【去化周期迅速回落】楼市热潮已涌向酒店式公寓？

本文导读：

成交稳步上升，库存持续下降

酒店式公寓去库存，哪些区域是主力军

量价齐升，哪些项目在热销

文/住浙网研究员 方佳玲

连续两日成交破百！云杉郡在7月伊始的亮眼表现，让一度略显沉寂的酒店式公寓成为了关注热点。

云杉郡7月伊始表现亮眼

今年以来，杭州楼市持续发烧，成交量屡破纪录，库存急剧下降，然而楼市这把火在很长时间内仿佛只对准了住宅项目，迟迟没有向商业蔓延开来；如今，云杉郡的热销是否意味着，酒店式公寓的大热时代也将拉开序幕？

事实上，酒店式公寓的转热，在早前就已有迹可循。6月主城区单盘成交TOP10榜单中，包括世茂智慧之门、东方时代中心、中大银泰城等在内的5个楼盘都是商业项目，除了绿城西溪世纪广场外，其余项目都以酒店式公寓为销售主力，热度可见一斑。

6月杭州主城区单盘成交套数TOP10

近期酒店式公寓的强势成交表现，是否意味着其市场终于跟上了住宅的步伐开始逐渐转热，接下去，去库存、现溢价的剧本又能否如愿上演？

成交稳步上升，库存持续下降

自去年7月至今年6月整整一年间，除了2月份受到春节假期影响成交下滑外，其余时间内杭州市区（不含富阳，下同）酒店式公寓成交量一直呈现出稳步上升趋势，5、6月份已经突破3000套/月，是去年8月份成交量的3倍之多。

值得一提的是，今年杭州市区商品房成交峰值出现在3月份，之后略显疲软小幅下滑，相较之下酒店式公寓销量却在此后继续上扬。在住宅爆发式的成交，甚至近乎“透支”导致后劲逐渐下降之后，酒店式公寓开始回暖发力，是否意味着，越来越多投资者的目光，已经不再局限于大火的住宅，而开始向以酒店式公寓为代表的商业项目转移？

另一方面，自去年10月开始，杭州市区酒店式公寓库存一直处于下降阶段，并在今年3月开始加速下滑，截止5月下跌已超40万方，去库存效果开始凸显；这一点，在去化周期走势中表现的尤为明显。

在库存下降和成交上升的双重作用下，杭州市区酒店式公寓去化周期呈直线下滑，去年10月去化周期还有足足34个月之久，到了今年5月已经下降至15个月；虽然相比住宅略显劣势，但按照目前的趋势来看，酒店式公寓存销比极有可能会继续下降，以达到一个良好的供求关系。

酒店式公寓去库存，哪些区域是主力军

对比过去一年间（15年7月-16年6月）杭州各区酒店式公寓销售情况，可以看出区域差距相当明显，占比最高的余杭区总共成交了6953套房源，超过总量的1/4；在主城区，则是滨江和下沙两个区域“承包了”大半，尤其是滨江区，3744套的成交量在主城占比超1/3。

在价格方面，上城区是唯一成交均价上2万的区域，大江东成交均价最低，仅为6000元/方左右。值得一提的是，酒店式公寓销量领跑主城的滨江，在价格上也颇具优势，过去一年成交均价超1.9万，仅次于上城和江干两个区域。

可见，滨江在酒店式公寓销售方面依旧在各区域中脱颖而出，有这样的表现，除了板块居高不下的热度和购买力，还有住宅供应短缺导致。一直处于低位的住宅库存，无法满足区域极强的购买力，也许正是如此，许多购房和投资者转而将目光投向了酒店式公寓，一定程度上促进了成交。

余杭区虽然有着巨量成交，但均价相对较低，仅有9000元/方左右。这是由于其成交主力位于临平新城、临平北等板块，属于目前杭州的价格洼地，拉低了均价。

量价齐升，哪些项目在热销

过去半年，华元欢乐城是唯一酒店式公寓成交破千的项目，位于滨江的杭州印则是其中售价最高的项目，成交均价接近2.4万/方。滨江区酒店式公寓的热度在榜单中也可见一斑，不仅三盘在列，且均价皆超2万/方。

15年7月-16年6月杭州市区酒店式公寓成交套数TOP10

（数据来源：克尔瑞）

值得一提的是，除了成交量往上走外，不少项目的售价也实现了一定上涨。以成交居首位的华元欢乐城为例，今年3月以来，项目酒店式公寓成交量有了爆发式的上涨，另外，项目的售价也在今年以来一路走高，与年初相比，项目成交均价已经上涨1000元/方左右。

由此看来，目前酒店式公寓成交已经有了明显回暖的迹象，那么，在接下来的半年成交情况能否持续走高，酒店式公寓能否成为下一个投资热点，市场将给出答案。