核心要点：
?一、过程：房企急需补仓，竞争依旧激烈
二、结果：两个新低
三、分析：价格不低
四、测算：房价上涨多少才保本？
住浙网7月3日消息（研究员 康淑） 今天下午，杭州市迎来下半年首场土拍。杭州主城区4宗地块成功出让，总吸金为49.8亿元，楼面均价为14275元/㎡，平均溢价率为39.89%。
地块成交情况表
其中：海威置业底价（7.5897亿元）摘取西兴北单元商地（留用地），这也是海威第三次在滨江拿地，此前两次分别在2013（海威·钱塘之星）和2015年（海威·新界）。
经过29轮竞价，钱投（杭州市钱江新城建设开发有限公司）竞得近江单元商地，总价11.98亿元，楼面价17394元/㎡，溢价率24%。
经过15轮竞价，卓越以总价17.71亿元竞得长睦单元R21-12B地块，楼面价14096元/㎡，溢价率70%，自持面积比例14%，刷新杭州市主城区进入自持阶段涉宅用地的自持面积比例新低。这也是卓越自2014年初拿下长睦三宗宅地后时隔四年再次在长睦补仓，同时也是在杭州补仓。
杭房以总价125100万元竞得庆隆单元GS04-01-R21-09地块，楼面价37509元/㎡，溢价率仅58%。没有进入竞投自持面积比例程序，成为杭州市主城区三月土拍新规之后首宗无需自持的涉宅用地。
一、过程：房企急需补仓，竞争依旧激烈
从今天宅地竞拍过程来看，竞得者卓越、杭房，以及比拼到最后一轮的华润、天阳，都是项目紧缺，补仓意愿强烈的房企。
1.卓越深耕长睦板块
长睦单元宅地在挂牌报价阶段溢价率已达49.9%。现场竞价中，卓越首轮报价就逼近70%溢价率，第二轮华润锁定价格上限，随即转入竞自持程序。随后，卓越和华润又经历了19轮鏖战，最终卓越如愿竞得，再次落子长睦板块。
至此，卓越在杭已拿四宗宅地，均在长睦板块，总建面36.4万方，拿地金额30.61亿元。
此前三块地都是2014年1-3月期间入手，已经过去三年多，项目也在销售状态，后续无土地储备，因此卓越急需补仓。
卓越在杭拿地项目指标表
卓越项目分布图
与卓越比拼到最后一轮的华润，已经六年没有入手涉宅用地，拿地意图十分明显。从2016年至今，华润共参与了21宗涉宅用地，可惜全部铩羽而归。但值得一提的是，上周华润刚刚拿下奥体商地。
2.杭房首入申花板块
庆隆单元宅地在挂牌报价阶段溢价率也达49.9%。现场竞价中，西房首轮就达到了51%的溢价率，随后九龙仓、杭房、天阳先后参与了现场竞价。经历13轮报价后，最终杭房以58%的溢价率胜出。这是杭房首次进驻申花板块，也是杭房今年在杭州揽入的第二宗地块。
杭房的拿地欲望十分强烈，从2016年至今，杭房共参与了22宗涉宅用地，仅成功两次。今年6月9日，杭房以10.08亿元竞得大江东前进街道地块，楼面价5161元/㎡，溢价率70%，自持面积比例27%。杭房上上次入手涉宅用地，还要回溯到2012年12月拿下南星单元地块，已时隔5年。
2009年以来杭房在杭拿地项目指标表
与杭房比拼到最后一轮的天阳，拿地愿望也很明显，且近期成功率相对较高。 6月15日，天阳以9.79亿元竞得丁桥单元地块。6月28日，天阳以2.75亿元竞得宁波文教街道海田大厦南侧地块，楼面价21861元/㎡，首次杀入宁波。
天阳近期拿地一览表
二、结果：长睦单元宅地自持创新低，庆隆单元宅地无自持
从成交结果来看，土地市场的热度有所下降。
长睦单元、庆隆单元宅地溢价率均超过50%，延续此前现房销售的新常态，但自持竞拍动力并不充足。
卓越以总价177117万元竞得长睦单元R21-12B地块，楼面价14096元/㎡，溢价率70%，自持面积比例14%。这是杭州主城区锁定价格上限，进入自持阶段的9宗涉宅用地中，自持面积比例最低的。
杭房以总价125100万元竞得庆隆单元GS04-01-R21-09地块，楼面价37509元/㎡，溢价率仅58%。没有进入竞投自持面积比例程序，成为杭州市主城区首宗无需自持的涉宅用地。
杭州土地出让新规以来，主城区成功成交10宗涉宅用地，除今天成交的庆隆单元宅地外，其余均进入竞拍自持阶段。
三、分析：价格不低
好地研究院认为，尽管看上去竞争不那么激烈，但两宗宅地的地价还是相对较高。
就庆隆单元地块而言，地块体量袖珍，单价高，若产生自持，每平米沉淀的资金量巨大，对开发商是个考验，同时较难树立开发商品牌价值。
就长睦单元地块而言，地块形状不规则，位于长睦板块的南端，配套不齐全，还靠近绕城高速。在众多不利条件的情况下，进入竞拍自持比例14%，也已经比较高了。
四、测算：房价上涨多少才能保本？
好地研究院测算，以部分开发商认可的每平米自持面积货值按可售部分单价的6折计算，长睦单元R21-12B地块实际地价15389元/㎡，保本房价24656元/㎡，按周边新房新城龙湖·湾上风华毛坯单价约1.7万，两年后房价需要上涨45%可以保本。
庆隆单元GS04-01-R21-09地块楼面价37509元/㎡，保本房价53562.90元/㎡，按周边新房首开金茂府毛坯单价4.3万，两年后房价需要上涨25%可以保本。
测算公式：
保本房价=（成交楼面价*1.15+4000）/88%（其中，财务成本按15%、建安成本（毛坯）为4000元/㎡、各项税费为房价的12%）
两宗宅地测算
