研究背景：
宜家北地块作为正宗地铁项目有以下几个关注点：
① 容积率仅1.0-1.5，限高19米，虽然局部可以挑高，但这一指标要求下，该项目将成为地铁站旁的多层、小高层住宅，在杭州非常具有稀缺性。
② 没有户型限制要求。
③ 笕桥机场有可能隐含的利好。笕桥机场将改为民用的传闻不断，如实施，将来对地块的噪音干扰将减轻。
宜家北地块有什么样的优势？面临什么样的挑战？好地研究院就此对地块进行分析，供业内参考！
宜家北地块指标
| 地块编号 | 余政储出〔2013〕58号 |
| 地块名称 | 地铁乔司站商住区E1-11地块 |
| 坐落 | 临平新城乔司街道，东至乔中路、南至博卡路、西至博卡路、北至乔农路 |
| 用途 | 商住用地（住宅＞90%） |
| 用地面积 | ㎡ | 81905 |
| 亩 | 123 |
| 容积率 | 1.0-1.5 |
| 可建面积（㎡） | 81905-122857.5 |
| 建筑密度 | 30% |
| 绿地率 | 30% |
| 建筑高度 | 17-19米（局部可突破） |
| 起价（万元） | 50126 |
| 楼面起价 （元/㎡） | 4080 |
| 出让日期 | 2013-11-6 |
文/好地研究院主管 方晓泉
11月6日，位于地铁一号线乔司站的宜家北地块将出让，这是今年临平新城出让面积最大的一宗地块，也是一号线沿线近半年多以来首次出让宅地。达123亩，用途为商住，容积率1.0-1.5，可建面积12.3万方，起价5.01亿，楼面起价4080元/平米。
该宗地块具有几个重要特征：
① 地块大、容积率低（1.0-1.5）、限高低（17-19米，局部可突破），项目将以多层为主，并可以布局一定体量的排屋。
② 无户型限制，地块没有设定90方以下户型的比例，开发商的设计空间大。
③笕桥机场有可能隐含的利好。笕桥机场将改为民用的传闻不断，如实施，将来对地块的噪音干扰将减轻。
④ 受地铁一号线开通利好的影响，去年以来，临平新城出让的地铁沿线宅地，竞争十分激烈。今年一季度，佳兆业、朗诗、东田在均以高溢价拿地。同时，朗诗去年8月拿地成本3196元/平米，今年3月达到5023元/平米，上涨了57%。
2013年地铁一号线沿线成交宅地
| 项目 | 朗诗·未来街区 | 佳兆业·君汇上品 |
| 成交时间 | 2013/3/14 | 213/2/1 |
| 地块编号 | 余政储出〔2013〕2号 | 余政储出【2012】 75号 |
| 坐落 | 杭乔路东侧、天万路南侧 | 乔司街道东湖路西石塘路北侧 |
| 出让面积 | 36744 | 36595 |
| 用地性质 | 商住 | 商住 |
| 容积率 | 1.5-2.4 | 1.5-2.0 |
| 建筑面积 | 88186 | 73190 |
| 成交价（万元） | 44300 | 46600 |
| 楼面价（元/㎡） | 5023 | 6367 |
| 溢价率 | 69% | 77% |
⑤ 朗诗未来街区、保亿风景晨园的销售火爆，地铁利好仍在持续发酵。
地块位置及周边项目
好地研究院分析，地块具有的优势如下
第一、交通便利
首先，地块紧邻地铁。地块距一号线乔司站300米，步行5分钟内即可到达。从地块到武林广场，最快半小时即可到达。
其次，地块直达绕城高速、沪杭甬高速。地块位于绕城高速和沪杭高速的交汇处，地块东面为杭海路，杭海路和绕城高速相连接。因此，地块和绕城高速及沪杭高速的连接十分快捷，数分钟即可到达。
第二、配套丰富
1、地块紧邻宜家家居。地块东南侧为杭州唯一的宜家家居，总体量约13万方。
2、地块东侧的博货综合体，集商场、酒店、办公于一体，总体量约11万方。
3、乔司站上盖综合体，也将成为重要的配套。
4、地块东面为乔司镇区，生活配套已经较为成熟。
第三、大鳄进驻
早在2006年，复地就在乔司拿地，开发了大盘连城国际。
今年2月，佳兆业经过激烈的竞争，夺下石塘东路北侧商住地块，将开发为其产品系列中的“君汇上品”。
去年下半年开始，朗诗、保亿、东田等品牌房企均已入驻临平新城南区块，紧邻翁梅站，和乔司站相邻。
宜家北地块红线图
同时，地块因其位置特征，也存在一定的弱势，面临着相应的挑战。
首先，地块南、西两面分别是绕城高速和沪杭高速，将产生噪音干扰。
其次，地块东面的杭海路车流量大，货运车辆较多，对地块对外交通产生影响。
第三，地块靠近笕桥机场，距离约1.9公里。在项目排布时，建筑高度受到限制，需符合机场方面的要求。