编者按：
今天（5月12日），三墩北与铁路北站两宗地出让，这是两个全新的板块，结果素来以底价拿地的万科突然发飙，以溢价高达114%的高价拿下，让业界大吃一惊。当万科、招商以高溢价进入新板块之际，人们发现，在万科血拼的三墩北，被业界誉为“紫金明珠”的新板块内，仅距离500米，中铁建就以 8510元/㎡的价格拿下了体量17万方的项目，仅仅按照万科的价格，中铁建地价已经增值了11.3亿元，不但如此，铁路北站作为新板块，在其地块南边、石祥路以南的上塘板块，中铁建首次进入杭州即拿下了上塘第一宗地。在今年最火的大奥体板块，去年下半年中铁建就做了大规模的布局。
这些抢先布局的战略思维与能力，是在残酷的市场竞争中，逐步练成的。
杭州楼市，因为“发迹”得早，后遇到宏观调控，上下震荡异常激烈，加上绿城对品质的追求，消费者对产品的挑剔，使其成为房企职业经理人的“炼狱”，而能够从这个“炼狱”中成功杀出的，应该说具备了在任何一个城市残酷生存的能力，我们可以从杭州城市公司的房企高管的升迁中见到这个逻辑的现实映射。
而这此种，我们认为，对于这些成功者来说，拿地是项目是否成功的关键，而较高的战略性的布局能力与思维，又是这些人脱颖而出的重要因素。
文/ 李永生
在全国布局的品牌房企，其区域公司（长三角区域、北京区域等）总经理大致相当于“总督”，这些人选除了总部派遣之外，还有的是来自“战功”卓著的城市公司一把手。这么多年来，我们发现，不少曾经任职杭州的品牌房企杭州总经理，此后都升任为“总督”。
壹
最新的例子是中国铁建地产。
据悉，筹划多时的中铁房地产集团华东有限公司日前已经成立，下辖上海、江苏、浙江、安徽、江西、河南五省一市，中国铁建地产原浙江公司执行董事、总经理马建军被任命为集团副总经理、长三角区域公司执行董事。
对于这一任命，业界早有预期。早在3月底在杭州举办的中国铁建地产品牌发布会上，马建军的公开身份已经是“中国铁建地产长三角区域公司筹备组组长”。
中国铁建集团副总经理、长三角区域公司执行董事 马建军
在马建军之前，在杭州任上最著名的升迁例子是刘肖。2014年12月，时任万科杭州公司总经理刘肖调任北京公司总经理。在当时，这算是城市公司之间的平调，但由于北京的地位远比杭州重要，所以，被认为是升迁的信号。随后不久，随着万科北京区域公司首席执行过毛大庆辞职，刘肖火线接任万科集团副总裁、北京区域CEO，成为万科区域公司四巨头之一的“直隶总督”。
此前，刘肖在杭州的前任周俊庭先生，已于2012年升任集团副总裁。
还有人记起韩春麟吗？这位前中海地产杭州公司总经理几乎与周俊庭同时离任杭州，在调任集团一段时间后，目前的职位是中海地产集团助理总裁、华南区总经理。
此外，富力地产杭州公司总经理杨晔也于去年升任集团副总经理兼华东区总经理。
贰
融创则将区域公司总部设在杭州。
作为迟至2012年底才进入杭州的大牌房企，孙宏斌一开始就将杭州定位为与北京、天津（大本营）、上海、重庆（成渝区域公司）同级的区域公司大本营。顺利在杭州打开局面之后，融创于去年正式将杭州公司升级为区域公司，并将安徽纳入管辖范围。目前，融创杭州区域“总督”王鹏身兼集团副总裁。
除了融创，金地也在杭州设立了区域公司总部，由此可见杭州的重要地位。这也部分地解释了缘何杭州盛产一线房企“总督”！
作为中国民营经济重镇，长三角南翼中心城市，再加上秀丽的西子湖为这座城市的宜居性添上了最美的底色，杭州在相当长一段时期内，因为房价比肩北京、上海、深圳，经常成为关注的焦点，甚至被认为是楼市“一线城市”。
秀丽的西子湖为杭州这座城市的宜居性添上了最美的底色
杭州也因此成为一线房企全国和区域布局的战略要地。
事实上，尽管华东区总部设在上海，杭州依然是中国铁建地产华东区的“核心”。在3月底的品牌发布会上，马建军表示，“从规模的发展上来看，杭州现在占到长三角22个盘中的10个盘。从销售业绩贡献来看，今年要达到50个亿，也占到了长三角区域30%左右的份额。”
特别值得一提的是，在最近一年的时间里，中国铁建地产联合相关合作伙伴，在杭州拿地多达5宗，金额高达52.7亿，这些地今年都大幅增值。去年10月，中国铁建15亿首度布局三墩北，也就是现在的西湖国际城项目，当时的楼面价是8510元/平方米。而万科5月12日以超过100%溢价率竞得的相邻地块，楼面价已高达1.49万/平方米。如果按重置地价计算，光这个项目的地价增值，就高达11.3亿元。同样的计算方法，中国铁建去年在萧山奥体附近竞得的两宗宅地，目前也增值了超过6个亿。
另一个显著例子是融信。
自2014年初以33.8亿高价力压融创夺得杭师大地块进入杭州后，融信——这家中国房企新锐玩家就成为杭州土地市场上最常见的大豪客。融信几乎参与了杭州绝大部分热门地块的争夺，并且斩获颇丰。截止目前，短短两年多时间里，融信在杭州已布局六个项目，独立拿地108.42亿元。以权益而论，这可能是同期杭州拿地额最高的房企。
今年3月，融信将集团总部由福州乔迁至上海，但杭州却成为融信在全国拿地额最高的城市。
叁
是战略要地，同时也是残酷的竞技场。
“杭州是一个充分竞争的市场，我们不能把它完全看做是二线城市，它在很多方面都已经超过了现在广泛意义上的广上北深等一线城市。”沉潜市场多年，某央企杭州掌门人依然对杭州市场抱有如许之“敬畏”，必是发自内心的深切体悟。
早在08年刚刚履新杭州的金地王南，就发出了“杭州这个市场太特殊了”的感叹。王南说，他呆过一年以上的城市有八个，但杭州是最特殊的一个，以至于当时他和他的团队不得不花很长的时间去“读懂杭州”。
“杭州一直都是楼市中的一线城市。杭州虽然人口、面积不如北上广深，,但杭州有绿城、滨江这样的产品精致之风，房产开发水平非常高和竞争十分激烈，尤其是产品品质，在全国都数一数二。”
王南的这番话，可谓代表了在杭外来大牌房企的共同心声。以至于后来几乎所有外来房企杭州掌门人在接受媒体采访时，都要先对杭州市场来一番“赞叹”。
肆
之所以是“赞叹”，是因为除了“赞”，还有“叹”！
目前，齐聚杭州的一线房企，尽管都是征战全国的楼市弄潮好手，但是，在杭州发展一直都顺风顺水的却极为鲜见。这其中，除了面对由绿城、滨江熏陶下来的客户对产品品质和审美挑剔的挑战，更有杭州市场本身的“复杂性”之因。
“2010年2月份刚拿地，4月份马上调控，2011年项目首开的时候，市场进入下行期，2012年市场继续下行，从2013年年底到2014年年初的时候，市场逐步上扬，然后到2014年二季度的时候，市场又出现了一个很大的调整，直到2015年到二季度开始逐步发力……”
去年年中，在接受笔者采访时，马建军如此回顾中国铁建地产在杭州五年多的历程，并用一句话总结，“非常艰难，但是我们一直奋然前行。”
事实上，尽管今年迎来了量价齐涨，但杭州不少区域的房价，距离2010年的水准，依然相去甚远。
外来房企从07年开始大规模进入杭州，但在随后的2008年，以万科打响降价第一枪为标志，杭州楼市就迎来了第一波真正意义的调整。
大量外来房企如潮水般涌入杭州，却不断推高了杭州的地价。以至于目前在杭州房价已经有不小幅度反弹的情况下，不少地王项目依然深套其中。部分实力强劲的地产名企，甚至因为单个项目的拿地失误，而在杭州遭遇发展之劫。
相较之下，同为长三角重镇的苏州、南京，自去年以来房价飞涨，涨幅几近翻番。对于开发商来说，市场环境就要“好”得多。
伍
“逆水行舟，不退则进”，不在激烈的竞争中趴下，就在激烈的竞争中成长。
中国铁建地产在杭州的发展之路，就堪称前进样本。
在外来房企当中，中国铁建地产进入杭州市场的时间并不算早，入杭时机也称不上上佳。2010年2月，以28.06亿重金入杭后不久，就迎来了力度及时间跨度空前的宏观调控。此后，由此引发的市场波动，更是让大量房企吃尽苦头。
然而，在入杭的六年多时间当中，中国铁建地产却低调前行，稳步前进，去年，多个季度跻身杭州房企top10之列。今年，仍将是杭州房企TOP10的最有力竞争者之一，并成为杭州市场国企（含央企）体系中排名最靠前的房企。在市场波动起伏，大量外来房企在杭水土不服的曲折中，中国铁建地产却在杭州走出了一条完美的上升曲线。
很显然，能够在以品质著称并异常复杂的杭州市场，取得如许成绩，一方面，需要主事者非常高超的操盘能力，另一方面，其本身也将在其中得到非凡的历练和成长。
而这种历练，最后会体现在品牌的塑造与拿地的战略布局上：
“杭州开发商的开发水平，尤其是在产品的营造方面，一直处于一个比较高的水准。在这样的一个竞争市场下，作为外来房企，我们光在某些方面做好还不行，需要在各个方面都尽量做到优秀。”
截止目前，中国铁建在杭州共有9个项目，5个在售，4个未售，其中大学城北项目是今年拍得的地块
任职杭州五年多，马建军推动中国铁建地产浙江公司从单一的住宅地产向复合型地产转变。中国铁建国际城是最早整合优质学区和教育资源的楼盘之一，并于2013年-2015年提出了“生活家+”的概念，并由此衍生出了三个品牌服务主题，即，教育家+、健康家+、享受家+。此外，在城北太阳城，中国铁建地产也很早就尝试性地在做互联网+，并取得了非常不错的效果。
在拿地上，对城市发展方向的理解上，如何实现超前布局，这种战略性地进入潜力板块果断拿地的能力，在最近一年彰显无疑：
在去年10月，三墩北第一宗地出让，业界还不是很了解之际，中铁建力压绿城等房企，以8510元/㎡楼面价首先进驻。
8-10月，在大奥体板块将热未热之际，中铁建连续出手，以7500的底价拿下了中铁建德信君宸和中铁建滨江江南之星两个项目。
再加上义桥项目，以及青秀城、江南国际城，中国铁建地产已经成为杭州楼市“江南王”。
陆
在杭州市场沉潜多年并逐步发力，现在看来，中国铁建地产一直在布一个更大的局——长三角。
在业内人士看来，长三角是最有机会、最具潜力的区域，北京房价太高，竞争过于激烈，而以深圳、广州为代表的南方，则市场发育较早，目前已经非常成熟。相较之下，长三角是全中国经济最发达的区域，但各大城市楼市发展并不均衡，蕴藏着大量的机会。
成立长三角区域公司，将上海、江苏、浙江、安徽、江西、河南五省一市纳入版图，这有利于中国铁建地产更好地整合长三角的资源，提升区域战略，进行更具规模化的运作。
作为杭州公司总经理任上成长起来的“长三角总督”，马建军能否在更广阔的天地里施展拳脚，带领中国铁建地产在长三角走出一条持续上扬之路，相信也为杭州业界所关注。
G20、亚运会带来的城市发展机遇，杭州楼市或将在未来几年迎来空前的发展机会
不久前，中铁建首次进入宁波核心区，又在上海有收购动作，在其他长三角核心城市，正在做试探性地进入。
同时，我们更关注的是杭州，在迭经调整之后，因着G20、亚运会带来的城市发展机遇，同时，也因着楼市本身内在所有的强烈补强冲动，杭州楼市或将在未来几年，迎来空前的发展机会。在这个背景下，中国铁建下一个落子的潜力板块在哪里？相信也为同行所注目。
