上限+自持41%,杭州土拍触底反弹?市北、蜀山地块微微一笑:“想多了”

 

/住浙网研究员 张伟博

“金九”开盘节奏明显加快,仅上周就领出34张预售证,入市房源超4000套。另一方面,土地市场也没有闲着,今天萧山成功出让了3宗宅地,分别位于市北东、蜀山和瓜沥。

其中市北和蜀山地块低溢价成交,瓜沥地块由于起价较低,拍至封顶价并自持41%。

涉宅地成交情况

 

另外,截止目前,杭州全市土地出让金额已达2024.5亿元,连续第三年突破2000亿元。

滨江补仓萧山市北,楼面价19864元/㎡

市北地块东至规划居住用地,南至天得路,西至宁税路,北至规划建设三路。出让面积35231㎡,地块起价137964万元,起始楼面价17800元/㎡商品住宅限价33500元/㎡(含3500/㎡精装)

地块位置图(数据来源:好地大数据)

最终经过17轮竞价,滨江集团以总价153964万元竞得市北地块,楼面价19864元/㎡,溢价率11.6%。据测算,若新房按照设定的限价标准(精装33500元/㎡)上市,预计销售利润率在10%左右

这是滨江在市北板块竞得的第二宗“双限”地块,7月29日,滨江以楼面价25614.59元/㎡竞得市北西地块,并已公布案名“拥翠府”。

市北今年已出让地块信息

今年以来,市北板块已累计出让4宗宅地。3月份,杭州楼市正处“小阳春”蜜月期,市北西地块迎来了激烈的争夺,最终被绿城上限+自持22%拿下。到了6月份,市场已隐约有降温的苗头,新希望竞得市北东地块,并未封顶。

6月29日,杭州出台土地“双限”政策,“明牌”后土地市场降温明显。滨江市北西地块比绿城地块少了22%的自持比例,滨江市北东地块比新希望地块位置更好一些,但地价却有小幅回调。

另外,市北仍有两块姊妹宅地正在挂牌中,两宗地块位于恒大国玺悦龙府和融信杭州世纪北侧,品相较好,精装限价37500元/㎡。融信杭州世纪剩余货值不多,且今年在杭州仅收获一宗良渚宅地,有较强的补仓意愿。

瓜沥地块自持高达41%,春天来了?

蜀山单元地块东至03省道,南至南四路,西至育才路,北至姚江河。出让面积50176㎡,地块起价174812万元,起始楼面价13400元/㎡,商品住宅限价29800元/㎡(含3500/㎡精装)

地块位置图(数据来源:好地大数据)

经过17轮竞价,深圳市聚佳融实业有限公司以总价191812万元竞得蜀山地块,楼面价14703元/㎡,溢价率9.72%。

在这个项目上,聚佳融有不小的盈利空间。

瓜沥地块东至东灵路辅路,南至建设四路,西至政通路,北至新安路。地块出让面积24384㎡,商品住宅限价17000元/㎡(含2500/㎡精装)其中商业商务用地建筑面积不少于49530㎡,占总建筑面积约67.7%。

 

地块位置图(数据来源:好地大数据)

经过58轮竞价,赞成以上限价格37761万元竞得,楼面价5162元/㎡,溢价率29.05%竞配自持面积比例41%,为目前第二宗含自持比例的“双限”地块。

其实,住宅部分占总建面33%不到,41%自持算下来大约占比13%左右,并没有那么夸张。加上这块地的总价较低,又是在瓜沥板块,如此个案显然难以下“杭州土拍回春”的结论。

从市北和蜀山两块地的溢价率来看,理性举牌、在限价红线内谨慎拿地仍是主旋律。