核心提要： 1、良渚大道西、良平路北地块：良渚142亩低容积率宅地，大概率突破上限 2、临平新城西区块L-42地块：地铁3号线沿线89亩宅地，有可能拍到上限 3、兴国路与星辰路交汇西北处地块：依名校傍公园62亩商住地，能否拍到上限存疑 4、余杭前三季度出让金有望接近两百亿
住浙网9月26日消息（研究员 康淑） 随着9月进入尾声，余杭也将迎来本月土拍“最后的战役”。9月27日，余杭区将出让3宗涉宅用地，总出让面积294亩，总建筑面积32.82万方，总起价36.56亿元，分别位于临平新城、临平北和良渚新城。
地块指标
地块位置图
这3宗涉宅用地位于3个不同板块，分别是临平新城、临平北和良渚新城，本次出让会将考验这三个板块的热度。
1、良渚142亩低容积率宅地，大概率突破上限
该宗地可以对标万科良渚项目：2017年9月1日，地块南面1.3公里处的古墩路北、郞斗路东住宅地块被万科竞得，成交楼面价14603元/㎡。
良渚大道西、良平路北宅地拍到上限价的可能性较大，主要有两方面原因：
一方面，与万科良渚项目2.5的容积率相比，该宗地具备两大优质基因：一是良渚新城近6年来推出的容积率最低地块，1.0-1.2的容积率，适合打造“联排/叠拼+洋房”的中高端低密产品；二是地块西北两侧临河（张家坝港、良渚港），坐拥景观优势。
另一方面，房企必将抓住9月杭州土拍最后的机会，放手一搏。
良渚大道西、良平路北地块，距地铁2号线良渚站1.5公里
该宗地起始楼面价14600元/㎡，上限楼面价21900元/㎡，上限价的保本房价29859元/㎡（毛坯），比周边的排屋低了3000元/㎡。（融信?澜天，排屋毛坯均价3.3万元/㎡），1.2的容积率可以安排4成左右的排屋，加上目前的市场热度，该宗地大概率达到价格上限，甚至进入竞拍自持比例阶段。
如果达到上限价格（楼面价21900元/㎡），将创下良渚板块土地楼面价的新高，从而对良渚板块整体的地价与房价起到引涨作用。
2015年以来良渚新城（绕城外）成交涉宅地
2、临平新城西区块L-42地块：地铁3号线沿线89亩宅地，有可能拍到上限
临平新城西区块L-42地块北侧紧邻地铁三号线首末站新星桥路站，可直达市中心、西溪湿地；未来，三号线还将接轨九号线，实现同站换乘，开启了前往城东新城、钱江新城、萧山区的通道。
该宗地“一路之隔”即中建临平新城项目：2017年6月16日，地块北面相邻的L-41地块被中建竞得，成交楼面价14700元/㎡，溢价率50%，自持比例5%（需要现房销售）。至此，临平新城西区块长达三年多的推地空窗期完结，板块价值得到重塑。
从指标层面出发，与中建临平新城项目1.4-1.5的容积率相比，该宗地容积率为2.0-2.2，更适合规划高层，与杭州城北刚需购买力这一客群定位更加契合。
目前，星桥板块的高层均价1.4万元/㎡（广厦?天都城，毛坯），长睦板块的高层均价1.9万元/㎡（卓越?蔚蓝领秀，新城龙湖?湾上风华；毛坯）。考虑到杭州绕城以内低于两万的房源已经为数不多，且临平新城库存紧俏（星桥、长睦板块总去化周期12.6月），临平新城的未来房价突破两万没有压力。
按照保本房价两万倒推的话，该宗地有可能拍到上限价。根据测算，该宗地起始楼面价9800元/㎡，上限楼面价14700元/㎡，对应保本房价21350元/㎡，略高于两万的房价预期。
临平新城西区块L-42地块，北侧紧邻地铁三号线首末站新星桥路站
3、兴国路与星辰路交汇西北处地块：依名校傍公园62亩商住地，能否拍到上限存疑
兴国路与星辰路交汇西北处地块紧邻杭二中树兰学校，距余杭实验中学600米；地块西侧望梅路作为临平“三路一环”快速路网中重要的一环（望梅路），预计2018年底全面开通。
好地研究院认为，一正一负两股力量影响该宗地的最终结果：
从正向来看，该宗地所在的临平北是内生型市场，客户地缘性较强，“山北”刚需集中；同时，余杭经济技术开发区作为国家级开发区，带来的产业人口形成强大的购买力。此外，随着杭州地价全面上涨，临平北还将承接杭州主城区的刚需溢出。鉴于临平北房地产前景可观，显性存量去化周期为1.2个月，总去化周期19.2个月，该宗地有拍高的几率。
从负向来看，对标越秀临平北项目：2017年6月9日，地块东面相邻的兴国路与星辰路交汇东南处地块被越秀竞得，成交楼面价8513元/㎡。
该地块起始楼面价8505元/㎡，已经接近周边地价（相差仅8元/㎡）。当达到溢价率70%时上限楼面价14458.5元/㎡，对应保本房价21650元/㎡，远超过周边房价（中铁?逸都，高层1.7万元/㎡，毛坯）。鉴于此，该宗地拍到上限压力不小。
这宗地将充当守门员的角色，这两股力量的权衡结果，将考验临平北房地产市场需求和开发区的产城融合能力。
兴国路与星辰路交汇西北处地块南侧为杭二中树兰学校，东侧望梅路将提升改造为临平“三路一环”快速路网中重要的一环
3宗地块与周边地价、周边房价对比
4、余杭前三季度出让金有望接近两百亿
本次即将出让的3宗地块，起拍价36.56亿元。加上9月余杭区已成交4宗地块吸金44.92亿元，9月余杭区出让总金额保底计算为81.48亿元，刷新余杭区月度土地出让金新记录。
如果3宗地全部达到上限价，9月出让金达101.17亿元；其中9月涉宅地出让金达100.12亿元；余杭区前三季度涉宅地出让金将达到195.1亿元。
至于最终成交金额能达到多少，值得拭目以待。
注：9月余杭区土地总出让金，其中9月27日3宗地块以起价计算。
