城标东南角地块指标

文/ 好地研究院主管 方晓泉

研究背景

11月4日，位于地铁一号线南苑站的临平新城城标东南角商住用地将出让，这是临平新城今年首次出让综合体用地，地块面积为120亩，可建面积达28万方，起价6.9亿元，楼面起价2455元/平米。

该宗地块具有一定特殊性：

1、地铁上盖，仅6.9亿元总起价，住宅、商业、办公三类物业齐全，但分布均衡。

2、这个项目可以看做是三宗地块整合打包的混搭销售，地块之间为城市次干道实现，住宅和商业部分分离，在出让之前，地块之间的道路已经建成。

据好地研究院了解，有几家开发商对该宗地块兴趣浓厚，本文就地块的优势和挑战进行点评。

好地研究院分析，这宗地块具有较多的优势，体现在：

一、交通配套丰富

首先，地铁上盖。这是一宗地铁上盖的综合体地块，位于一号线南苑站，通过D出口直接到达地块。

其次，紧邻高铁站。临平新城双铁交汇，余杭高铁站和地块所在的南苑站相邻；走地面交通，距离约1.5公里。

第三，沪杭高速和迎宾路之间的出入口，在地块南侧，距离约500米。

二、迎宾路两侧综合体集聚

临平新城核心区以迎宾路为轴，已经形成了综合体、五星级酒店等商业商务功能的集聚，目前，已经有银泰城、华元欢乐城、华元欢乐城二期（暂定）、西子综合体，以及开元名都、万豪等五星级酒店。

同时，临平新城的综合体地块大部分已经出让，所剩不多，地铁上盖的综合体更是极少，因此这宗地块的稀缺性很高。

目前临平新城还没有出现一座综合体像万达广场这样具有聚焦和辐射效应，对于想要进入临平新城打造综合体的开发商来说，该地块是个不错的机会。

三、地块属性较好

第一，项目规模较大

地块的可建面积为28万方，具有较大的规模。其中，住宅占40%，约11.3万方；商业部分最低占35%，约9.9万方；商务办公部分约7万方。这三种业态，都具有一定规模。28万方的规模，丰富的业态，对于开发商具有足够吸引力。

第二，地块一分为三，单独成块

地块由三宗独立的地块组成，地块之间为城市次干道，住宅和商业部分可以实现分离，便于单独管理。

地块红线图

同时，地块之间的道路已经建成，管理、养护均由相关部门负责。

第三，水系环绕，景观配套强

地块北侧和东侧为竹管井浜，未来通过河道整治，整个临平新城的水系将连成一片，可以作为地块的自然景观配套。

第四，出让要求少

地块没有规定需要引入五星级酒店、影院等要求，因此对于开发商的框定少。开发商可以根据自身的优势进行运营，更有利于项目的发展。

第五 紧邻总部区块

地块紧邻规划中的总部经济园区，是距离总部区块最近的综合体，这一区域的客群可零距离到达综合体。

同时，地块也面临挑战。

首先，地块距临平城区较远，区位不及银泰城，商业客群易被截流。

其次，地块中间的临城路和崇韵街均是城市次干道，对于商业是个利好；而对于住宅部分将有一定干扰：三宗地块之间的车流或许会影响通行，也会产生噪音。

临平新城综合体用地历史成交情况