文/住浙网 研究员 赵楠

乔先生手持500万兴致勃勃地想在杭州市中心买套改善型的住房，不料却遭遇尴尬。“市中心单价高，兰园90方小户型太小，200多方大户型买不起，140多方左右正好，但是楼盘选择性并不多。”

   同样有乔先生这种想法的购房者不在少数，又想市中心，又要改善型，碰到的房源不是太豪就是太小。难道市中心没有迎合这类客户需求的中等户型了吗？是众房企规划失误还是市场不景气？今年的新盘是否有应对政策？

市中心改善型户型断层

据本网统计，目前市中心项目在售楼盘要么89方，要么200方以上，而120-160方房源的并不多，仅新华园，远洋公馆和武林府有售，并且所剩的房源也非常有限，不足百套。

其他的项目，如武林壹号，一开始定位就过滤掉了乔先生这类客户，单价8万多一平，最小面积235方；

号称杭城最贵90方的兰园，除了规划要求的90方还有剩余房源，其余160以上的大户型零星在售；

武林外滩的房源最小面积为205方精装户型；

昆仑公馆目前剩下的几乎都是180方以上的户型；

滨江凯旋门主要是以90方为主，149方的仅几套，数量非常少，目前仅剩下340方在售，另外，城市之星也仅340方在售。

武林府的置业顾问告诉本网研究员：“133方的房源得房率较低，目前也仅剩两三套而已。”

至此，市中心120方到160方户型已经出现断层的苗头。

去化缓慢的大豪宅

与此同时，市中心的豪宅大户型供应量充裕，并且各大豪宅项目超大户型去化缓慢，有些楼盘甚至出现大户型滞销的现象。

滨江的武林壹号，其企划营销经理褚瑶接受采访时说：“较小面积的户型出来，很快就抢干净了，300方以上大面积的户型去化的比较慢。”

凯旋门和城市之星也是只有340方的大户型一直在售，相较而言，200方以下的户型，就很好卖。

昆仑公馆最近两年一直处于销售停滞状态，该盘目前剩下的几乎都是180方以上的大户型，且以三四百方的超大户型为主。

在限购等政策压力下，即便兰园的90方小户型也卖得不理想，什么样的人愿意花五六百万在市中心买个90方的小户型也一度成为房产圈的热议话题，毕竟这个价格可以买稍远一点的排屋了。

新湖武林国际134方的大户型买的不错，但是180方的房源还有一些存量，销售经理程旭华告诉住浙网研究员，“产品的规划是很早之前集团定位的，134方的数量比较少，仅几十套，从市场上来讲，单价高的楼盘，客户对其生活品质要求也高，一般不是首改或者二改客户，而是三四改的客户，对面积的需求更大一些，所以我们设计180方以上的户型较多。”

   究其原因，去化缓慢是市中心豪宅超大户型供给过量的结果，在一定时期内，市场难以消化如此巨量的大户型豪宅，毕竟，购买力是有限的。

规划失误还是缺乏需求？

   这种300方左右的大户型供应过剩是由于开发商都想到一块去导致的规划失误，还是客户对于杭城市中心120-160方中等改善型户型的需求较少？

   “90方是迫不得已，300方是我们乐意”开发商们是如此的解释，“毕竟市中心地块稀缺，价格高，超大户型使得豪宅定位更加精准。”

滨江集团在市中心的项目凯旋门，城市之星，武林壹号，鲜有140方左右的户型出现，褚瑶表示：“140方左右产品并非主流，市中心的高端产品面积都较大，90方是不得已的政策要求。我们140方的房源虽然少，但是卖得确实好。”

新湖武林国际的置业顾问告诉本网研究员：“134方的没有几套了，往下面积的没有，往上180方的三房倒是还有一些。”

汉嘉咨询机构副总经理陈焕春认为，这个户型对于市中心的豪宅项目来说“不尴不尬”，“这与市场竞争相关，150方说实在的还不到起步价，除非豪宅项目愿意降低门槛，放宽客户定位。”

“这种户型在之江板块和桥西北较多，市中心以大面积改善为主，需求不是很大，但是目前也是供不应求的。”丁建刚如是说。

市中心新盘瘦身

   近期，望江府发布信息，今年10月份将首次开盘，“由于项目以89方小户型为主，有310套，总房源量480套，所以139方的并不会很多，首推仅16套。”

   九龙仓君玺也对外宣布，10月首开精装高层，130方和160方的户型都有。九龙仓杭州公司营销经理沈雅琴告诉住浙网研究员：“我们90、130、160方户型基本上三分天下，还有部分200方以上户型，君玺项目户型种类比较齐全。”

   据业内人士透露，中海·御道路一号也将规划有大量200方以下的户型。御道路一号实际楼面价超过2.8万/平方米，是不折不扣的豪宅。

   是否由于市中心300方大户型难卖，前车之鉴，后来者以此应变？

沈雅琴表示，现在项目还没有销售，对此不发表评论。

滨江企划营销部褚经理认为：“120方到160方房型虽然不是主流产品，但是未来房产税下来的话，面积是要做小一些，向中间发展。”

望江府营销总监邵佳说：“我们的市场调查和客户定位都是做的最好的，小户型顺应市场需求，规划了很多。”

   翰博房地产营销代理有限公司总经理黄海波认为，只要市场有强烈的需求，还是会出现这种中等改善型户型，但是市中心地块十分稀缺，所以也不会大规模的出现。“从历史的角度来看，以前出现了一些回潮客户，早前在郊区居住的富人们也想在市中心购置稍小一些的房子，如果120方—160方的房源断层的话是比较遗憾的。”

丁建刚也认为，“城市市中心的版图在扩大，从去年上半年开始，杭城进入多核心元年，中海御道路一号，西溪华府，万科西庐，这种户型都会有的。我相信，即将出让的华家池和杭师大地块将来也会规划这种户型。”