【宇栋观察】过去三年，哪个时期拿地盈利最好？

文/好地研究院 王宇栋

业内一直流传一个观点，杭州的房地产市场三年是一个周期。

2010年热，2011年变冷，2012年开始转暖，2013年到2015年，又是重复了前面的循环。

虽然历史不一定重演，但仍有借鉴意义，过去的三年，哪个时期拿地盈利最好？

我们从上一波热潮的起点2013年起，以2013年-2015年为观察周期。已经销售的项目以累计均价测算，

未售项目以及周边热销项目以4月成交均价作为参照，对近3年的拿地项目的盈利情况进行测算。

注：未开盘项目售价按照周边项目4月销售均价估算

2013年，杭州八区已经成交的104宗宅地共打造了94个项目。

好地研究院统计，目前86个项目已经开盘，占到总数的9成以上。

按照到今年5月初的累积销售均价计算，94个项目平均利润率-3%，仅有30个项目实现保本、盈利，比重约32%。

注：本文数据统计均截至4月30日

1、拿地价、入市时间两个要素是实现利润的关键。

盈利幅度大的主要是综合体项目，包括欧美金融城、奥克斯未来中心、西溪蓝海城。

此类项目由于商业开发周期长，运营成本高，综合地价普遍较低。

除去价格的因素外，也与项目开盘的时间节点有关。地价较低，拿地资金成本相对不高，这些项目往往选择市场转热的节点入市，像奥克斯未来中心、西溪蓝海城开盘时间在2015年下半年、2016年年初，赶上了涨价的热潮，获得丰厚的利润。

2、对于高价拿地的项目而言，快销盈利效应可能不如慢销。

这在绿地旭辉城、莱蒙水榭春天项目体现的更为明显。两个毗邻的项目在同一天拿地，拿地价格也近似。

莱蒙水榭春天在2014年初开盘，在2015年上半年就已售罄，成交均价只有21192元/㎡。而绿地旭辉城，在板块内没有竞品后开始发力，又踩在了奥体利好、市场变热的节点下，累计均价已达24666元/㎡，今年4月的成交均价更是达到33522元/㎡。

另一个案例是蓝孔雀板块。2013年9月，10余家房企争夺6宗地块，最终由招商、融信、新城、三江竞得，地价在1.4-1.5万元/㎡之间。

2014年下半年，花园道壹号、蓝孔雀陆续开盘，2015年年中，招商雍景湾、新城金镶玉开盘。等到2016年房价开始涨升后，这四个盘已经基本售罄或所剩不多，目前销售均价仅有1.85-2万元/㎡左右，普遍亏损。

而在今年开盘、销售的雍景湾二期（学院北麓）,融信学院府，房价涨升明显。学院北麓目前的成交均价为21773元/㎡，学院府的成交均价24877元/㎡。

2014年春节后，市场进入冷冻期。抱团取暖、底价成交，成为了出让会的主要基调。

好地研究院统计，2014年出让的宅地共打造46个项目，已经开盘的有36个，占到78%。

地价虽然较低，但多数项目在2014年年末、2015年上半年开盘，累计均价并不高，整体平均利润率为6%。其中，有29个项目实现盈利，占比63%。

从项目分布来看，存在着分化：

盈利的主力，集中在改善板块、以及在这波浪潮中，从刚需向初级改善迈进的板块。主要项目包括春江悦茗、绿城杨柳郡、黄龙金茂悦、龙湖唐宁ONE等。

值得一提的是，“地王”项目的盈利水平并不突出。以融信杭州公馆为代表，从目前的累计售价来看，仍然是保本（利润0.2%）。同样的现象也包括华家池项目中，截至4月底，目前销售最好的滨江华家池仍然微亏（利润-2%）。

华家池三盘效果图

但在当前的市场行情下，滨江华家池项目成交价涨升明显。5月的成交均价已经高达55741元/㎡，若以此测算，按此价格，将盈利10%。

滨江华家池住宅部分共约10.8万方，截至5月24日剩余可售面积3.3万方。

亏损的项目主要有两个特点：

一个是拿地价较高（2014年1月，市场较热行情下，拿地的项目有10个亏损）；

另一个，刚需板块为主。这波涨价潮以改善为主力，直到今年以来，这波热潮才开始外溢，以良渚、牛田等为代表，一批优质的刚需板块开始逐渐转热，但累计均价上并没有出现太大变化，已累计均价测算利润亏损。

2015年，新房成交率先转热，上半年的土地市场仍以底价为基调。

6月，土地市场率先在未来科技城转暖。9月，以文晖两宗宅地出让为标志，核心区块的土地市场彻底热了。

好地研究院统计，2015年成交的宅地共打造了56个项目，其中有9个已经开盘。

在当前的市场行情下，56个项目均为保本或盈利，平均利润率15%。

高价拿地，也并不代表没有利润。

虽然2015年下半年出现了高溢价地块，比如文晖、滨江（金茂府）地块，滨江地块更是成为了“地王”。

但与今年出让的地块对比，文晖地块也仅比融创笕桥地块高了2000元/㎡，相比之下，去年的地价也并不高。

这些高价地在市场刚刚变热的窗口期拿下，在当前的市场行情下均可以实现盈利。