好地网9月20日消息（研究员 康淑 毛南飞）今天，杭州主城区将迎来三季度土地收官战落幕：共8宗地块出让，总出让面积21.37万方（约320.5亩），可建体量47.51万方，吸金100.1亿元。
其中宅地三宗全部达到最高限价，金茂连下两子斩获彭埠（楼面价36273元/㎡，自持面积比例2%）、上塘宅地（楼面价35243元/㎡，自持面积比例22%），首开拿下田园宅地（楼面价18423元/㎡，自持55%）。
五宗商地，两宗位于之江转塘板块，两宗位于申花板块，一宗位于西溪板块。得主分别是东海电影集团、安徽置地、新时代、杭州钧顺房地产、杭州西湖城市建设投资集团。
地块成交情况
地块位置分布
至此，杭州主城六区前三季度土地市场正式收官，前三季度出让金总额达991亿，已经接近去年全年的金额（992亿元）。
?本次出让会，延续了市场一贯的热度，三宗宅地溢价率全部突破70%溢价上限，至此，杭州主城区9月份出让的宅地全部达到溢价封顶。
但是，从本次出让会折射出的热度，比之前有过之而不及，主要体现在两个方面：
1、三宗宅地全部一轮即封顶，速度之快超过以往任何一次出让会。这也体现了开发商拼抢的决心。
2、首开竞得的田园地块自持比例达到55%，创下了主城区涉宅地块自持比例的新高，超出此前主城区涉宅地中最高的自持面积比例44%（葛洲坝蒋村项目）。
不考虑自持，这三宗地的封顶地价背后是不同的境遇：田园起拍价较低，成交价的保本房价低于现在周边售价，有利可图，但是正因为如此，自持比例创下了主城区的新高：55%；彭埠地块与上塘地块，一个3.62万/㎡，一个3.52万/㎡，相差仅仅1000元，精装保本房价都要超过5万元，两个项目保本房价，都需要在现有板块最高售价的基础上，最少分别上涨43%与25%（以5万作为保本）。
今天三宗宅地的得主：上塘、彭埠地块为央企金茂；田园地块为北京最大的国有企业首开。
国企高位拿地背后的逻辑是什么？有什么支撑？有将面临什么挑战呢？
好地研究院分析，企业深耕杭州的战略是最大的支撑，而对于金茂和首开而言，意义有所不同。
1、对于首开而言，从深耕到寻求板块定价权？
如果不考虑自持因素，三宗地中，首开拿地的价格最低，成本最低，盈利可期。回顾首开入杭历史，田园是其进杭的桥头堡：据好地数据库，首开于2013年4月份首次进驻杭州，同时斩获城东和田园两个项目，目前城东项目首开?德胜上郡已经售罄，田园项目首开?望宸在售，但存量不多，仅剩余不到3万方。
首开杭州主城区拿地情况
首开在杭主城区项目分布
2013年，首开入杭的时候，堪称不计成本，以比对手“多举一手”的策略敲开市场大门。进驻杭州之后，首开即面临低迷的市场环境，一度蛰伏，直到2016年6月3日才开始新一轮的补库存，与金茂联合竞得首开金茂府项目，目前以4万6的均价旺销。
因此，从首开在杭战略来讲，接下来急需补仓维持发展。
虽然首开今天出价凶猛，但今年以来的土拍市场，却鲜有首开的身影，仅仅在1月19日塘北单元XH0506-R21-03地块（由绿城&建发竞得）和3月24日萧山市北东单元2宗宅地（分别由融信和恒大竞得）上参与过，但均无有效报价。
好地研究院分析首开的拿地行为，可能有以下几个出发点：
首先，田园地块不大，总价仅9.2个亿，因为起价较低，按照现在被“压抑过”的新房售价，按照这个成交价还有利润。如果在一年后开盘，能够有10%以上的预售价格涨幅，应该说，首开的利润还是可期的；
至于自持比例创下主城区新高，一则出于首开要深耕田园板块的决心，该地块毗邻首开望宸，仅仅一路之隔，对于深耕者来说，必须拿下，而且首开作为北京国企，资金成本相较于其他民营房企为低，项目运行的前景有较好的预期。
二则，田园板块库存不断走低，后续宅地的推出可能要相隔较长的时间，作为板块的地主，首开有掌握板块定价权的竞争优势。
2、对于金茂而言，则是为了金茂府在杭州区域上的全面战略布局。
今天，金茂连下两子，拿下彭埠和上塘两宗地块。
纵观金茂在杭州的布局，此前已经有滨江金茂府、黄龙金茂悦和首开金茂府。其中滨江金茂府位于杭州钱塘江南岸，首开金茂府位于杭州城西。
按照上塘和彭埠两宗地块的价格，比较合适打造为金茂的高端系里金茂府项目，如此一来，金茂将在杭州东西南北四个方向均有布局金茂府系产品，这是金茂府在杭州进行全面布局的重要之举。
金茂杭州主城区拿地情况
金茂在杭主城区项目分布
分析两宗地块的具体情况，同样支撑和挑战是并存。
首先，彭埠地块高价的支撑在于：板块的平均地价高企与板块未来较好的配套前景。
彭埠地块所在的城东新城，在去年12月之前，地价最高只有16000多元/平米，自从去年12月26日世茂与厦门国贸拍到36000之后，三湘印象、淮矿先后在该板块以3.2万，3.6万的高价拿地。虽然有万科的中央公园逼近4万售价的领头羊作用，但是，该板块最大的支撑还是在于以上这些高价地，已经把该板块的平均价格打造成非做豪宅不可的态势，目前4.7万元/㎡价格（毛坯）才能保本，就决定了该区域将是各大房企产品力与综合实力厮杀的舞台，今年以来，金茂携两座金茂府（滨江金茂府与首开金茂府），这一东一西的高价盘的旺销态势。使其处于彭埠板块最有力的竞争者。彭埠的金茂府能否成功复制，不但对金茂，对该板块，都是一个关键因素。
城东新城世茂国贸拿地后宅地成交情况
城东新城未来的配套前景较好，是杭州商业规划最多的区域之一：
总建筑面积25万方的港龙城、13万方的东站西子国际、26万方的华润项目，将打造成万象系高端产品、11万方的杭州之翼……光是这几个项目体量相加，商业面积就超过了70万方。
城东新城的位置和未来发展的，加上大城东区域大规模的拆迁与货币安置导致的购买力释放，都使该板块有了坚实的价格支撑。
其次，上塘地块，支撑点主要在于稀缺性。上塘板块的稀缺性在于已经两年没推地，现在又新蜕变成桥东智慧城，成为杭州市中心北扩发展的空间，也将接棒桥西发展，承担繁荣拱墅楼市发展的下一个十年。目前板块正大力推进城中村改造、传统工业的智慧升级，楼市新房存量稀少。
但是目前附近的阳光城文澜府精装价格仅仅为3.5万，虽然这价格是被用行政手段压制的备案价，但是，今天3.5万的地价使其需要超过5万（精装）才能保本的现实，让人们关注的是：上塘板块存量稀少与智慧城的打造，这些稀缺性因素能否支撑房价在未来的一两年内上涨40%以上？这对于上塘板块，对于金茂的产品力，运行能力，都是压力不小的考验。
好地研究院认为，对于目前成交地价的判断难点在于，既有的地块周边新房成交价格因为受到备案价的控制，不能有效的反映真实的供求关系，而周边老的二手房又由于产品档次较低，对于未来豪宅产品参考价值不大，加上自持带来的实际成本，从而使原先单纯的“面粉比面包贵”的观念在今天失去了一般意义上的参照价值。这给开发商拿地决策带来了较大的信息困扰。
金茂敢于在高位连拿两地，使其将在未来的岁月中，在两个拥有不错潜力的板块上，考验金茂府的品牌成色，也考验杭州豪宅购买力的成色！
