓、南都花园、金都花园等民企开发商打造的项目，城西为品质住宅发展奠定了基础。
第二阶段（2000年前后）：随着文一西路、文二西路和文三西路、丰潭路、古墩路等道路的新建和延伸，城西商住开始进入快速发展期。板块内先后诞生了桂花城系列、新金都城市花园、南都德加、维也纳春天、阳光地带和华立星洲等一大批具有代表性意义的楼盘。
第三阶段（2004年前后）：随着西溪湿地和浙大紫金港校区的开发，蒋村西溪、五常西溪，以及申花板块，迎来了快速发展。
第四阶段（2009年后）：城市北扩发展，紫金明珠板块成为了最大的受益者。
从杭州城西楼市发展的演变来看，看接下来城西的房地产市场发展： 向北发展，以紫金板块为重点，紫金明珠将成为开发商竞相角逐的新区域。
二、交通优势：城西交通枢纽，“上天入地”的配置
从“畅通西部”三年行动计划可以看出，杭州市政府在解决西部交通问题的决心。
主要交通：吉鸿快速路+紫金港隧道 紫金港路隧道，是杭州首座采用“地下立交”设计建设的隧道，设有3个闸道，分别与余杭塘路和留祥路连接，能够有效实现车辆在隧道内的分流。
主要交通①：以紫金港立交为枢纽的上天入地配置 紫金港立交是华东区最大的“高架+隧道”形式的立交，能够实现了8个方向的全方位互通，被称为具有“上天入地”的功能。 其中南北主线为双向4车道高架桥，预计将在今年6月份通车。文一路东西主线为地下双向4车道隧道，预计到2017年，等到立交工程全部完工，八个方向都能转换互通。 将现状是快速路+隧道+地面交通的方式，转变为快速路+隧道+快速路/地面交通的方式。同时，也将与规划中的天目山路高架直接相连，大大拉近与市中心的交通距离。据悉，天目山路高架将在2019年前建成通车。 ● 紫之隧道：预计2016年上半年通车 杭州紫之隧道，从紫金港路到之浦路，全长14.4公里，建设规模为双向六车道，主线由三座隧道、两座桥梁组成。南、北口采用“分级分流”的交通组织模式，主线双向四车道进出洞，并各设置一对匝道，匝道为分离式双向两车道建设规模。主线设计时速：60km/h；匝道设计时速：30km/h。紫之隧道是杭州最长的隧道，是全国最长的城市隧道。 ● 石祥路高架：预计2016年6月通车 石祥路高架由西向东分别上跨丰庆路、莫干山路、杭行路、东吴路、通益路、丽水路、上塘路和拱康路等道路，以及西塘河、京杭大运河、红建河等河道，全长约6.1公里。 ● 文一西路地下隧道：预计2017年建成 文一路地下通道始于教工路，西至紫金港路，全长5.28公里，双向4车道。一路经过教工路、学院路、万塘路、古翠路、益乐路、丰潭路、竞舟路、古墩路、紫荆花路、紫金港路10个路口，最终在紫金港路以东出来。考虑到整条地下通道很长，为了方便司机们在途中需要走其他道路，专门在丰潭路口，浙江财经学院附近设置了一处出入口，共上下2对匝道。 ● 天目山路高架：预计2019年完工 “天目—环北—艮山”快速路提升改造工程，一共将分为三个部分来施工。最西面的一段，为天目山路提升改造（杭徽高速杭州西收费站—古翠路）工程，全长约9.1公里，起点位于杭徽高速杭州西收费站，终点在古翠路以西。中间的一段，是环城北路—天目山路（中河立交—古翠路）提升改造工程。从中河立交一直到古翠路，地下隧道段约长4875米，建设规模为双向4车道，地面为长约5460米的城市主干道。最东面的一段，是艮山路提升改造（彭埠立交—东湖路）工程。全长约9.14公里，这段路计划要打造一条双向6车道的城市高架路以及双向6车道的地面道路，标准段宽度为50—62米。 主要交通②：绕城高速变身内环 据悉杭州绕城高速公路西复线已经开工建设，预计2020年建成，届时，杭州绕城收费站将外移，现在的杭州绕城高速将变身内环高架。 主要交通③：地铁时代即将到来 根据规划，地铁4号线二期的首末站即位于板块东南侧，距离较近。在亚运会的助推器下，地铁4号线将在2022年之前实现通车，地铁2号线则将于2018年通车。 地铁4号线可与2号线在金家渡站实现换乘，2号线沿古墩路和文二西路通行，直达杭州市中心，将为板块内居民的日常生活、工作提供交通上的便利。
三、产业优势：城西科创大走廊的起点，浙大产学研龙头优势
杭州城西科创大走廊，由浙江省政府直接推进，推动杭州乃至全省高新产业的发展，直接受益的新兴板块包含紫金明珠板块。
以科创产业为引擎，来推进杭州城市西扩，是杭州市“十三五”规划的重大战略思路。2016年1月15日杭州市政府发布“一号文件”:《关于下达杭州城西科创大走廊规划建设重点任务的通知》部署城西科创大走廊的主要工作，也进一步彰显了城西科创大走廊的“发动机”作用。
而紫金明珠板块，正是规划中的城西科创大走廊的起点区域： 首先，是区位的起点，城西科创大走廊东起浙江大学紫金港校区，西至青山湖科技城。地块距离浙大紫金港校区仅2.8公里，位于科创大走廊东部起点，毗邻紫金众创小镇。 其次，是人才的起点，浙大紫金港校区为科创产业提供了核心的人才支撑。
在城西科创大走廊的起点，有3大产业平台：分别为云谷、紫金众创小镇和西溪谷。分布在以06地块为圆心，10公里辐射圈。
云谷、紫金众创小镇和西溪谷分布图
紫金众创小镇由浙江大学和西湖区共同打造，总投资约165亿。按照初期设想，紫金小镇建设第一年，将创办企业200多家、师生联合创业项目100个以上，转化国内外各种技术成果超过1000项，培育10家左右上市公司。
杭州云谷，总投资138亿元、总面积4.79平方公里，其中重点项目云计算产业园将引入阿里云企业和关联企业，初期计划形成至少1万人的产业集聚区。
西溪谷则以浙大科技园为依托，汇聚了500多家高科技企业。区域范围10.38平方公里。
附：城西科创大走廊资料介绍 规划中的杭州城西科创大走廊，以文一(西)路为主轴，东起浙江大学紫金港校区，西至青山湖科技城，全长约33公里，宽3至5公里，全域约500平方公里。预计通过5年左右时间，力争引进一批科研院所，聚焦一批创新型企业，吸引一批高层次人才创业创新，打造浙江的人才特区、创新特区、创业特区。
四、配套优势：西湖区名校，即将落户
作为全新的规划单元，如何引进西湖区优质资源，是本案的重点。
1、引入西湖区名校资源，2018年将全面建成使用
目前该单元中的48班小学，已经确定由西湖区优质教育资源入驻。西湖区的教育资源在杭州位于前列，汇集了众多名校资源，最终无论哪所学校进驻，对板块而言，均是大利好。
此外，板块内还规划有3所幼儿园和24班中学，其中两所幼儿园、一所小学和一所中学均已经在建，预计将于2018年6月竣工。这也意味着，在板块内部新房交付的节点上，将迎来教育配套的全面落实。
2、三甲医院今年投入使用
板块内，一个三级甲等医院今年即将投入使用，该医院距离地块约1.7公里，为浙江医院三墩分院，拥有床位1000张。
浙江医院隶属于浙江省卫生厅。始建于1954年，建院初期以干部医疗保健及涉外医疗为主，1979年全面对外开放，目前是一所集医疗、教学、科研、预防和保健为一体的省级三级甲等医院。
3、3公里范围内，商业配套一应俱全
板块内将设置基础的社区型商业，满足日常生活所需。其中，公共服务中心将由做地主体出资打造，预计将在2018年1月建成，为板块内部提供基本的配套设施。
综合性商业方面，板块内一宗商业用地正在招商，预计将引进一个商业综合体。此外，与地块相距3公里内的综合体还包括香港城、金地oopicity和奥克斯缔壹城，均能够便捷享受。
五、景观资源优势：半小时内旅游圈
紫金明珠板块处于杭州景观旅游资源最为丰富的西湖区。西溪湿地国家公园、西湖、五常湿地、京杭运河、良渚文化遗址、之江旅游度假区、钱塘江均处于该地块半小时交通圈以内。
其中，杭州西湖和京杭大运河均为世界文化遗产，良渚文化遗址也在积极申遗中。
