文/住浙网研究员 徐路嘉
经常在城北东西向往返的朋友最近可能会比较舒心，石祥路提升完善工程历经一年多终于迎来完工的胜利曙光，高架部分已于7月7日全线通车，仅路面部分目前还在做最后的收尾工作。
整个工程西起丰庆路以西，东至储鑫路东，全长约6.47公里，全程都为高架道路，并与留石高架无缝衔接，这意味着从今以后，从三墩出发驱车前往石桥，仅需三十分钟。
作为杭州主城区东西向唯二的两条高架快速路，德胜快速路、留石快速路可谓是在地理上做出了类似上海内环、中环概念的划分。作为杭州的“限行线”的北界限，留石快速路一直承载着重要的责任，贯通三墩、申花、上塘、新天地乃至丁桥板块，可以说是东西向北线大动脉。限行区的设置，人为地让留石快速路成为了城市区域的分界线。
石祥路提升完善工程高架部分已于7月7日全线通车，仅路面部分目前还在做最后的收尾工作
就留石快速路途径的地带而言，两侧板块的知名度完全不同，南侧是申花、桥西、上塘和东新，北侧则是籍籍无名，零星在售的祥符、运河新城以及尚待开发的铁路北单元，房价亦有显著差距。
留石快速路两侧房价“南北有别”
在留石快速路范围内，申花、上塘两段南北均有楼盘在售，最具代表性。泛申花范围内，石祥路南北楼盘可以说是几乎同期开发、零距离争奇斗艳；上塘目前楼盘不多，南北呈现冰火两重天。
（1）申花样本：差距在缩小
融信学院府目前在售78方、152方（双拼）房源，报价26000-27000元/㎡。据销售透露，项目预计七月底加推，89方房源均价会在32000-33000元/㎡，139方户型价格未定，但单价一定在前者之上。
招商九龙仓·学院北麓目前主推89方户型报价在27000-28000元/㎡左右，121方户型报价在28000-30000元/平方米。
招商九龙仓·学院北麓目前主推89方户型
蓝孔雀板块内各盘和石祥路以北的申花郡在地理位置上并没有太大的区别，只是蓝孔雀板块内有操盘、营销能力极强的品牌开发商存在，抱团相互借力自然更容易。此外，合力出资引进华师大附中、附小学区，更让蓝孔雀各盘“友谊的巨轮”扬帆起航。
一路之隔“个体户”——北侧的汉嘉申花郡就少了组队作战的优势，今年二月的成交均价在18000元/㎡左右。该项目后被景瑞收购，封盘三月有余,现已更名景瑞申花郡,预计七月中下旬再次开盘，房源为毛坯89-118方户型，预计售价25000-26000元/㎡。也就是说，申花郡易主之后，跳涨了5000元/平方米以上。
据销售称，申花郡新开出的房源主要位于4号楼楼王位置，远离高架、直面小区内的花园，因此价格高于之前的房源。
从价格上看，申花郡已经竭力追赶，即将和蓝孔雀板块的各位打成一片了。
但要知道，今年申花板块的上涨动力，很大程度源自周边土地市场的火爆——仅2016年上半年申花板块出让的地块中，有三块进入了杭州八区上半年宅地楼面价TOP10。首开&金茂庆隆地块、融信热电厂地块楼面价均突破3万大关，合景泰富万马药业地块楼面价亦高达28780元/平方米，给周边楼盘打足了鸡血。
只是土地市场的热度能否继续越过石祥路向北侧的楼盘传导，我们还不得而知。
（2）上塘样本：北侧即将发力？
上塘段目前在售楼盘只有杭钢尚堂府和中国铁建国际城。
北侧的杭钢尚堂府定位刚需且因为临近高架，仅地缘客户购置，在今年楼市普遍升温之前一直去化迟缓，目前毛坯90方报价在17000-18000元/㎡左右，120方的大户型报价在22000元/㎡左右。
一路之隔的中国铁建国际城产品涵盖了刚需到改善，面积段跨度从90方到190方，90方均价 27000元/平方米，120-130方的户型25000元/㎡，140 方26000 -27000元/㎡,190方均价23000-24000元/平方米。
相同面积段的户型，差价在5000元/平方米以上。上塘板块看似当前大局已定，但接下来的一段时间内或许有扭转的可能——
5月12日，招商拿下铁路北地块，楼面价楼面价达15268元/平方米，5月27日远洋&招商联合体拿下石祥路北侧、铁路北单元的地块，楼面价13626元/㎡。
作为对比，南侧即将开盘的阳光城文澜府当时的成交楼面价也才15111元/平方米，北侧地价已经超过南侧！文澜府定位改善，户型为精装109方、125方、139方，价格据销售透露预计在30000-35000元/平方米区间范围内。
阳光城文澜府价格预计在30000-35000元/平方米区间范围内
据估算，铁路北两宗地块的保本房价分别为24464元/㎡和22340元/㎡。作为大牌国企，招商和远洋的强势进入，对铁路北板块的发展具有一定的带动作用。
值得关注的是，南侧的大家绿城金麟府精装单价预计接近四万，户型为115-170方，预计七月底或八月初开盘，与文澜府开盘时间非常接近。许久未有实力新盘出现的上塘板块，即将迎来两大新盘联袂面市，热度可期。
此时此刻，北侧能否打通南北侧的价格传导通道，就看招商、远洋两位“开拓者”的表现了。
北侧补涨动力在哪里？
从地理距离上来说，中环以北的运河新城尚属主城区，房价却比余杭区、萧山区发展较快的地区还低！究其原因，还是历史遗留问题——工业。
曾经，尚未关停的杭钢，犹如一柄“达摩克利斯之剑”高悬城北各项目的头顶，压抑着地价和房价，越过“中环”仿佛就像是越过了龙门，价格一路飞涨。
工业对房价的阻力消除最直接反映，或许要数位于桃源新区板块的广宇万科公园里，开盘一个多月签约均价超过18000元/㎡，突破了板块内原先15000元/平方米左右的价格体系。
放眼申花板块，早已告别了工业时代遗留的阵痛，承接武林、城西外溢一跃成为当红炸子鸡，或许这就是“中环北”未来的模样。我们有理由相信，在去工业化之后，主城区养在深闺人未识的洼地城北，终将绽放光芒。
