?核心提要：
1、报名单位多达21家， 新增14家新面孔 2、地铁2号线加分，南部卧城自持比例创新高 3、保本房价测算，这个地价贵不贵？ 4、绿城落下年内第六子，拿地逻辑是什么？
住浙网12月8日消息（研究员 康淑） 昨天，杭州萧山区首宗网拍宅地成功出让。经过约2个小时的竞价，绿城以上限价39.389亿元竞得南部卧城宅地，楼面价20059元/㎡，溢价率70%，自持面积比例8%。
好地研究院认为，从昨天土拍情况来看，绿城蜀山单元项目价格与“地王”（禹洲蜀山项目，5月27日成交）楼面价持平，自持比例创板块新高，这说明土地市场热度比5月增加。
这是绿城今年在杭州斩获的第六宗地块，也是绿城首次进驻蜀山单元。
地块成交情况
地块位置图
从昨天土拍过程来看，本次土地出让会主要有4大看点：
1、报名单位多达20余家，新增至少14家新面孔
本次土拍竞争十分激烈，吸引了至少21家报名单位，包括北辰、金地、旭辉、上坤、九龙仓、正荣、龙湖、大家、绿城、保亿、中海、中粮、保利、碧桂园、新希望、绿都、禹洲、恒大、华宇、石榴及众安等房企。
与5月27日禹洲项目相比，本次土拍出现了14家新面孔，如北辰、金地、旭辉、九龙仓、正荣、龙湖、保亿、中海、保利、绿都、恒大、华宇、石榴、众安。
不过，也有4家房企曾经参拍的房企没有参加本次土拍，分别是新城、葛洲坝、和昌、德信。
参拍房企对比
2、地铁2号线加分，南部卧城自持比例创新高
蜀山街道宅地，位于2号线终点站朝阳路旁。地铁带来的便捷交通可以拉近南部卧城与萧山经开区、钱江世纪城和主城区之间距离，承接这些板块的外溢需求。
该宗地以楼面价20059元/㎡+自持8%成交，刷新南部卧城自持比例新高。
此前，板块最高地价和最高自持比例保持者是禹洲蜀山项目，位于绿城项目东北方向1.8公里处。5月27日，闽系房企禹洲以30亿元竞得蜀山单元F-01地块，楼面价20060元/㎡，自持面积比例2%。
周边成交地块
3、保本房价测算，这个地价贵不贵？
根据测算，不考虑自持部分，绿城项目的保本房价29957元/㎡。
如果按照部分开发商 “自持部分房价取可售部分房价的60%”这个方式计算，保本房价30948元/㎡。
地块容积率2.8，适合打造高层项目，但周边缺乏高层价格对标；附近的二手房中，开元广场高层毛坯的承接价格2.7万元/㎡，广泽小区高层精装成交价格2.4万元/㎡。
因此，无论以哪种方式测算，绿城项目的保本房价都超过周边房价，这对项目打造形成一定的压力。然而，竞得者绿城具有品牌价值，有着很强的溢价能力，可以打造高品质的产品。
保本房价测算
测算公式：
不考虑自持的保本房价=（楼面价*1.07+4000）/85%，其中，财务成本按7%、建安成本（含装修）为4000，各项税费及管理成本为房价的15%。
考虑自持的保本房价=（楼面价*1.07+4000）/[85%（自持比例*60%+非自持比例）]，其中，财务成本按7%、建安成本（含装修）为4000，各项税费及管理成本为房价的15%，自持部分房价取可售部分房价的60%。
不过，考虑到该宗地块有地铁利好，教育（城南初中、萧山区育才小学）、医疗（傅式骨科、萧山区第一人民医院）、商业（汇德隆购物中心，中百购物广场）配套齐全，此外，地块东侧还有一在建公园。项目也可能有超预期表现。
4、绿城落下年内第六子，拿地逻辑是什么？
昨天绿城落下年内第六子，首次进驻蜀山单元。
此前，绿城在萧山区已经打造3个项目，分别是：绿城九龙仓?钱塘明月（2个，位于萧山城区）、绿城九龙仓?桂语江南项目（位于萧山经开区）。鉴于这些项目住宅部分都已售罄，绿城此时补仓萧山也是情理之中。
值得注意的是，这是绿城首次单独在萧山拿地，此前3个项目均与九龙仓联合拿地。
绿城，作为杭州房地产市场的老大哥，以品质著称，也一直是杭州高价地有力竞夺者。
今年下半年以来，绿城在土地市场上频频出手，重仓杭州西部，前期已经布局留下、塘北、闲林、银湖板块。此次落子蜀山单元，进一步拓展了在杭州南部的版图。
在非核心地段，寻找溢出性需求，成为了绿城此轮拿地的思路之一。
绿城今年在杭拿地一览
绿城今年在杭拿地分布
