今天，有较高关注度的体量近35万方的大江东商住地，最后不到最高限价被龙湖获得，龙湖将再次打造“天街”；而最近2年多没有推地的富阳银湖板块，2宗低密度地块被擅长制造微型别墅的绿城获得。
主城区拿地难，资金只好外溢寻找洼地机会。今年夏天开始热起来的临安土地巿场就是一个例子。今天下午，拿地热潮已经蔓延到最东边原先最高价仅五千的大江东，也拓展到了最南端的富阳区；这些远郊区域地价的大幅飚升，无疑对拿到地的开发商是巨大的考验。敢于高价拿地的开发商，自身必须拥有稀缺性的、有竞争力的产品，以此来抵抗远郊，高地价这两大不利因素。
今天，绿城与龙湖，各自拿到适合自己发挥优势的地。能否达到好马配好鞍的结果，市场拭目以待。
好地网10月30日消息（研究员 康淑 马婷）今天，富阳区5宗地块和大江东3宗地块成功出让，富阳吸金23.55亿元，大江东吸金34.98亿元。富阳银湖板块首现自持地块,大江东楼面价突破新高。
其中，富阳区银湖街道勤丰村2宗相邻涉宅地被绿城包揽，楼面价9552元/㎡，自持分别为11%和13%。大江东义蓬街道宅地被宋都拿下，楼面价8495元/㎡，达到最高限价之后竞自持，比例高达41%。大江东核心区北二路南商住地被龙湖摘取，楼面价8107元/㎡，溢价62.3%。
地块指标表
地块分布图
富阳和大江东缘何同时受捧？
今天的两场土拍都异常火爆，富阳区和大江东都诞生了区域新纪录。作为杭州的西南部和东部的两翼，富阳和大江东这两座卫星城的地价同时起飞。
经过198轮/214轮竞价，富阳区银湖街道勤丰村姊妹涉宅地，被绿城以总价20.96亿元包揽，上限楼面价9553元/㎡、自持分别为11%、13%，银湖街道首现自持地块。
经过21轮竞价，大江东义蓬街道宅地被宋都以总价5.2亿元拿下，楼面价8495元/㎡，自持41%，刷新大江东楼面价新高，地价跳涨明显。
经过46轮竞价，大江东核心区北二路南商住地被龙湖以总价28.23亿元摘取，楼面价8107元/㎡，溢价62.3%，杭州第五座龙湖“天街”有望入驻大江东。
从今天的成交结果来看，同样作为远离杭州主城区的新兴板块，富阳和大江东缘何同时受捧？有哪些价格支撑点？
1、资金外溢找到泄洪口
今年以来，杭州主城区拿地竞争激烈。一方面，参拍房企众多，“僧多粥少”；另一方面，主城区各板块地价全面走高，成交地价甚至超过在售新房均价。
面对主城区拿地困难的情况，越来越多的房企从主城区溢出，转战离城区较远的新板块寻找机会，以达到曲线求存。今年以来，新设区的临安土地市场持续火爆就是其中一例。今天，这一资金外溢寻找价格洼地的意图，在新兴的大江东与富阳，得到了充分的凸现。
2、大规模城市建设提升洼地价值
2015年2月，富阳撤市设区，成为杭州“第九区”。随后在今年8月，临安撤市设区，杭州迎来“第十区”。杭州的城市版图在不断扩大。
与此同时，杭州的城市格局也在延伸。可预见的未来，杭州将至少汇聚11条高铁、7个高铁站点，7条城际轻轨、10条地铁。杭州放射性大型轨道枢纽蓝图正在呈现，多条线路实现无缝换乘。
这些大规模的城市基础设施投资，使一些远郊的板块，因通行便利与时间缩短，宜居性提升，在居住价值在未来有可能大幅上升预期下，从最西边的临安、最东边的大江东，最南边的富阳，其土地价格进入迅速上升的趋势。
3、板块自身潜力
富阳区银湖板块地处富阳北面，紧邻之江转塘板块，是富阳接轨杭州的桥头堡。随着彩虹快速高架延伸、杭富城际铁路开工，区域交通提速，加上配套成熟、产业入驻，板块成熟度提升。尤其是2015年富阳撤市设区，依托诸多利好，富阳土地市场逐渐升温，地价随之上涨，银湖板块凭借自身的山水丰富的优势，吸引了诸多品牌房企入驻，打造了一系列高端低密产品。
大江东处于杭州湾“V”字形产业带的拐点，是杭州东部门户、环杭州湾战略要地。大江东产业集聚区是杭州市6个城市副中心之一，将配置商业、商务、金融、科研等功能，是将来主城人口外移的主要居住地。大江东规划为产业集聚区，已逐步形成新型交通装备、高端装备制造、新能源、现代物流等为主导的产业体系。现已有长安福特、东风裕隆、吉利、阿斯莫微电机等高端制造公司集聚，产业人口导入提供潜在购买力。
4、交通利好将兑现
交通是城市外延的必要条件，富阳和大江东都有重大地铁、轻轨利好，未来市场走势极具潜力。
对于银湖板块来说，最大的交通利好是已开工的杭富城际铁路，将与杭州地铁6号线接驳。其次，彩虹快速路西延工程也计划在2020年年底前建成，接轨的桥头堡便是银湖。银湖2宗姊妹地交通便捷，距离杭富阳城际铁路高桥站约1.8公里，距离沪瑞线（320国道）约1.5公里，更是为地块加分。
就大江东而言，规划的江东高铁站，将衔接沪乍杭高铁和地铁8号线，有望使大江东地区结束无铁路的历史。8号线还是连接下沙组团与大江东的重要线路。此外，地铁7号线始于吴山广场站，途径上城、滨江、萧山，最后止于江东二路站。7号线和8号线计划于2022年杭州亚运会前通车。大江东核心区北二路南地块是7号线北二路站上盖地块，义蓬街道宅地距地铁7号线义蓬站1公里之内，交通都很便利。
5、低密涉宅地
富阳区银湖板块山水集萃，逐渐成为低密豪宅聚集区和城西外溢承接地。这2宗姊妹地块容积率仅1.3和1.5，适宜打造成排屋与高层结合的高溢价产品。此外，富阳区低密宅地较为稀缺，上一次成交容积率低于1.5的涉宅用地还是2015年9月。
大江东义蓬街道宅地容积率仅1.6，也可以打造排屋与高层相结合的产品。
今天的地价意味着未来需上涨多少
从“大杭州”的角度来看，杭州有三大新兴城区板块，分别是西南面的富阳、东面的大江东、及西面的临安。
在“三兄弟”之一的临安最高楼面价已达13662元/㎡光芒的映衬之下，富阳和大江东也在奋起直追。
根据测算，今天这4宗涉宅用地的上限价地保本房价都在1.7万-1.8万之间。
以三个区域目前的房价水平，需要上涨多少能达到1.7-1.8万的房价水平呢？
目前，富阳区10月新房均价15701元/㎡，需要上涨14.6%。
大江东10月新房均价14284，需要上涨26%。
临安区10月新房均价12641，需要上涨42.3%。
保本房价测算
保本房价=（楼面价*1.07+4000）/[85%（自持比例*60%+非自持比例）]
其中，财务成本按7%、建安成本（含装修）为4000，各项税费及管理成本为房价的15%，自持部分房价取可售部分房价的60%
杭州各区新房均价（10月）、纯宅地平均地价（今年）
何以解高地价之困？
在远郊区域的地价都越来越高的情况下，高价才能拿到地，也唯有拥有强劲竞争力的拳头产品才能支撑因地价过高导致的成本压力。
好地研究院梳理了近期绿城，龙湖，宋都的拿地历程，从中可以看出：前两者，围绕自己的核心优势产品在一些潜力区域拿合适的地块，实力稍逊的宋都则以板块深耕的方式降低风险：
1、绿城连下两子，布局银湖板块
今天是绿城在今年1月19日，豪掷31亿元拿下塘北地块，与建发合作以12.71亿元摘得留下地块后，时隔9个月后再次出手。
这一低密地块，最终被做低密产品上有成熟产品的绿城获得，按照緑城此前在低密领域的操盘能力，今天的成交结果，有可能成为银湖板块价值大幅提升的契机。
作为杭州的老牌本土房企，绿城对于低密产品十分擅长，溢价能力很强。此前在富阳区成功操盘绿城?富春和园（售罄）、绿城?富春玫瑰园（中式合院，主力户型建筑面积250、260、300方，600-900万元/套）等产品，销售情况较好，在储备较少的情况下，绿城此时补仓可谓理所当然。
此外，鉴于绿城在富阳区域的小面积别墅仍是空白，可将其在青山湖的小面积别墅产品经验，复制到富阳区域。
好地数据库显示，绿城近期频频在浙江省布局低密产品。比如：
10月19和20日，绿城联合宁波轨道交通在宁波市连下两城，斩获鄞州区2宗低密涉宅地（容积率分别为1.8和2）；
6月15日，绿城摘取湖州安吉低密宅地（容积率1）；
5月18日，绿城摘取义乌环城南路2宗相邻姊妹地块（容积率均为1.1）。
总体来看，绿城布局颇为广泛，多点布局意图明显。
2、龙湖突围大江东核心区，第五座龙湖天街落地
大江东核心区北二路南商住地，出让面积215亩，可建面积高达35万方，其中商业占比35%，对拿地房企的商业操盘能力要求非常高。
该宗地吸引了碧桂园、金地商置、大家、开元、旭辉、龙湖、德信、华侨城8家房企报名。最终，龙湖如愿摘取该宗地，首入大江东。
这也意味着杭州第五座龙湖天街在大江东落地。可以预见，龙湖天街将进一步提升大江东的商业配套，提升大江东的居住环境。
自2009年进入杭州，龙湖已经开发了4个天街商业综合体。此前4个天街分别是下沙金沙天街、滨江天街、西溪天街、三墩天街。
3、宋都持续布局外围，自持41%补仓义蓬
义蓬宅地报名达17家，分别为德信、碧桂园、中海、中骏、龙湖、大家、北辰、明镜、至高、宋都、天阳、保亿、金地、阳光城、祥生、禹洲、上坤。
首轮即封顶，最终由宋都夺得，楼面价8495元/㎡，自持41%，宋都落下在大江东的第三子。大江东的最高楼面价记录也被刷新。此前，大江东涉宅地的历史最高价，为德信2016年8月2日拿下的大江源著项目，楼面价5164元/㎡。
就在9月18日，宋都于以楼面价10200元/㎡在鹿山板块猎得一宗宅地，自持比例23%。
宋都上次在大江东拿地是在2016年11月，以楼面价4767元/㎡。溢价率91%拿下杭大江东储出【2016】6号地块，即宋都新宸悦府，该项目9月均价在12600元/㎡左右（高层，毛坯），目前暂无房源在售。
2015年12月31日，宋都以楼面价2470元/㎡摘取杭大江东储出【2015】3号，即宋都?丽郡国际，这是宋都在大江东布局的首个项目，目前已经售罄。
附：4宗涉宅地报价情况
表一：龙湖杭州大江东核心区北二路南商住地
表二：宋都大江东义蓬街道住宅地块
表三：绿城银湖板块2宗涉宅地报价情况
富政储出[2016]20号地块
富政储出[2016]21号地块
