成交地块一览

文/好地网 方晓泉

9月2日，杭州“金九推地潮”启幕，余杭率先出让两宗地块，吸金7.4亿。其中，万科击退朗诗、金地，斥资6.8亿竞得良渚新城宅地，溢价1%。【直播专题回顾>>】

该宗地块为余政储出〔2013〕54号——良渚街道104国道南、疏港路西地块，楼面起价4800元/㎡。金地、朗诗分别在第6、7两轮退出，万科以总价6.8亿元、楼面价4847元/㎡，溢价1%拿下。

另一宗地块直接成交，为余政储出〔2013〕51号——良渚街道通运街南商业商务地块二，成交价5934万元，楼面价2518元/平米，由浙江贝莱特蓝莓综合开发有限公司、钱红灿、宣庆锋联合竞得。

万科拿地评估

良渚新城104国道以北在售的高层房源在9000-11000元/平米之间，距主城区较近的三墩板块的协安·蓝郡均价为1.5万元/平米，位于良渚文化村的七贤郡的均价为12500元/平米（精装）。

根据良渚新城、绕城以内的三墩板块、北部新城目前及近几年的房价走势，以及地铁利好、商业配套、万科品牌的优势，本网预测项目一年后开盘时的房价应该可以超过1.2万元/平米，但超过1.3万元/平米（毛坯）有难度。

可比项目一览

据住浙网测算，以4847元/平米的楼面价，3800元/平米的建安成本，10%的年财务成本，12%的税费、3.5%的营销及综合管理费用、10%的合理利润，合理售价约1.18万元/平米（毛坯）。

以1.20万元售价推算，万科此次拿地净利润可以在10%左右。但此利润在与紫台、北宸之光相比，黯然失色。

这也从一个侧面揭示出在当前土地市场火热的环境里，即使按照政府确定的起价拿地，利润已经越来越薄。

万科策略

万科的拿地偏好是在近郊尤其是还未受到太多关注的区域，以低价先拿刚需地块，并推动后续地块的价格上涨，以获得在开盘时定价的主动，最后取得利润。

而万科也有实力做到这一点。其在北部新城、普福、浦沿、三堡均以抄底方式拿地，这次也没有错过。

这是良渚新城推出的首宗住宅地块，最近该板块利好不断，地铁在古墩路延伸一站至新良路站，该站点的增加已经立项，正在报批，日本永旺梦乐城入驻，旁边还有两块商业地块已经出让。

最重要的是该地块距离良渚文化村直线距离仅仅4公里，且交通十分方便和顺畅，使该地块以后的楼盘可以享受良渚文化村配套如学校教育等的覆盖。

猜想：金地朗诗预留席位