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??硝烟再起，萧山那些低开、降价盘卖得怎么样？??

??两大冲击波来袭 “冲击”了谁？??

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接下去，“江南”众多新盘谁将是“突围者”？??

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文/住浙网研究员 黄珣

萧山部分楼盘分布图

数据显示，2013年，萧山区共出让土地37宗，出让金额达218.96亿元，远超2010年128.4亿的历史最高纪录，同比增长22.27%。其中，万科、滨江、恒大、农工商、阳光城等大鳄房企都先后齐聚了萧山市场。

然而，火爆的土地市场折射到今年的新房市场，却是另外一番光景：2014年，萧山市场成了价格战的“重灾区”。从5月底的顺发恒园降价到6月初的绿都南江壹号低开、绿都四季华庭清盘，价格战一直此起彼伏。

而随着7月6日和7月18日恒大帝景和滨江金色江南的先后开盘，萧山的“价格战”也到达了白热化的阶段。这两个楼盘均为首次开盘，推盘量均在600套以上，其中，恒大帝景首开均价1.6万/平方米，与周边毛坯价持平；金色江南则更夸张，16160元/平方米的均价，基本上低于板块内竞品3000元/平方米。

今年下半年，绿城九龙仓钱塘明月、农工商、万科金辰之光、阳光城等萧山诸多新项目将面市，恒大帝景和金色江南的连续冲击对他们影响几何？这些新盘是否将复制大幅低开策略？而最值得关注的，限购的放开，将在何种程度上改善目前萧山价格战越陷越深的楼市？

硝烟再起，萧山那些低开、降价盘卖得怎么样？

据住浙网统计，今年以来，萧山显著降价、低开的楼盘大概有8个，其中，绿都和顺发两大萧山本土大鳄是降价的“主力军”，当然，也是萧山的成交大户。

数据显示，截止7月22日，这八个楼盘共成交了2436套房源，而整个萧山区的成交量只有5801套，这八个楼盘占了整个萧山区成交量的42%。

2014年，萧山降价、低开楼盘一览表

“很现实，我们的价格撬动了刚需购房者的内心需求。”绿都集团营销总监章显腾表示，“从去年下半年开始，公司高层就意识到了行业的风险性，所以，采取了较快的掉头方式，以价格上的促销来保障资金回笼。”

在这样的背景之下，7月6日，位于萧山南部卧城板块的恒大帝景首次开盘，推出了3、4、6、7、8号楼共600多套房源，主力户型在82-139平方米之间，折后精装修均价在16000元/平方米左右，基本上与周边楼盘的毛坯价持平。这样的价格，对于楼面价高达10557元/平方米的恒大来说，无疑是在“割肉突围”。

开盘16天，恒大帝景累计成交了165套房源，成交2.9亿。此前，在开盘当天，据恒大帝景官方表示，此次开盘“劲销5亿元”，如果按照现场16000元/平方米的均价换算，也就是说，本次开盘大约去化了300-350套左右的房源，去化率大约五成。

尽管去化率一般，但考虑到恒大帝景首开的量，这一成绩在当前的市场情况之下，已经算是不错了。

恒大帝景鸟瞰图

两大冲击波来袭 “冲击”了谁？

有业内人士认为，和余杭不同，这些年来，萧山的楼市向来更为独立，几乎是一个自给自足的市场。然而，自去年外来开发商入驻之后，这个封闭的“围城”也被撬开，不得不融入了整个市场大环境。

“恒大帝景、金色江南的低价入市或许只是一个开始，未来，或将有更多的开发商加入到降价、低开的队伍中来。”据萧山日报房产部主任叶建英表示，“在本土房企不间断的降价行为之下，去年那些高价拿地的外来开发商，未来必将面临一定的市场压力。”

时间回溯到2013年萧山的土地拍卖会上，战况极其激烈。

9月3日，恒大以25.95亿元力战金地、滨江、保利等房企，拿下位于萧山南部卧城的21号地块，溢价率达52.99%；同一天，来自上海的农工商，也以数十轮的竞价之后，拿下了22号、23号地块，平均楼面价高达9201.5元/平方米；而就在去年12月，绿城九龙仓联手经过整整349轮的竞拍，最终，以13586元/平方米的楼面价，创下新高。                                              金色江南效果图

“今年以来，萧山的供应量持续走高，其中有一大部分供应量是房企大鳄拿下的，这就意味着大鳄房企将受到今年萧山市场的极大‘关照’”。据一位萧山本土开发商判断，今年萧山楼市承受了前所未有的库存压力，部分外来大鳄拿地成本价极高，甚至“高于面包价”，这些项目，未来的定价将非常被动。

至此，我们可以理解为，自恒大帝景采取“割肉突围”、金色江南低开跑量之后，其他一些高价拿地的开发商，尤其是外来大鳄，有可能会继续效仿。

接下去，“江南”众多新盘谁将是“突围者”？

据住浙网研究员调查，今年下半年，除了萧山板块内农工商项目、绿城九龙仓钱塘明月等新品都将面市，其中，就不乏楼面价很高的项目。

值得注意的是，有部分新盘曾在今年5月就表示即将开盘，然而，受市场环境影响，直到如今也迟迟未见动作。值得猜测的是，在恒大帝景“割肉突围”、金色江南“震撼价跑量”之后，这些新盘是否会继续效仿？在众多“江南”新盘中，谁又将是下一个“突围者”？

万科·金辰之光 地理位置有优势？

据住浙网了解，去年，万科在萧山城厢拿下的体量约为19万方的项目，目前，初定案名为“万科·金辰之光”。据万科杭州公司副总经理宗卫国透露，项目已开工，计划今年9月份面市。

“金辰之光是一个地铁盘，此外，项目又在金城路上，距离滨江也只有一路之隔。”宗卫国表示，“项目距离70万方的滨江时代综合体非常近，再加上万科独特的户型优势和精装修。”

庆幸的是，目前，万科金辰之光的周边，在售项目并不多，除了位于滨江区的中天官河锦庭与瑞立东方花城。此外，较低的楼面价，也是万科未来可以制胜的法宝之一。

农工商项目 价格战在所难免？

“我们项目预计今年年底开盘，初步规划了85-130平方米和160-200平方米的两种面积段产品。”据农工商项目负责人表示，“我们将先推出160-200平方米之间的花园洋房产品，尽量错位竞争，至于具体价格，目前还不能确定，我们一定会参考当时的市场。”

据悉，作为和恒大同一天进入萧山市场的农工商而言，项目体量也达到了15万方，当时的楼面价为9892元/平方米和8473元/平方米，虽然比恒大略低，但是，由于处在重仓压顶的萧山南部卧城板块，也让这个项目的开盘较为被动。

甚至，有消息人士透露，今年农工商可能不会动这个项目，不断下滑的房价以及偏高的地价估计是原因之一，当然，如果开盘，价格战或许在所难免。

绿城九龙仓·钱塘明月 10月开盘均价30000元/平方米？

去年12月18日，九龙仓经过整整252轮次的竞价，以创新高的13586元/平方米楼面价，竞得萧山北干街道49号地块，溢价率高达70%。九龙仓拿地不久，即宣布和绿城合作，各占50%的股份，该项目后来被命名为绿城九龙仓·钱塘明月。

据项目现场售楼人员介绍，钱塘明月预计将于今年9月首次开盘，项目户型面积90-200平方米，其中90方有三房一卫户型，也有三房两卫户型。

有业内人士表示，以其13586元/平的楼面价，加上全精装房源，保本价基本在2.5万/平方米以上。以目前的楼市行情来看，这样的价格能否顺利开盘，值得存疑。

当然，对萧山楼市来说，目前一个比较好的消息是，限购已经放开，尽管其对市场的最终影响如何显现还有待于进一步的观察，但对市场来说，无疑是一个非常积极的信号。对于价格战重压下的萧山楼市，以及即将面市的诸多新盘尤其是高价新盘来说，是否将因此而迎来转机？住浙网将持续关注。