住浙网6月12日讯（研究员 王宇栋）下周一（6月13日）味精厂、双浦（两宗）宅地即将出让。
单从起始楼面价来看，味精厂地块起价28768元/㎡，已经刷新了杭州宅地起价记录。
味精厂地块能拍到多少？综合业内人士的观点，好地研究院对可能的成交价格进行测算分析。
出让地块指标
地块航拍图
好地研究院认为，味精厂地块的理性价格评估，可以参考南星板块项目的售价。
目前，南星板块的侯潮府近一个月销售均价约5万元/㎡（精装），也就是毛坯价格在4.7万元/㎡，换算到保本地价约32227元/㎡，可以确定为地块的理性上限。
值得一提的是，侯潮府的销售价格从1月的4.5万元/㎡到如今的5万元/㎡，其中已经包含了市场热度和信达“地王”影响。
考虑到味精厂地块属性并不如南星板块，拍到32227元/㎡已经足以体现了市场的热度，这也将是大部分偏谨慎的房企出价上限。
而超出理性成交上限的部分，则是开发商对杭州未来的预期。
味精厂地块保本房价测算
在今年的土地热潮中，热门地块的保本房价往往高于周边新房售价，甚至面粉贵过面包的例子也并不少。
将味精厂与最近成交的庆隆地块对比。
味精厂地块所处的钱江新城（上城），项目定位高端，更具豪宅的基因，而庆隆地块所处的申花主要定位改善。这意味着味精厂地块的价格“天花板”更高，而庆隆地块的拿地价格已经达到33106元/㎡，味精厂楼面价超过庆隆地块的概率较大。
我们再将味精厂地块对标信达南星地块。
今年年初，信达在南星地块上创下了36679元/㎡的新高。
业内人士普遍认为，味精厂地块自身条件不如信达南星地块。
一个是周边的居住氛围，南星板块已经是豪宅集聚的成熟区域，味精厂所处的望江新城仍是旧城改造的重点区域，加上附近的家具市场、农居点、医院、加油站等影响因素，目前居住环境欠佳。
味精厂地块周边
信达地块周边豪宅集聚
另一个是南星地块的容积率仅有2.8，味精厂地块容积率3.4，高容积率限定了味精厂的产品业态将是高层，难以通过“高低配”的手法来提升溢价。
好地研究院认为，虽然味精厂自身条件相比不占优，但目前，土地市场的热度更甚于信达拿南星地块之时，从战略意义上也更胜信达地块一筹：
①市府6月搬迁钱江新城，再度确定了其市中心的地位。
②拿下味精厂地块的战略意义：地块体量12.2万方，拥有规模优势，若以5万元/㎡的售价测算，地块货值61亿。
再加上味精厂地块是望江新城整体改造后首宗出让的宅地，拿下后可以在后续地块出让中占据先机。
③新房成交量持续保持高位，房企普遍补仓饥渴，土地市场更相比1月更热。
综合以上观点，好地研究院认为，信达地块36679元/㎡的地价，可以看做味精厂地块在当前的行情下，一个心理上合适的比较对象。
若地价超过信达地块，则将创下杭州纯宅地中的地价记录（机床厂地块有30%的商业）。
这将意味着，味精厂地块的保本房价要接近6万元/㎡（精装），周边房价要上涨20%才能保本（以侯潮府为参考），以此推算，风险不小。
而目前杭州在售项目中，销售均价超过6万元/㎡的项目，仅有武林壹号（低密度项目不纳入统计）。
而味精厂地块属性，逊于武林壹号不少，因此，信达地块36679元/㎡的价格，将是想拿地的开发商心中的一道“坎”：接近或高于此，则风险加大；低于此，在3.3万一线，则可能竞争激烈没有必胜的把握。
谁将出手争夺味精厂这宗宝地？今天（6月12日)，好地研究院将继续推出参拍房企分析，敬请关注！
附表：
信达南星地块和味精厂地块指标对比
