好地网3月16日讯（研究员 纪红蕾）昨天上午，杭州余杭区迎来了狗年首轮土拍，超山板块出让一宗涉宅用地——宏达路以南、五号路以东地块，由杭州天郡投资管理有限公司（金地）以总价16.7亿元竞得，楼面价11191元/㎡，溢价率32%，未达到最高限价，低于本网此前的预期。
地块指标
地块位置
今天的出让会是余杭区狗年首拍，有三大看点值得关注：
1、12家房企争夺，超山成主流投资板块
在今天的网拍中，共有12家开发商参与竞价，其中不乏万科、和昌、新城、荣安等业界知名房企。
12家开发商经过176轮的激烈竞价才尘埃落定，反映了超山板块已经成为杭城房地产市场中的主流投资板块，热度已经今非昔比。
2、超山地价达1.1万，余杭区又一板块地价突破万元
时隔5年，超山板块再推宅地，地价已经达到1.1万，一举突破万元大关，为余杭区的地价版图再添一个万元板块。
当前，余杭区各板块地价格局明晰。未来科技城核心区板块早在2016年就突破了1.9万，当前热度可在本月底的未来科技城139号地块中检验，而老余杭和闲林板块最近成交地价均约为1.7万。
临平新城中央商务区地价已突破1.8万，活力科创区也突破了1.7万元，生态慢城区受限价影响，价格在1.5万左右，考虑到其自持比例，实际价格应该更高；临平北板块当前最高地价约为1.4万，稍低于临平新城生态慢城区。
良渚新城在2017年年底出让的地块价格为1.6万/㎡，与老余杭、闲林、临平新城活力科创区等板块基本处于同一梯度；崇贤板块地价约1.3万，但自持比例较高。
瓶窑地价也已在2017年突破1万大关。
余杭区地价图
3、金地再拓余杭投资新版图
截止到目前，在余杭公开市场上共斩获3个项目，总建筑面积达44.35万方，拿地金额约30.1亿元。加上与万科在良渚的合作项目，金地在余杭区的投资板块已经囊括了未来科技城、临平新城、良渚新城和临平北。
金地余杭区土地市场公开拿地情况
金地余杭区项目分布
那么，在临平北的超山板块上，金地以11191元/㎡的楼面价格拿下这宗140亩的涉宅用地，有多大的利润空间呢？
根据测算，宏达路以南、五号路以东地块的保本房价是18793元/㎡，周边没有高层新房在售，在售独栋别墅为2.7万元/㎡（东晖龙悦湾，毛坯），参考意义不大。
参照二手房市场，周边高层毛坯约1.6万元/㎡（龙湖香醍溪岸，毛坯），排屋均价约为2.4万元/㎡（龙湖香醍溪岸，毛坯）。只看高层的话，本案保本房价比周边高层毛坯均价高约0.3万元/㎡；单看排屋产品，本案保本房价低于排屋均价约0.5万元/㎡。
考虑到该宗地块容积率为1.6，后期产品形式应该是排屋、洋房及小高层的排列组合，所以后期销售均价超过保本房价获得利润的可能性还是很大的。
地块保本房价测算
测算公式：保本房价=（楼面价*1.07+4000）/85%，其中，财务成本按7%、建安成本（含简装）为4000，各项税费及管理成本为房价的15%。
未来该项目的利润上涨空间如何，将主要取决于两方面内容：
一是临平北超山板块房地产市场的价格上涨预期，这是外部环境对项目盈利的影响范畴，从项目本身而言基本不可控。
二是未来该地块项目产品设计方案，可以充分利用该地块1.6的容积率优势，在规划条件允许范围内，尽可能多地设计排屋、叠排、洋房等低密高溢价产品，来提升整体项目溢价。
好地网获悉，地块得主金地在初步的产品设计方案上，计划打造排屋、洋房和小高层相结合的产品，保证项目盈利。
