编者按：

新高之后再新高，天量之后有天量，目前，杭州（不含五县市）楼市的存量房源正直奔12万套而去。

库存持续攀升的背后，是越来越多房源积压的现实，尤其是大量回旋余地比较小的老盘。杭州楼市正迎来前所未有的现房时代，部分板块如下沙、九堡，甚至出现了绝大部分楼盘甚至所有楼盘集体卖成现房的“尴尬”一幕。

眼见为实，买后即可入住，对于购房者来说，现房的魅力不言而喻。那么，杭州楼市各板块现房分布如何？这些楼盘为何卖成了现房？

请看住浙网推出的“杭州现房调查”系列，今天推出的是第二篇：

之江现房结构性失衡，改善市场竞争激烈

相关链接：

“杭州现房调查”系列①  小户型告急 大户型去化难 下沙现房库存超千套

本文导读：

交付三年，公元沐桥还有百余套房源可售

排屋和平层，哪个好卖？

谁在买之江现房？

为何卖成现房？

之江豪宅竞争格局如何？

文/ 住浙网研究员 赵楠 何佩璇

经过一年多的消化，之江板块期房小户型陷入短缺状态，现房的小户型也所剩无几。据本网研究员调查，之江目前在售楼盘剩下的，主要是大户型和豪宅房源，之江楼市已现结构性失衡，不管2014年土地和新房源供应是否充分，之江改善型市场竞争激烈是注定的趋势。

产品结构性失衡在之江的现房中尤为严重。现房的可见性优势以及价格较期房较高的劣势，在库存量大，竞争激烈的之江楼盘中，何以立于不败之地？之江现房的分布和库存还有多少？大量剩下的现房，对期房市场会否造成影响？

之江部分现房楼盘一览表

（数据统计：住浙网）

交付三年，公元沐桥还有百余套房源可售

本网研究员首先来到了之江九里，也许因为冬雨的缘故，售楼现场人气显得很清淡。更不消说，它的邻居——公元沐桥。

早在2010年底，公元沐桥就已经交付，时过境迁，这个曾经一度很热的楼盘，早已淡出了人们的视野。在很多人的概念中，公元沐桥应该是一个早就卖完了的楼盘。然而，本网研究员发现，该盘居然还有100多套可售房源。

公元沐桥售楼处位于楼盘的南区与北区之间，南区为大平层，北区为拼接户型。据置业顾问透露，相对来说北区卖的比较好，仅剩十几套可选房源，而南区的大户型可选房源较多，属于定制型的，“现在290㎡到500㎡的大户型还有70多套”。透明售房网显示，公元沐桥还有多达114套可售房源。

新帝朗郡也是一个老盘了，自2011年6月底交付，已经超过一年半的时间。售楼人员告诉我们，该盘公寓小户型基本售罄，而大户型和别墅可选房源则比较多，“还有将近80套，均价在18000—20000元/㎡的水平。”

与新帝朗郡一路之隔的之江一号，由于绿城融创接手时，西区就已经是现房。据相关负责人介绍，目前西区的1、2、5号楼已交付，均是206—600㎡的大平层，700万起，总共420套左右，但到目前为止只成交了不到100套。另外，之江一号除了已交付的楼幢，目前能看到的东区一期五幢，还有5个月的时间即可交付。“东区一期基本已经售罄。二、三期，预计将在15年交付。”

同样是今年改了名字的中海定山府，三期在2013年年底交付。目前在售房源全部是大户型，销售人员说，“160㎡、180㎡和200㎡以上的大户型，各幢均有可选房源。”

排屋和平层，哪个好卖？

之江党校北面的钱塘梧桐燕庐，在2013年6月底就已经交付，据售楼人员透露，90㎡的小户型十分走俏，现在可选房源已经不多了，排屋大概还有7、8套可选。虽然是毛坯房，价格也在1100万一套。“排屋的感觉和其他公寓式的大户型还是很不同的，独门独栋，公寓和排屋没法比。”

而主推大平层的绿城?之江1号并不这么认为，销售人员给我们举了一个形象案例：“通过调研，发现我们的很多客户之前都是住过排屋别墅的，觉得住着不舒服才来买我们大平层的。有个客户住排屋的时候，有天夜里喝醉了，因为爬不上楼梯只能在地下车库睡了一晚。但住公寓就不会发生这种问题，我们的地下车库有电梯直达，保安的实时巡逻等一系列服务，可以避免这种事情的发生。”

无论是排屋还是平层，高端楼盘之间的过招，赢的都是险胜。在之江豪宅库存面前，各个豪宅楼盘间的竞争也会愈演愈烈。

谁在买之江现房？

“其实之江这个区域，对于老杭州或者是对杭州有比较深的了解的人是不一样的，他们都有一种之江情结。”公园沐桥的置业顾问说，“我们的客户一般都是空中飞人，多数是不常住的客户以及各行各业的精英。”

之江1号置业顾问透露，购买之江1号的许多客户属于以前买过排屋并住过一段时间，后来发现不合适才转向他们这一类大户型大平层。

另外，据了解，购买之江板块的多是作为改善型住宅，之江的一部分拆迁户虽已有自己的安置房，但为了改善环境和根据自己十几年的居住习惯，还是会选择之江板块。同时，由于中国美院象山校区就位于之江板块，美院的老师和学生也是一个重要的客户群。

为何卖成现房？

讲到这些楼盘目前为何卖成现房，这对楼盘来说是一个尴尬的问题。尤其对于以改善型房源为主的之江板块来说，清盘并不是短期可以做到的。

正如公元沐桥销售经理周飞所说：“我们南区和北区定位不同，豪宅的销售周期一般来说也比较长，南区剩的多也是正常的。”

之江1号鸟瞰图

“之江1号是近来绿城才接手销售的一个项目，之前金都在卖的时候就已经是现房了。”之江1号置业顾问说。当问起现房的销售状况，置业顾问显得十分淡定：“我们并不担心销售，之江1号可以跟周边的各大楼盘比较，在各方面，都是我们的优势明显，包括细节，配套、绿化率、学区等。”

之江豪宅竞争格局如何？

现房因具有真实可见性，并且可以直接装修入住，这两个方面比期房有优势。但同时，现房在价格方面，比期房要高一些。

就总价而言，期房之江九里的排屋竞争对手主要有两个——之江1号西区300多方的大户型，以及梧桐燕庐的排屋，总价区间都在1000-1500万左右。目前，之江1号300多方的三芒星还有整整3幢未开，未来供应量不小，融创绿城接手后的之江1号焕然一新，或对九里以及周边的楼盘造成压力。

比以上三个楼盘总价低一个量级的，是融科瑷骊山的花园洋房，之江九里200方以上的大户型。此外，老盘新帝朗郡还有70多套200多方的大户型可售。这些房源预计主力总价在350-600万左右。之江在售各盘中，还有大量100-150方的初次改善型房源，总价在200-300万左右。

更高端的，是之江1号的邻居云栖玫瑰园，该盘每套房源总价基本在3000万以上，高的1亿多，是全杭州最高端的楼盘之一。因为与其它项目总价差距过大，客群完全不同，云栖玫瑰园在区域内与其它楼盘不构成竞争关系。现房的魅力亦不足以消磨玫瑰园客户的等待之情。