写在前面的话：

在众多的老牌国企中，越秀是一个梦幻般的成功样本。

30年发展历程、12个城市布局、57座地标建筑、1000多万方土地储备。它，几乎颠覆了以往大家对国企的一切认知。

然而，在杭州，留给大家印象最深的，恐怕就是2012年，越秀入驻杭州后的首个项目——越秀·星汇城的开盘，当天售罄，半个月后去化700余套，如今，成交量早已破2000套，成为了淡市下一道靓丽的风景线。

2014年，入杭两年后的越秀，迅速融入了杭州市场，并完成了其在城西、城北、城东四个项目齐发的局面，在彰显自己实力的同时，也向杭州展示了扎根的雄心。

不得不承认，越秀地产的成功也为众多在当前市场环境下，如履薄冰的国企背景开发商树立样本，其成功的“地产经”足堪借鉴。

至此，住浙网推出大型系列报道——老牌国企的“地产经”，对越秀地产以及旗下项目进行深度解读。

今天推出的是系列报道第三篇：

老牌国企的“地产经”③：首开热销背后，星汇悦城如何打造高效小户型?

回顾：

老牌国企的“地产经”②：揭秘：越秀地产如何开启青山湖畔的“造城运动”？

老牌国企的“地产经”①：30年布局57座地标，越秀如何炼成地产“航母”？ 

本文导读：

1、平均赠送面积超15㎡ 高效小户型是如何打造的？

2、起价9500元/㎡ 高效小户型背后的“高性价比”

3、区域内小户型供应断档 热销或将持续？

文/住浙网研究员 黄珣

600多名购房者到场，售楼处被围得水泄不通，选房区内不断传出成交的声音，短短一个小时，推出的192套房源去化近9成……这便是越秀星汇悦城售楼处开放仅12天后，迎来的首次开盘现场。

10月19日，越秀星汇悦城开盘现场

作为越秀集团在杭州市场上，首个定义为“城市青年住区”的项目，它的成功首开，也预演了越秀集团在刚需楼盘上的运营能力。这是继越秀·星汇城青山湖造城之后，越秀集团再一次给杭州带来的惊喜。当大家还在为它的开盘成绩津津乐道之时，我们剖析这个刚需楼盘首开成功的背后，竟然和项目自身的产品定位、产品结构以及操盘经验都息息相关。

一个热销楼盘的背后，究竟隐藏了多少必要因素？

 “对于整个杭州而言，我们的产品有一定的稀缺性，从户型打造上来看，我们楼盘赠送面积大、利用率高。”据星汇悦城相关负责人表示，从区域上来看，在申花、三墩开发如火如荼，良渚新城崛起之际，接壤二者的“中间地带”却面临新盘断供的现状，为此，星汇悦城的问世，显然填补了区域空白。

平均赠送面积超15㎡ 高效小户型是如何打造的？

据悉，星汇悦城打一诞生就被打上了“城市新青年住区”的标签。这样意味着，它将是一个为年轻人专门量身定做的楼盘。为此，在户型设计上，星汇悦城基本上以85方、89方和115方为主。

然而，放眼当前的杭州市场，90方左右的户型比比皆是，如何在众多楼盘之中脱颖而出，便成了星汇悦城首要考虑的问题。

“加大赠送面积！”星汇悦城项目相关负责人表示，对于刚需楼盘而言，哪怕多1㎡的赠送面积都能给购房者带来不一样的舒适度。

“就拿我们本次开盘的房源来说，85方三房两厅一卫，赠送面积高达14平方米，实得面积将近99方；89方三房两厅两卫，赠送面积则高达17平方米，实得面积也将近106方。”的确，这样的面积，对于刚需购房者来说，足以！

值得关注的是，今年7月1日，杭州就对赠送面积有了新的规定：赠送的飘窗、双层挑高露台、设备层、地下室采光井等等，这些原来可以用来赠送的面积，今后统统成了计算在内的建筑面积。也就是说，开发商寄望“偷面积”增加卖点，买房人寄望“偷面积”得实惠的时代终结了。

至此，像越秀·星汇悦城这样，如此高赠送面积的刚需楼盘将会成为“绝版户型”。“我们项目是政策执行前的最后一批产品。所以，对于产品的打造和规划上也倍加用心。”

据住浙网研究员在样板房现场观察，星汇悦城85方的中间套做到了三开间朝南，南北十分通透，东西两边动静分区，户型结构也非常合理。加上近乎15平方米的赠送面积，让原本85方的面积，看起来空间非常宽绰。

越秀星汇悦城鸟瞰图

起价9500元/㎡ 高效小户型背后的“高性价比”

“85方，总价才90多万，价格开得挺公道的，而且，有三个房间，刚好可以满足三口之家。”开盘现场，一对刚刚新婚不久的购房者表示，作为刚需，这样的价格恰好是在自己的承受范围之内。

据了解，10月19日，星汇悦城首次开盘起价大约在9500元/平方米，总价在100万以内。“我们是百万总价的大三房！首次开盘定这样的价格，第一是市场因素；第二，主要考虑我们的客群是年轻人，大多数购房者都是‘人生第一套’。”

那么，这样的价格在该区域内究竟有怎样的优势？

随后，住浙网研究员对星汇悦城周边项目进行了一番调查。据悉，距离星汇悦城最近的项目为协安·蓝郡、坤和·亲亲家园和金地·自在城。然而，从这三个项目近期的二手房成交均价来看，基本上在15000—20000元/平方米之间。如此一比较，星汇悦城本次的开盘价格，可谓创下了区域新低。

当然，作为高效刚需盘，仅仅价格上的优势还是远远不够的。

“从产品的规划上来看，我们项目为业主打造了5万方、7大主题的景观区。其中，这7大主题分别根据年轻人、两口之家、小太阳之家、老人同住、单身青年等不同群体，量身定做了不同主题。”星汇悦城相关负责人如是说。

此外，除了区域本身的配套，星汇悦城还打造了近6千万的底商，未来将会引进一些符合年轻人和青年住区需要的业态。

区域内小户型供应断档 热销或将持续？

“从产品定位来看，星汇悦城的热销有一定的必然性。”开盘后，有业内人士分析，越秀星汇悦城项目位于古墩路沿线，三墩板块与良渚新城板块的中间位置。距离地铁2号线新月路站仅260米，伴随着地铁2号线西北段的建设，该区域将与城西、市中心无缝对接。

此外，目前，该板块内商业配套非常完善，电影院、超市等都已入驻，居住氛围非常成熟。而且，在距离星汇悦城项目800米处，政府还将规划建造一个中央水景公园。

“在这个区域内打造小户型刚需楼盘，越秀地产是非常明智的！”近些年，从金地自在城、协安紫郡、万科未来城这些楼盘的开盘来看，该区域内的刚需楼盘一直备受热捧。

“从供应量上来看，目前，整个三墩板块，无论是亲亲家园还是自在城，现在都处于售罄状态。其余一些楼盘，大多数为留用地项目，和商品房相比在产品品质上差距太大。所以，对于青睐三墩板块的购房者来说，购房的选择性实在太小了。”有业内人士如是说。

据住浙网观察，目前三墩板块内的在售楼盘只有协安·紫郡，户型面积以90-150方为主，而良渚新城板块也仅仅只有万科·未来城在售。可以说，该区域内，高品质的小户型房源极其短缺。

当然，这样的结构性断档引发的热销，早在今年7月就已有了预演。据悉，今年7月，位于良渚新城的万科·未来城首开1小时就热销了244套房源，一度引发业内热议。

如此看来，无论是在地段、布局、配套、景观以及整个产品的品质上都更具“稀缺性”的越秀星汇悦城，“开盘热销”的现象也将会持续。

越秀星汇悦城区位图