核心提要：
如果重新拍卖，万科文晖地块能卖多少？
市中心未来房价怎么走？
谁将成为市中心豪宅下一个“领跑者”？
文/住浙网研究员 徐路嘉
6月27日、7月5日未来科技城连出两宗高价地块，成交楼面价一再冲击新高——18200元/㎡及 19644元/㎡，令人惊叹不已。
要知道，早在将近一年之前2015年9月，万科拿下新都会1958项目所在的文晖地块，折合楼面价仅18074元/㎡。
一边是距离武林广场约3公里的和平广场旁的繁华地带，一边是淘宝城边尚待开发的天地。直线距离近20公里、天差地别的两片土地，时隔9个月地价竟不分伯仲。
9个月间，地价“等高线“迁移20公里，其跨度不仅标定了杭州土地价值的攀升程度，更可以看作是对去年拿地的投资者们眼光“狠、准、稳”的褒奖。
如果重新拍卖，万科文晖地块能卖多少？
时间拉回到去年九月，当时万科文晖地块的成交均价18074元/㎡，溢价率达36%，一改万科底价拿地、着眼发展中区域的作风。
我们不禁做出这样的设想，如果将新都会1958所在地块拿到今天拍卖，绝不会在18074元/㎡的“低位”刹住车！ 市中心、城市之星综合体旁、5号线地铁口等诸多因素足以将这宗地块推上“地王“宝座。
那么，万科文晖地块如果重新拍卖，其价几何？不妨从今年的各路地王的数据来推算。
2016年上半年杭州八区宅地楼面价TOP5
排名 | 出让时间 | 板块 | 地块名称 | 成交价（万元） | 楼面价 （元/㎡） | 溢价率 | 竞得者 |
1 | 2016/3/23 | 市中心（下城） | 潮鸣艮山单元D4-01、D4-05地块 | 373500 | 45368 | 109.38% | 绿城 |
2 | 2016/6/13 | 钱江新城（上城） | 近江单元SC0302-05地块 （味精厂） | 483000 | 39509 | 37.34% | 滨江集团&保利 |
3 | 2016/1/6 | 钱江新城（上城） | 南星单元B-02 | 339000 | 36679 | 65.60% | 信达 |
4 | 2016/6/3 | 申花 | 庆隆单元GS0305-05地块 | 641000 | 33106 | 93.02% | 金茂&首开 |
5 | 2016/5/20 | 申花 | 庆隆单元R21-04地块 | 236100 | 31404 | 89.56% | 融信 |
从上述罗列“地王”成交楼面价来看，这些新贵”面粉“价不同程度地逼近甚至超过了周边在售楼盘的“面包”价——
滨江集团&保利味精厂地块的39509元/㎡，而成交当月周边的钱江御府、金隅学府的成交均价在42000-44000元/㎡左右。金茂&首开33106元/㎡拿下申花庆隆地块，与600米开外的黄龙金茂悦的售价持平。
如按照上述“面粉价”逼近“面包价”的规律，相邻的华家池板块的4-5万在售价格的对文晖地块最有参考价值，万科新都会1958所在的地块的地价应当“坐3望4“。
去年该地块以楼面价1.8万/㎡成交，在外界看来绝非低价。如今则证实，这是万科精于投资的另一种表达方式。而万科新都会1958能够以4.5万元/㎡的均价首开，可以说是得益于土地市场爆发前的地价洼地。
市中心未来房价怎么走？
按照保本房价=地价*1.1+4000+房价*15%（营销成本及税费）估算，未来科技城新晋地王的保本房价为30153元/㎡，实际售价将让未来科技城房价突破3万“天花板”。
远在未来科技城的房价破三万，而市中心的地价当然不会“不为所动”。主城区接二连三易主的“地王”，其中就有不少会被打造成豪宅项目，其营造成本更高的同时，配以精装带来的更高的溢价，更能突破所在板块原有的价格体系。
据本网测算，绿城潮鸣地块预期保本房价就在8万元/㎡左右，实际售价很可能因其规划了低密产品而突破十万大关；
信达&滨江南星地块、滨江集团&保利味精厂地块预期则在“6万+”；
申花的两地块很有可能一举将目前申花板块带入“5万时代”。
……
今年地价的高昂，将会致使今年下半年、明年上半年杭州新房的整体均价水平大幅度的提高，武林广场五公里范围内可能完全进入“5万+时代”。
当前落子市中心的项目，能在进入“5万+”时代前入市，可以说是充分享受到了城市发展和市场机遇所带来的红利。
万科·新都会1958项目预计将于7月份首开
以七月即将首开的万科·新都会1958为例，其所在的“武林广场3公里内”地段在未来势必价格高昂，更是难以复制，而现在4.5万元/㎡的首开价格极具竞争力。
谁将成为市中心豪宅下一个“领跑者”？
以武林壹号、九龙仓君玺、华家池三盘为代表的城市豪宅，定义了这座城市中最顶尖的生活方式，谁将在豪宅市场的“群雄逐鹿”中，成为下一个“领跑者”？
值得注意的是，进入杭州十年的万科今年首次进入了市中心的核心区域，即将呈现的是万科TOP级都会系作品——万科·新都会1958。
“新都会代表着市中心改造的价值重现, 传承大都会79号高端城市公寓品质。”
杭州万科总经理李嵬在其年初脱口秀节目《嵬嵬道来》中说道，“新都会代表着市中心改造的价值重现, 传承大都会79号高端城市公寓品质。”
作为万科在杭州的第一个“都会系”产品，大都会79号以其新古典主义建筑大师罗伯特·斯恩特亲自操刀、钱江金融城核心地段、一线江景、纯改善定位等特点，颇受市场青睐。其成交均价从最初开盘的4.5万元/平方米，上涨至当前的5.5万元/平方米，今年更是在几乎未做推广的情况下，迎来了每月约30套的热销。
新都会1958中的“新”意指城市改造，1958则是项目所在地——杭氧诞生的年代。这表明，它将“都会系”产品带到市中心改造的核心地带——城市之星综合体旁。
“观望世界与本土，连接昨天与明天的窗口”同为旧城改造的上海新天地曾受到这样的褒奖，万科·新都会1958与城市之星综合体也是如此。它们正在以文化、艺术、商业结合的方式，推动杭州本土的市中心旧城改造。
城市之星综合体是杭锅杭氧工业遗址的华丽转身，9幢工业遗存建筑将被保留。那些红砖或是深灰色的老厂房，将摇身一变成为当代建筑博物馆、国际城市博物馆，或是创意商业、办公场所、艺术中心和O2O公社。城市博物馆更是更是由负责卢浮宫翻新和扩建的建筑师担纲负责人。
除了满载艺术气息，万科·新都会1958与城市之星综合体的地理位置非常优越——不仅占据了市中心武林广场约三公里的核心地段，交通路网发达，更有1号线打铁关站、5号线城市之星站（在建）双站毗邻。
身为“都会系”作品，新都会1958呈现的是125-166方纯改善住区，所有户型遵循“大面宽、短进深”的原则横向舒展。
【万科新都会1958】139方户型图
以其139方【达利阳光】户型为例。无论是四开间朝南、南向14.6米面宽，7.6米宽阳台，还是投影式凸窗、套房式主卧、走入式衣柜，无一不在诠释纯改善应有的尺度。
万科·新都会1958亦是2016年杭州万科三好住宅新标准首批作品——三好住宅新标准21类85项产品细节在新都会1958一一落地——除霾新风系统、全屋地暖（厨房、阳露台、家具空间除外）、中央空调等装修配置上都将以国际一线品牌标准进行打造。
此外，小区内时光灵魂轴微缩城市编年史、天使环、黑森林跑道、瑜伽角无边际泳池……都融入到小区内的景观之中，营造出艺氧综合体，与城市之星所引领的艺术氛围内外呼应，相得益彰。
纵观地段与产品营造，万科·新都会1958将极有可能成为市中心豪宅下一个红盘。
万科·新都会1958项目将首开2、4号楼，主力户型为139、166㎡，共66套房源，预计将于7月份首开，项目预计均价约45000元/平米。
