住浙网9月14日消息（研究员 康淑 毛南飞） 昨天，主城区百亿土地大战正式落下帷幕：8宗地块成功出让，成交总额达138.4亿元，平均溢价率为65.8%，平均自持比例为20.7%。其中五宗宅地全部达到最高限价，平均自持比例为25.8%。
另外三宗商业地块，则分别由招商、杭州西湖城市投资建设有限公司、广宇竞得。
昨天，参拍房企用实际行动表达了市场预期在提升，本次出让会上，开发商出价干脆，五宗宅地，均在三轮内就到最高限价，长睦、运河新城、彭埠这三宗宅地则仅仅用了1轮。
地块成交情况
地块位置分布
- -三个维度看预期在提高- -
昨天的出让会，也透露出开发商拿地的价格预期有了进一步的提高。只有提高预期，才能成功拿地——不断地加预期，似乎已经成为了本轮土地市场的唯一致胜法宝。
①从整体出价看：
5宗宅地全部突破70%溢价，分别位于钱江新城、城东新城、长睦、运河新城以及三墩北五大板块。
现场报价环节，长睦、运河新城、彭埠都是首轮封顶，紫阳南星宅地和三墩北宅地在第三轮封顶，5宗宅地的“封顶”速度之快，充分体现了房企出价的果断。
②从自持比例看：
昨天宅地的平均自持比例为25.8%，比此前的平均水平高出9个百分点。自土地限价以来，杭州共成交30宗自持宅地，平均自持比例为17.1%。
③从具体地块看：
南星地块，作为本次出让会的明星地块，以楼面价44460元/㎡、自持面积比例23%落槌，是杭州涉宅项目楼面价的第二高，这一价格，与宅地单价保持者——凤起潮鸣项目相比，仅仅相差908元/平米，为历史第二高纪录。
彭埠地块，是本次出让会第二贵的地块，最终成交价格达到36395元/㎡，接近世茂&国贸项目的地价记录，自持比例达11%，超出了市场预期。
剩余三宗宅地，周边均有鲜明的参照系，但同样的板块，属性相似的地块，预期上涨也非常明显：
杭房长睦地块，楼面价14178元/㎡+自持比例34%，自持比例远高于卓越7月3日竞得的长睦项目。
金辉三墩北地块，楼面价19635元/㎡+自持比例30%，楼面价高出金辉&厦门建发5月24日竟得的三墩北地块1147元/平米，自持比例基本持平。
金科在卧榻之侧补仓的运河新城地块，楼面价18860元/㎡，自持比例16%，略高于9月4日成交的地块（自持15%）。
- -房企的两种取地策略- -
如何在房企普遍“加预期”情况下，谋求拿地路径？
从本次出让会，也透露出了房企的两种取地策略。
主流的策略是，在熟悉或已经进驻的板块提高出价能力；其次，也有走出熟悉的区域，需求新区域的方式。
①在熟悉的板块提高出价能力
昨天的宅地得主中，有四家是在熟悉或已经进驻的区域，通过提高出价能力的方式，成功拿地。
滨江集团&保利联合体是昨天最大的赢家，将南星地块80多亿的货值收入囊中。而地块周边，即是滨江保利?翡翠海岸，2016年6月成交，楼面价39509元/㎡，目前还未销售。
昨天，淮矿重出江湖，斩获彭埠单元地块，市场有些许意外。但淮矿也是在熟悉的区域内拿地。早在2013年5月，淮矿就以楼面价14711元/㎡摘下杭政储出[2013]37号宅地，即淮矿?东元府。在销售形势较好、库存殆尽的情形下，淮矿此时补仓也是理所当然。
（据上市公司公告，淮矿地产被信达地产投资78亿收购100%股权，并于8月上报安徽省政府审批，淮矿资金实力大增。）
其中，金辉和金科都是乘胜追击、快速补仓。金辉梅开二度，分别于5月24日和昨天拿下三墩北的两宗临近宅地。
金科则分别于9月4日和昨天摘取运河新城两宗相邻姊妹宅地。
②走出熟悉的区域寻求新的尝试：
昨天，在长睦地块上拼抢最凶猛的，并不是深耕板块的卓越和新城，而是两家板块外来者：杭房和金茂。
对于杭房来说，“多点开花”的布局意图明显。今年以来，杭房已经斩获三宗涉宅用地，分别是大江东前进街道商住地块（今年6月9日），拱墅区庆隆单元GS04-01-R21-09宅地（今年7月3日），以及昨天的江干区长睦单元R21-04宅地。
就金茂而言，这是其首次走出主城的核心区参拍，虽未成功，但也有一定的市场意义：长睦板块作为刚需改善承接区域，与金茂此前重仓核心板块的拿地风格有所迥异。这反映了更多的房企在主城区拿地困难的情况下，转战外围开辟新的市场。
附：每宗地块的成交点评
1、南星单元SC0501-01宅地
滨江集团&保利联合体以上限价格599294万元竞得杭州上城区紫阳南星单元SC0501-01宅地，楼面价44460元/㎡，溢价率70%，自持面积比例23%。
不考虑自持部分，该地块对应的保本房价为6.3万（精装，标准6000元/㎡）。地块周边目前已无新房在售，融创大家?侯潮府最后一批房源售价6.6万元/㎡（精装高层，装修标准6000元/㎡）。
值得注意的是，南星宅地是楼面价最高的纯宅地；也是杭州楼面价次高的地块，仅次于凤起潮鸣商住地。
地块周边土地、新房市场
最后5轮报价情况
2、彭埠单元R21-35宅地
淮矿以上限价格168024万元竞得杭州江干区彭埠单元R21-35宅地，楼面价36395元/㎡，溢价率70%，自持面积比例11%。
不考虑自持，该地块保本房价5.3万元/㎡（毛坯），明显高于当前房价水平。周边可参考的楼盘为万科?中央公园4.0万元/㎡（高层精装）。
由此来看，该地块的成交结果和淮矿的强势表现都有点出乎市场预期。
地块周边土地、新房市场
最后5轮报价情况
3、长睦单元R21-04宅地
杭房以上限价264525万元竞得杭州江干区长睦单元R21-04宅地，楼面价14178元/㎡，溢价率70%，自持面积比例34%。
这个地价远高于（7月3日成交）卓越长睦项目的楼面价14096元/㎡+自持比例14%。两宗地块都位于绕城高速东北侧，但此次出让的地块距离地铁站更近（距离规划地铁3号线天丰站约700米）。
不考虑自持部分，该地块对应的保本售价是23300元/㎡（毛坯），已大幅超出周边新房均价。长睦板块的新城龙湖?湾上风华，其高层售价为19000元/㎡（毛坯），新城?红郡的高层售价16000元/㎡（毛坯）。
地块周边土地、新房市场
最后5轮报价情况
4、运河新城A-R21-14宅地
金科以上限价格116385万元竞得拱墅区运河新城(拱墅区范围)A-R21-14宅地，楼面价18860元/㎡，溢价率70%，自持面积比例16%。
这个地价与之前的地价基本持平，9月4日金科拿下的运河新城宅地（位于昨天地块北侧）楼面价18935元/㎡+自持比例15%。
时隔十天，金科就快速补仓，显示了其深耕杭州，长足发展的意图。
地块周边土地、新房市场
最后5轮报价情况
5、三墩北单元B-R21-11宅地
金辉以总价64623万元竞得杭州西湖区三墩北单元B-R21-11宅地，楼面价19635元/㎡，溢价率70%，自持面积比例30%。
对标2017年5月24号金辉、建发联合竞得的项目，成交楼面价为18488元/㎡，自持比例32%，而且须现房销售。昨天成交的地块地价略高（1147元/平米），优点是无需现房销售。
不过，鉴于该地块面积仅17亩，建筑面积3.3万方，这个自持比例可能对项目的操盘难度造成一定的压力。
地块周边土地、新房市场
最后5轮报价情况
6、牛田单元C2-07商地
招商以总价31600万元竞得杭州江干区牛田单元C2-07商地，楼面价10787元/㎡，溢价率32%。
地块位于杭州江干区，出让面积14647㎡，容积率为2，建筑面积29294㎡。
地块位置
7、彭埠单元FG01-C2-01商地
广宇以总价37000万元竞得杭州江干区彭埠单元FG01-C2-01商地，楼面价16143元/㎡，溢价率59%。
地块位于杭州江干区，出让面积7640㎡，容积率为3，建筑面积22920㎡。
地块位置
最后5轮报价情况
8、文新单元XH0704-61商地
杭州西湖城市投资建设有限公司以总价10250万元竞得杭州西湖区文新单元XH0704-61商地，楼面价16691元/㎡，溢价率38%
地块位于杭州西湖区，容积率为3.3，建筑面积61410㎡，起价74183万元。
地块位置
最后5轮报价情况
