写在前面：

时近年中，杭州楼市正走过史上最艰难的上半年。从2月中旬引发国际关注的德信·北海公园马年第一降之后，杭州楼市就一直在低水位徘徊。一方面是成交量，旺季不旺，淡季更淡；另一方面，去年大放异彩的土地市场，今年也戛然而止。

上半年楼市的最大亮点，5月份此起彼伏的限购放松之声，一度成为提振市场的信心来源，惜乎随后亦归于沉寂。而以宋卫平将绿城控制权拱手相让为标志，尽显当前杭州楼市的尴尬与困顿。

同为淡市，如果说今年上半年与以往有何不同，可能最大的区别就是，以前降价有效，而现在降价未必有效。面对持续攀升的天量库存，在低迷的市场之下，这个行业的从业者，依然在带着镣铐跳舞，或许，这是这个行业目前最大的困惑所在。

就像每一次市场低迷之后所经历的强劲反弹一样，那么，本轮市场调整期限究竟有多长？终点在哪里？这是留给今年楼市下半场的最大疑问，当然，也是最大期待。

作为媒体，这个行业最忠实的观察者和记录者，站在年中的时间端口，我们非常愿意和大家一起，回望地产行业2014年上半年所走过的路，以及，展望下半年杭州楼市的种种可能性。为此，住浙网特推出年中大型策划，分为回望、武林榜、展望三个部分。

今天推出的是第一部分“杭州楼市年中回望”系列报道的第二篇：

调控松绑“欲语还休” 市场亟待政策破局？

回顾：

杭州楼市年中回望①：上半年成绩单说明了什么？

核心提要：

半年12座城市“松绑”

暖风微吹 央行力挺首套房贷款

政策频频救市   所为何故？

下半年或将迎来政策拐点？

文/住浙网研究员 黄珣

高库存、低去化、房价跌、观望浓……在一片低迷声，2014年上半年的楼市走向了尾声。伴随着市场的下行，2014年上半年楼市的调控政策也有了新的变化：

3月，中央提出了“分类调控”思路，地方政府就开始以微调政策频频救市，限购松绑也成为了热门话题；5月底，中央表态要求各银行力挺首套房贷款，房贷政策也被指放松……

纵观2014年上半年楼市调控政策，“松绑”成了主旋律。然而，我们也遗憾地看到，6月26日，呼和浩特在成为全国第一个公开发文放松限购的城市之后，相关文件当天即被紧急撤回，再度上演了一场空欢喜。呼和浩特事件说明，市场亟待的限购松绑，依然处于“欲语还休”，破局待时。

俗话说，冰冻三尺非一日之寒，冲破楼市固有的调控政策实属不易。何种行情催生了地方政府限购“松绑”？放松限购能否扭转多地楼市“量价齐跌”局面？今年楼市下半场，限购政策能否遇见真正的“拐点”？

半年12座城市“松绑”

据住浙网统计，截止今年6月底，无锡、南宁、杭州萧山、铜陵、郑州以及海口、武汉等先后12个城市抛出了放宽房地产调控的政策。不过，对于这些政策，政府或含糊其辞，或立刻撤回，蠢蠢欲动之余，而又欲语还休。

当然，杭州也成了试图放松限购的城市之一。今年3月，业内便盛传杭州政府相关部门正在召开房企沟通会，欲将松绑杭州限购政策；4月，杭州萧山推出了购地保证金1000万上限，拆迁户鼓励货币补偿、一年内购房获补贴。

不过，从各地的“松绑”轨迹来看，主要有以下几条规律：

一：以放宽限购区域和放宽公积金贷款要求为主。例如南宁调整了主城区户籍范围；天津滨海则指出，只要滨海范围内无房，即可在新区购房；安徽铜陵、扬州等城市则调整了公积金贷款要求。

二：出现政策松绑的城市越来越多。从4月的4个城市松绑，到5月的5个城市松绑，6月虽然还未结束，但是松绑的城市已有3个。如此看来来，随着时间的推移，扛不住政策压力的城市越来越多了。

三：执行面“明紧暗松”。在楼市低迷的情况下，各政府虽然对放松限购政策缄默其口，但是，限购政策执行的意愿明显下降，许多城市虽然不说，但是却暗自做着，例如福州。

暖风微吹 央行力挺首套房贷款

今年上半年，房贷市场也出现了一些利好信息。

5月，央行罕见表态要求各银行力挺首套房贷款，随后银监会也表态将对首套房贷进行政策支持。这对于对价格极其敏感的首套刚需购房者来说，无疑是最大的利好。有数据显示，2014年5月份个人住房贷款增加明显，已达到了8708亿元，远远高于预期。

不过，随后住浙网研究员调查了杭州的部分银行，研究员发现，目前，杭州市场上并没有出现首套8.5折的优惠，甚至连9折优惠也寥寥无几。对此，某业内人士表示，银行也迎来了年中“大考”，过了这一整子应该会有所缓和。

银行没有贷款优惠，但是为了刺激购买欲，今年以来，开发商们就先后推出了“一成首付”、“免息贷款”等优惠措施。“现在购买我们的楼盘，您只需要支付8%的首付，剩余的22%只要三年内付款就行了。”近日，某楼盘售楼人员表示。

政策频频救市 所为何故？

毋庸置疑，回顾今年上半年楼市政策，“松绑”成为了主旋律。

对此，有业内人士表示，库存压顶或是主要因素。据悉，2011年3月实施以来的“限购”政策对国内多个城市的房地产市场产生了影响，直接导致了高端改善市场的一蹶不振，而刚需市场，经过这两年的挤压，购买人群也越来越少。

“2011年，杭州主城区的库存商品房仅2万套左右。可是现在杭州主城区的商品房库存量达到了6万多套，如果算上萧山和余杭，甚至到突破了13万套。”杭州双赢机构总经理章惠芳以杭州为例，分析表示，从2011年调控开始至今，仅三年的时间，但是杭州主城区的库存量就翻了三倍，这是前所未有的。

毋庸置疑，按照正常的去化速度，这个库存量至少要两年左右的消化时间，而且，这个库存压力会随着新建项目的入市进一步加剧，这也就意味着，开发商的拿地速度会减缓，地方政府的土地财政承受了较大压力。如此，在一片低迷声中，地方政府的救市行为也是无奈之举。

此外，调控的主要目的是限制投机性需求，从目前的楼市来看，经过三年的调控，投机、投资性需求都有已得到了明显的抑制。

下半年或将迎来政策拐点？

 谈及2014年下半年楼市调控政策的走向，章惠芳表示，从目前看来，大拐点出现的可能性并不大。不过，地方政府的微调有可能会随着市场环境的恶劣、楼市库存的加剧、土地财政的缩紧而进一步加剧。

“国家层面的政策，我觉得要和宏观经济、楼市发展相结合来看。”章惠芳分析，“如果经济继续下滑，不排除中央会出台一系列刺激经济的政策，例如信贷放松、存款准备金率进一步下调。”

 当然，对于楼市而言，上半场才刚刚结束。下半年，一切的变化，还需要静观其变。