8.10土地战：杭州涉宅用地“现房销售”终结战，崇贤新城、老余杭纷纷地价创新高，有何看点？

好地网8月10日消息（研究员 康淑）今天下午，余杭3宗商住地成功出让，分别位于未来科技城（1宗）和崇贤新城（2宗），均创下板块楼面价新高！出让金额39.65亿元，成交楼面均价13965元/㎡，平均溢价率49.84%。这是两大板块今年内首次出让地块，也是杭州最后一次（涉宅用地）溢价率达到50%时需要现房销售的出让会。

8月11日（周五）余杭临平新城、未来科技城商业地块出让，溢价50%仍需现房销售。

其中，未来科技城商住地由北京滨湖城镇（东方集团）斩获，成交价格11.26亿元，楼面价17185元/㎡，溢价率49.4%，无需现房销售。老余杭板块楼面价历史最高的涉宅地块是杭州嘉州置业有限公司于2010年2月20日竞得的余政挂出（2010）11号地块（金都·西花庭），成交楼面价4428元/㎡。与此次成交地块相比差价12757元/㎡，涨幅近三倍。

崇贤新城2宗地块均达到上限价格，溢价率50%（需现房销售），成交楼面价均为12999元/㎡。自持面积比例分别为2%（向阳B-2地块）和0%（C-7地块），拿地房企分别是上海绿都和路劲。崇贤新城楼面价历史最高为2016年9月20日出让的祥生?群贤府项目，成交楼面价10326元/㎡，低于此次出让地块2673元/㎡。

地块成交情况

这是杭州自3月24日发布土拍新规以来，最后一次涉宅用地溢价50%后需要现房销售的出让会。（注1：7月12日主城区取消溢价50%需现房销售规则；注2：8月11日余杭临平新城、未来科技城商地出让，溢价50%仍需现房销售；注3：8月14日及以后，杭州成交地块均无需现房销售）

地块位置图

好地研究院认为，本次出让会主要有以下看点：

一、东方集团首入杭州，老余杭告别价格洼地

1、地块分析：位于崛起中的未来科技城，交通便捷，配套成熟

从区位来看，未来科技城YH02单元商住地块实际上位于老余杭，由未来科技城不久前“扩编”而来。阿里巴巴淘宝城、海创园、梦想小镇、中国移动杭州研发中心、中国电信创新园等众多创新创意产业基地坐落其中，可以坐享产业红利；

从交通来看，地处城西交通枢纽，地块周边路网畅达，距杭徽高速出口约1公里，地块距在建杭临轻轨老余杭镇站约500米；

从配套来看，该地块位于余杭街道中心，地块周边生活配套较为齐全，两个大型综合购物商场，一家二级甲等综合医院，一家在建综合医院，中小学校、幼儿园齐备，为地块提供了成熟便捷的生活配套。

2、现场观察：东方集团表现抢眼，老余杭板块最高地价涨幅近三倍

该宗地自身条件极为优越，自然会吸引众多知名房企前来参拍，更成为“入杭首战”东方集团青睐的宝地。

未来科技城YH02单元商住地块，实际位于老余杭范围。由于老余杭已经空窗近两年，该地块起价即破新高。现场更是吸引了11家房企参拍：万科、金地、西房、合景、北京滨湖城镇（东方集团）、雅居乐、金辉、金瀚、广宇、碧桂园、融信。

作为此前长期深耕北京的房企，东方集团今天首次在杭州的土拍现场露面，现场频频出手表现抢眼，最终顺利首入。

经过28轮竞价，东方集团以楼面价17184.81元/㎡斩获，是之前最高地价4428元/㎡（2010年2月，金都?西花庭项目）的3.9倍，刷新老余杭涉宅用地的最高地价记录。此次土拍重塑老余杭的地价体系，宣告老余杭正式告别价格洼地。

值得一提的是，当溢价率达到49.43%时，现场竞价戛然而止，该地块成为今天土拍唯一无需现房销售的商住地。

3、房价观察：对标周边房价，保本房价如何？

更值得一提的是，该地块容积率1.5，适合打造洋房、排屋与高层相结合的低密度产品。根据测算，保本房价=（成交地价17185*1.04+4000）/0.88[其中，财务成本按4%、建安成本为4000元/㎡、各项税费为房价的12%]=24855元/㎡。

地块周边在售项目4个，其中众安?学君里与融创金城?未来海两个项目暂无房源待加推。从成交价格来看，融创金成?未来海高层均价23000元/㎡；融创金成?英特学府高层均价18000元/㎡，联排均价34000元/㎡；众安?学君里高层均价14000元/㎡；佳源?未来府高层均价15000元/㎡。

二、路劲首入，上海绿都补仓，崇贤新城地价再创新高

1、地块分析：城北的重要空间，东西两大快速路直达市中心

崇贤新城位于杭州绕城以内，与杭州市中心车程在半个小时以内，依托杭州城北发展推动，是杭州城市向北发展的重要阵地。崇贤新城不仅是临平副城未来发展的重要空间，也是杭州运河新城建设的拓展和延伸。因此，区位优势明显。2017年，崇贤新城继续加强产业建设，夯实产业转型升级。

向阳B-2地块和C-7地块的交通非常便利，东西两大快速路直达市中心，拥有上塘、秋石两大高架的出行优势。快速公交BRT7号线，基本覆盖了整个崇贤新城启动区。

此外，教育、景观资源丰富，商业配套正在完善。

2、现场观察：闪电成交，均需现房销售，刷新崇贤新城地价，万科报价离最高限价差一手

崇贤向阳B2商住地报名单位有6家：万科、荣安、上海绿都、路劲、西房、远洋。

崇贤陆家桥C7商住地报名单位6家：万科、荣安、西房、路劲、绿都、远洋。

在土拍现场，两宗地块闪电成交。仅经过一轮竞价，上海绿都以封顶价加上现房销售、自持2%拿下崇贤新城向阳B-2地块，这也是今日成交地块唯一需要自持的商住地。

现场没有竞价，路劲以封顶价拿下崇贤陆家桥C7地块，需要现房销售，无须自持。

值得关注的是，素来拿地谨慎明万科报价离最高限价仅差一手。是否说明万科拿地从谨慎转向激进？后市该龙头房企的动向值得关注。 

崇贤新城最近成交的是2016年9月20日祥生?群贤府项目，成交楼面价10326元/平米，溢价率150.3%，创下崇贤新城的最高地价记录。今天，两个项目的成交楼面价均为12999元/㎡，再次打破最高地价记录。

3、解读竞得者：路劲首入杭州，上海绿都成板块地王专业户

今天，路劲首次入杭，初战告捷。上海绿都补仓杭州，首入崇贤新城。

路劲地产集团有限公司成立于2003年，是路劲基建有限公司房地产业务的旗舰公司。专注于国内住宅项目的投资、开发和销售，路劲地产产品类型包括低层至高层住宅、公寓、大型综合性住区、别墅等。

路劲地产立足经济发达、有潜力的城市及地区，现时持有的房地产组合投资主要位于长三角及渤海湾地区，土地储备约700万平方米。

路劲的项目布局

今天的另一得主上海绿都，属于郑州绿都地产集团，绿都地产集团成立于2002年，截至目前，已成功开发30个房地产项目，总开发面积逾800万㎡，是郑州宇通企业集团房地产板块的核心企业。

2015年，绿都地产集团正式进军上海，开启全国战略。2016年，落子苏州、杭州、合肥核心地段，强势布局华东区域。

据好地数据库，2016年11月，上海绿都连下两子，以楼面价19864元/㎡竞得三墩北宅地，以18516元/㎡竞得丁桥宅地。今天是上海绿都在杭州斩获的第三子，也是首次在崇贤新城拿地。

值得关注的是，绿都竞得的3宗地块均创下所在板块楼面价新高。分别是三墩北单元A-R21-16地块，楼面价19864元/㎡；丁桥单元R21-02地块，楼面价18516元/㎡；崇贤新城向阳B-2地块，楼面价12999元/㎡。相比所在板块的历史最高记录分别高出7.4%（三墩单元历史最高楼面价18488元/㎡）；6.5%（丁桥单元历史最高楼面价17383元/㎡）；25.9%（崇贤新城历史最高楼面价10326元/㎡）。

上海绿都在杭拿地详情

未来，绿都地产集团将聚焦“多极”发展战略：以上海为核心，辐射周边城市的长三角区域；以郑州、洛阳城市带为核心的中原区域；以及华南区域、京津区域等，整合区域优势资源，推动规模提升。

4、房价观察：对标周边房价，保本房价如何？

目前，崇贤新城的新房市场面临着库存急跌，房价坚挺的局面。

在杭州城北区域，丁桥、三墩北等绕城沿线的板块地价纷纷跃升，房价预期迈至3万以上。对于崇贤新城来说，此次出让的地块起拍价为8666元/平米，溢价上限为50%，即上限价格为12999元/平米。以这个价格拿下，保本房价大致在两万左右，从目前周边的项目销售情况看，这个价格压力并不大。

数据显示，2宗地块周边在售项目不多，其中旭辉?运河悦章，高层成交均价16000元/平米。旭辉?时代城目前暂无房源可售，此前6月高层成交均价15000元/平米。祥生?群贤府于6月29日迎来首开，推出排屋、院墅，户型建筑面积为139-166方，总价500-800万元，排屋成交均价35000元/平米。

根据测算，两宗地块的保本房价=（成交地价12999*1.04+4000）/0.88[其中，财务成本按4%、建安成本为4000元/㎡、各项税费为房价的12%]=20351元/㎡。

纵观杭州八区范围内，房价低于2.5万元/平米区间的房子属于中低价位。崇贤新城的价格处于这样的段位，不仅可以继续承接主城区的刚需溢出，还可以承接部分首改客群，在目前市场上较受欢迎。

2宗地块周边新房市场

附：2017年以来，八家房企陆续首入杭州

据好地数据库，2017年以来，已经有八家房企陆续首入杭州（注：指首次在杭州的土地市场公开拿地），分别是：三湘印象、联发、中冶、厦门建发、中建、中国电建、路劲、东方集团。