核心提要：
多方原因助力地价攀升
周边房价怎么样
江南房产未来或将走高端路线
文/住浙网研究员 杨丽琼
3月24日，萧山土拍市场震惊了杭州房产圈，融信、恒大抢下萧山市北两块3万+宅地，不仅刷新了萧山记录，更直追申花地价。赫然发现，萧山萝卜干已变成人参了。
从过往拍卖记录上看，杭州楼面价超过3万元/㎡的地块基本集中在主城区市中心，钱江新城，申花及城东新城。业内人士表示，这意味着，萧山和主城区的界限进一步打破。
这让研究员想到了“钱塘江金融港湾”，钱江南岸作为其中一个重要发展板块，正在房地产市场逐步显现，这是江南房产要走高端路线的预兆吗？
萧山市北楼盘分布图（红色为在售，绿色为未售）
多方原因助力地价攀升
就在萧山土拍结束的晚上，杭州市国土资源局便发布挂牌文件，其中出让规则发生重大改变，设定土地上限价格。有人说这是房地产商饿了两个月的结果，也终会被政府调控。但其实，萧山地价攀至3万+有其必然原因。
首先，“钱塘江金融港湾”的部署，江南的价值正在提升。
无论是国外的曼哈顿金融中心、伦敦金融中心还是国内上海的陆家嘴，都是员工收入最高，也是房价最贵的地方。
而未来杭州的“钱塘江金融港湾”发展前景同样不可估量。可以说，杭州正式跨入了钱塘江时代，而目前江的北岸—钱江新城，已经先行一步发展起来，并成为了杭州的高端住宅聚集地，但是目前江北可开发土地已经不多。接下去，江南自然将成为开发商们争夺的“战场”。随着“钱塘江金融港湾”的落地，江南将吸引更多的高端人才，也将产生更多改善型需求的购房者。
其次，萧山市北区域价值对接奥体、钱江世纪城。
萧山市北背靠钱江世纪城，离奥体中心3-5km。当钱江新城的购房者外溢到钱江世纪城，外溢到奥体板块时，钱江世纪城和奥体的房价也在飞速增长，再外溢那就是萧山市北了。交通方面，无论是地铁出行还是自驾出行，都很方便；配套方面，最为关注的学区，有银河实验小学教育集团开发区小学以及相关规划小学。
因此，伴随着“钱塘江金融港湾”的落地，萧山市北以及整个萧山的价值正在提升，房地产价格的提升有其必然的发展趋势。
周边房价怎么样
新晋土地的价格也影响了周边在售项目的销售，据说当天很多人排队购买周边房子。
“毕竟新土地的价格与周边房价差不多，怕是未来更贵。”研究员一位正要买房的朋友说。
据住浙网统计，目前萧山市北周边在售的项目有新城香悦奥府、滨江江南之星、龙湖春江天玺等，如下表所示。
萧山市北在售楼盘详情
从上表可以看到，目前周边在售价格最高的是东方一号。其余即使是精装的价格也在3万以下。
也就是说新地的价格楼面价就高于了周边在售项目。但是对于购房者来说，虽然地价3万+，但是周边在售项目的价格短期内不会有明显上调，毕竟最近限购限价比较严。
但是，如果需要盈利，新项目必须走高端路线，抑或都会是精装项目，毕竟楼面价已经3万以上了，注定项目是4万以上的高端住宅。
但另一面，区域内的购房需求还是比较旺盛。拿龙湖春江天玺和新城香悦奥府来说，一个是每次加推需要“抢”，一个是首次开盘就“火爆”。龙湖春江天玺预计4月加推17#楼，户型为89、119方；新城香悦奥府目前在售的楼幢比较多，户型为89-129方。
龙湖春江天玺效果图
以高于周边房价的楼面价拿地，相信开发商们也看好了萧山的发展，城市南移以及江南在“钱塘江金融港湾”中的作用和未来。
江南房产未来或将走高端路线
就目前来看，萧山经济开发区的总库存量达100万方，去化周期高达42个月。在项目的周边，就有保利融信大国璟、龙湖天钜、融信江南学府、滨江东方名府、绿城九龙仓桂雨江南、港中旅市北地块以及融科市北地块等项目待入市。
萧山市北未售楼盘拿地详情
从上表可以看到，去年3月龙湖的一块商住地地价达到了1万4以上，但4月又有回落，然后从去年4月开始每一次的土拍，楼面价就基本一直呈上涨趋势，从6000多直至两万多，再到现在的3万多。因此，在整个区域内，新盘间的竞争还是比较大。那么，面对邻居这么高的楼面价成本，这些待售项目接下来有什么动作呢？总的发展可以概括为三个走向：产品高端化、高低配。
毫无疑问，两块楼面价3万+的土地，项目未来售价单价必定为超过4万的高端住宅。而在其他八个项目中，五个项目已经公布案名和规划。
从楼面价最低的滨江新城·东方名府说起，项目在3月31日刚开发布会，项目规划为高层、洋房已经青年公馆三大品类。滨江集团力在将其打造为区域标杆，小江南之星。
保利融信大国璟和融信江南学府的规划也都是“高低配”。其中保利融信大国璟规划为9幢高层和10幢联排。高层住宅面积建筑面积约100-165方，排屋建筑面积约159-200方。融信江南学府规划则是由高层和联排组成。
保利融信大国璟鸟瞰图
龙湖天钜目前已经开设了十大展厅，项目规划也有高层和花园洋房组成，并规划为装修成品房。
绿城九龙仓桂雨江南预计4月开盘，项目规划7幢高层和4幢叠墅，高层户型面积为95-140方，叠排面积为140-220方。而首次开盘推出的也都是140方的改善大户型。
而还没有公布案名的项目中，港中旅地块楼面价为20267元/㎡，紧贴建设一路和宁税路，地块非常方正，没有任何犄角。据项目策划人员说，“未来港中旅将按照杭州项目中的新标杆来打造，颠覆人们对于市北楼盘的任何想象。”看来也是打算朝着高端住宅方向打造。
总之，从目前来看，萧山作为杭州江南发展的重要战略点，萧山市北有望成为新的高端住宅聚集地。
