【大卖2015⑥】“孔雀”振翅起飞

编者按：

在刚刚过去的2015年，杭州楼市以12.64万套的成交量，创下历史新高，并历史性月均成交在万套之上。

因此，如果要用一个词来总结2015，最合适的应该是——大卖！

尽管如此，我们也必须注意到，相比于2009年“刮飓风的时候猪也会飞”的鸡犬升天式上涨，在高库存的压力下，2015年的杭州楼市，即便就成交量而言，也并不是普涨行情。

那么，哪些楼盘、哪些房企、哪些区域成为2015年天量成交的最大贡献者？谁是2015年的最大黑马？他们热销原因及秘诀何在？

值此岁末年初之际，住浙网特推出“大卖2015”系列报道，敬请关注。今天推出是系列报道第六篇：

【大卖2015⑥】“孔雀”振翅起飞

回顾：

【大卖2015①】异军突起的“低密小时代”

【大卖2015②】TOP20独占5席 这条路“火”了

【大卖2015③】大城北一个低调盘的“崛起”

【大卖2015④】杭州诞生首个销量破万套的项目组合

【大卖2015 ⑤】“神”纪录：某盘销量大于区域二到六名之和

核心提要：

融信蓝孔雀近17亿销售额排名拱墅区TOP2，有两盘几近清盘

学区落定，成为蓝孔雀住宅成交“催化剂”

较地价而言售价相对偏低，或是蓝孔雀“崛起”的最大因素之一

2016年，蓝孔雀板块如何提高售价？

文/住浙网研究员 倪陈露

在2015杭州楼市超12万套爆发式的成交量中，对比其他板块，蓝孔雀板块可能算不上是成绩最亮眼的，但一定是销售变化最大的板块之一。

根据住浙网数据显示，2015年，蓝孔雀板块在售的四个项目共计网签1648套房源，网签金额达31亿元。

反观2014年，当时蓝孔雀板块仅有融信蓝孔雀和三江花园道壹号两个项目开盘，分别销售了21套和73套房源，销售金额合计仅有2.1亿元。

2015年全年，融信蓝孔雀销售850套，销售金额16.7亿元

从2.1亿元到31亿元，销量翻了近14倍，这绝非仅仅因为板块内增加了两个新的销售项目这样简单。

从“欲飞乏力”到“振翅起飞”，2015年，蓝孔雀四盘经历了怎么样的蜕变？

2015年蓝孔雀板块四盘销售情况一览

融信蓝孔雀近17亿销售额排名拱墅区TOP2，有两盘几近清盘

2015年全年，融信蓝孔雀销售850套，销售金额16.7亿元。其中，销售套数排名拱墅区第2名，仅次于香悦郡1061套。

但在这之前，自项目2014年10月开盘至2014年底，融信蓝孔雀首开仅成交21套房源，不到其领出预售证房源的一成。

从21套，3800万元；到850套，16.7亿元。从数字层面来说，融信蓝孔雀成为了板块崛起最大的赢家。

三江花园道壹号基本清盘。根据住浙网统计，截止目前，该项目已经网签502套房源，而该盘总户数513套，耗时1年三个月，基本售罄。

另外，板块内体量最小的新城金镶玉，虽然开盘时间较晚，但在总户数仅有220套的背景下，目前项目已成交153套房源，剩余存量不到70套。

相较而言，招商九龙仓雍景湾剩余体量较大，目前销售量仅占总房源的二成；而融信因在蓝孔雀板块拥有两块地，融信学院府仍有一千余套的体量待售，故仍然有一定的销售压力。

（备注：融信学院府与融信蓝孔雀这两块地虽在案名上加以区分，但目前在申领预售证中，仍归在融信蓝孔雀旗下，由于两者销售量无法加以区分，故，这里将两块地合并成为融信蓝孔雀描述。）

蓝孔雀板块四盘销售情况一览

（时间截止：2016/1/17）

学区落定，成为蓝孔雀住宅成交“催化剂”

2015年开年，蓝孔雀综合体学区方面消息确定，由拱墅区政府牵头引进的全国百强上海华东师范附属学校，在杭建设浙江省唯一本部级学校，实行9年一贯制教育，将享本部级待遇。

蓝孔雀板块虽定位高端，商业综合体、交通配套、公园景观配套均将会在未来实现，但先于配套落地的住宅产品，往往因为配套还未呈现，导致很多优势不能完全凸显。

蓝孔雀综合体学区确定为全国百强上海华东师范附属学校

而对于学区而言，往往是大部分购房者关注的重中之重。随着蓝孔雀板块学区的落定，对于开发商而言，无疑更有了宣传的“底气”和卖点。

较地价而言售价相对偏低，或是蓝孔雀“崛起”的最大因素之一

学区的落定，让蓝孔雀板块“火”了起来。

但另一个更根本的原因在于，蓝孔雀板块内各盘售价，相比地价而言，一直处于“贴地飞行”的状态。

从2015年年初蓝孔雀板块学区落定以来，蓝孔雀各盘纷纷表示将会上调价格，但从上述整体成交均价中，我们可以发现，如2014年开盘的融信蓝孔雀和三江花园道壹号，整体均价的确有一定的上浮，但是调价幅度较小。

融信蓝孔雀效果图

对比地价而言，板块内四个项目每平米2万元左右、乃至不到2万元的均价，相较他们接近1.5万元/㎡的楼面价，基本可以判断处于微亏的境地。

但在这样的形势下，如整体均价在2万元/㎡左右的融信蓝孔雀还做到了全铝板玻璃幕墙、会所等等，定位相对高端。而蓝孔雀板块周边，祥符板块售价在1.6-1.8万元/㎡左右；而往南更靠近市中心的申花板块，毛坯房价就徘徊在2.3万元/㎡左右。

在这样的价格对比下，蓝孔雀板块自然会受到购房者更多的关注。

2016年，蓝孔雀板块如何提高售价？

进入2016年，蓝孔雀板块的可售房源，主要集中在融信蓝孔雀和招商九龙仓雍景湾，分别达到了1400套和900套左右。

对于这两个楼盘而言，压力的重心在于：去化量上去以后，如何才能提高售价，赢得一定的利润。

2015年，与蓝孔雀板块相邻的申花板块拍出的四宗宅地，地价如下：

2015年申花板块宅地成交一览

如果从天阳接近2万元/㎡的地价看，蓝孔雀板块两个主要在售楼盘性价比凸显，有望做到量升价涨；但如果从九龙仓和碧桂园的地价来看，这两个项目的成本很有可能和蓝孔雀项目相差无几，蓝孔雀板块的价格优势很有可能显现不出。

经历了去化受阻、成交上扬之后，关于未来售价能否上涨，蓝孔雀板块仍然值得外界继续关注。