好地网10月16日消息（研究员 康淑）今天下午，余杭区本季度第二场土拍火热落幕。崇贤新城2宗姊妹地均达到上限价，并创造崇贤自持比例新纪录，竞得者均为此前已经在崇贤布局的房企——路劲、西房：
经过21轮竞价，路劲以上限价格10.49亿元竞得崇贤新城向阳B-6地块，楼面价12999元/㎡，自持比例18%。这与3个多月前在崇贤拿的那宗地时相比，价格一样，但是自持从零到了板块最高比例：18%。
经过13轮竞价，西房以上限价格8.73亿元竞得崇贤新城向阳B-7地块，楼面价12999元/㎡，自持比例17%。比去年西房在崇贤拿的地高了200%以上。（当时的地价为4226元㎡）
成交地块指标
地块位置图
从今天的土拍来看，土拍持续火热，与好地研究院在前瞻中的预期基本一致：
首先，又有新面孔报名参拍。今天，崇贤新城两宗地块共吸引了11家房企报名，分别是路劲、上坤、绿都、广宇、西房、荣安、远洋、碧桂园、天阳、温州时代和一家国企。
出让会现场
本次报名房企与10月11日的数量相同，其中碧桂园、天阳、温州时代、某国企等四家是新加入的房企，祥生、保亿、滨江集团、上海同济4家房企退出竞拍。
竞买人天阳
此外，除竞得者路劲和西房外，绿都、荣安在板块内已布局项目，上坤、广宇、远洋、碧桂园、天阳、温州时代是意欲进驻崇贤的房企。
报名房企情况
其次，崇贤新城的自持比例再创新高，但未大幅提高。路劲（自持比例18%）、西房（自持比例17%），超过或持平祥生项目的自持比例（17%）。
崇贤新城缘何能不断吸引新面孔，市场热度又创新高？
好地研究院分析，有两个方面因素。
1、本年度板块内拿地最后的机会。
据好地网了解，今天土拍是崇贤新城本年度收官之战，意味着这是今年开发商最后入驻板块的机会。
2017年，崇贤共成交五宗地块，分别由路劲（2宗）、上海绿都、祥生、西房四家房企竞得。
5宗地块均以12999元/㎡的楼面价成交，总出让金67.55亿元、总建面51.97万方、平均自持比例10.6%。其中，8月10日的路劲项目、上海绿都项目都需要现房销售。随后3宗地块无需现房销售，不过由于房企资金压力降低，自持比例都明显上升。
崇贤新城今年推出的5宗地块成交情况
崇贤新城今年推出的5宗地块分布
2.板块深耕的思维比较明显
虽然今天自持比例创新高，但与10月11日相比，自持没有显著提高。这体现了，经过四天的时间，开发商对板块的认识也在发生变化：开发商对板块的预期有所提升，但没有显著提升。
就在上周，祥生也在崇贤板块进行了补仓：祥生以上限价格19.94亿元竞得崇贤新城A-8地块，楼面价12999元/平米，自持比例17%。
无论是今天的路劲、西房，还是上次的祥生，都是深耕板块的房企。
①路劲：快速补仓，深耕崇贤
就在今年8月10日，路劲曾以上限价格9.66亿元竞得崇贤新城C-7地块（位于今天地块东南方向500米处），楼面价12999元/㎡，溢价50%，需现房销售，无需自持，是首次入杭之举。
时隔两个月，路劲落下在杭第二子，自持17%，无需现房销售。这对于初入杭州的路劲来说可谓一大利好，可以形成联动效应、品牌效应。此外两个临近项目容积率都是2，可以在产品上做些文章。
此外，路劲在杭州的两个项目均位于崇贤新城，也说明路劲对板块的持续看好，深耕板块意图明显。
路劲竞得2个项目指标
路劲竞得2个项目分布
②西房：首轮封顶，强势补仓
在崇贤新城向阳B-7地块竞拍环节，西房首轮就投报上限价，随后竞投自持比例阶段，西房先后击退上坤、天阳、广宇，表现十分强势。
西房上次在杭拿地是在8月25日，以楼面价10825元/㎡摘取临安区城东湖滨新区QLC-05宅地。
西房更早一次拿地，即2016年4月，以楼面价4226元/㎡摘取崇贤向阳B-1地块，即西房拱宸外滩，西房拱宸外滩预计10月首开，首开高层房源，主力户型89㎡平层及跃层，具体开盘时间及价格待定，预计售价20000元/㎡以下（精装）（预计预售证备案价）。
今天项目容积率2，比拱宸外滩2.5的容积率更低，适宜打造排屋、洋房、高层相结合的产品，提升项目溢价能力。
西房竞得2个项目指标
西房竞得2个项目分布
崇贤楼市迈入新阶段
回顾崇贤新城近期的楼市格局，可以分为三个阶段来看，目前已经呈现出新的格局。
第一阶段：崇贤楼市的第一个时代，是在2013年5月，以旭辉、佳源、赞成为代表的品牌房企进驻崇贤，地价3500-4200元/㎡。这些项目已经基本售罄。
崇贤2013年以来成交地块位置分布
第二阶段：崇贤楼市的第二个时代，是在2015-2016年，荣安、祥生、西房等房企陆续在崇贤打造项目，地价已有上扬迹象，其中祥生崇贤新城沾桥D-1地块楼面价首次破万，达到了10326元/㎡（2016/09/20成交）。这些项目部分已经在售。
第三阶段：自今年7月起，崇贤迈入新的时代，出现了一些新特征：一方面，崇贤土地市场的买家更多，板块市场更热闹了。另一方面，崇贤楼市定位也发生了的变化，从刚需为主转向刚需、刚改、首改相结合。例如，崇贤出现了一些低密度的产品，成为城北地缘性改善客户的承接地。
今年5宗地块上限价均12999元/㎡，意味着崇贤地价1.3万元/㎡时代来临。不考虑自持因素，保本房价2.14万元/㎡。
测算公式：保本房价=（实际楼面价*1.07+4300）/85%（其中，财务成本按7%、建安成本（含简装）为4300，各项税费及管理成本为房价的15%）
目前周边在售项目有旭辉?运河悦章、祥生?群贤府，旭辉?运河悦章高层毛坯价格约1.6万元/㎡，祥生?群贤府排屋精装价格约3.7万元/㎡。
房企在崇贤的土地储备也呈现出新格局。
目前，在崇贤新城拥有土地储备的房企包含祥生、旭辉、荣安、西房、上海绿都和路劲，总存量为84.9万方。
数据显示，祥生以23.1万方的体量，雄踞崇贤新城板块存量首位，第二和第三分别是西房（20.4万方）、路劲（15.2万方）。
而在上周（10月11日）土拍之后，房企存量情况为：祥生以23.1万方的体量位居首位，其次为西房（13.7万方）和上海绿都（13.3万方）。经过今天土拍，路劲第二次在崇贤拿地，存量成功进入前三位；西房虽竞得一宗，总存量达20.4万方，但未能超越祥生（23.1万方）。
