高铁1小时到杭州,这座小城房价才1万元/㎡,“人口流出型”的缩影

文/住浙网研究员 张伟博

刚过去的2019年,浙江楼市整体来看是一个大年。多数城市房地产成交数据靓丽,像宁波、绍兴、温州等地,新房成交量价都有不同程度上涨。

但分化也已出现,部分人口外流的城市,楼市显露疲态。可以预见,2020年楼市分化将持续。

住浙网近期将陆续走访环杭周边城市,感受融杭步伐,触摸楼市冷暖。我们推出“环杭楼市志”,本期先聊一聊兰溪市。

图片来源金华旅游

金华兰溪,典型人口流出城市

兰溪近年来的发展,可以说是不尽如人意的。早在7080年代,兰溪一度是金华下属县级市中的龙头老大,GDP常年排第一,力压义乌、东阳等兄弟。 

 

从上世纪90年代开始,义乌、东阳、永康等城市找到了各自的支柱产业,经济有了大踏步的前进,兰溪经济却出现严重的掉队现象。兰溪占金华全市的GDP比重,从18%一路萎缩到现在的9%。

经济增长,就像滚雪球,不进则退,差距就会显而易见。

冰冷的数据背后,可能是一代人的失落感吧!人们会选择用脚来投票。数据显示,兰溪2018年末户籍总人口66.05万,常住人口仅56.71万,净流出约10万人;与之对应的,义乌同期常住人口131.04万,净流入人口约50万。(数据出处:兰溪市统计公报)

一进一出,天壤之别。要知道,流入流出的,大部分是青壮年人群,他们无疑是购房的主力军。

于清是土生土长的兰溪人,姐姐在杭州上班,自己在宁波上班并买了房子。说起兰溪,他说因为长期缺少好的机会,就业岗位和发展前景都很一般,不少人在外地念完大学后就留下来了。

遇到节假日,他会邀请姐姐来宁波小住,俨然将宁波当成了第二故乡。兰溪,渐行渐远了。

由于人口活力不足,兰溪城镇化率仅53.6%(2018年兰溪市统计公报),远低于浙江省平均水平(68.9%)。

兰溪的低城镇化率背后,蕴藏着房地产开发的潜力,近几年不可避免地吸引了外来开发商的注意。

外来房企进入,搅乱了一池春水

近几年来,不只是杭州宁波等城市地价大幅上涨,嘉兴绍兴等地级市也让开发商高攀不起,压力“山大”。开发商们不得不下沉到四五线市场,寻觅机会。

从2017年开始,不少房企相中了兰溪这座小城。

兰溪城区典型出让地块信息表

 

2017年12月,保亿以141%的溢价率竞得育才学校西侧地块,楼面价6025元/㎡,问鼎兰溪“地王”。

蜜月期很短暂,高光时刻并未停留太久。随后的2年时间里,周边陆续出让了5宗宅地,地价一路走低。2019年出让的3宗地块,皆以底价成交,地价相比高点已经跌去一半。

保亿郡兰府沙盘

保亿项目上市后,一路磕磕碰碰。在“地王光环”笼罩下,项目规划了不少大户型(约142方),实际去化非常缓慢。

项目曾推出一批精装房源,价格到过1.3万元/㎡,发现卖不动后改毛坯销售,并下调了价格。

 

金华论坛网友讨论保亿项目

有了“前车之鉴”后,新进的房企们“学乖”了。近期新开的项目,如兰城印和溪望文化,都主打89方小三房户型,大户型配比很低。

保亿并不是菜鸟开发商,之所以在产品定位上,出现这么大的失误,想必是对兰溪当地的改善需求过于乐观。

兰溪距离金华城区约20公里,车程半小时,近几年一直在推进和金华的一体化。当地的置业顾问小陆提到,兰溪很多人会选择去金华市区买房子,或者干脆到杭州投资,在兰溪当地买房并不是第一选择。

高铁站开工,兰溪进入杭州1小时通勤圈

在兰江名邸的售楼处,研究员遇到了意向客户小王。小王一直在杭州上班,但无力负担杭州房价,老婆孩子留在了兰溪。眼看着小孩到了上学的年级,考虑在兰溪城区买套房子,安顿老婆和孩子。

兰江名邸售楼处

小王提到,兰溪即将迎来自己的高铁站,未来经建德可以直达杭州,只需要一个小时。兰溪1万左右的房价,在周边算是便宜了,不指望以后能升值多少,给老婆孩子找一个温暖的家,也是值得的。 

 

金建高铁示意图

随着基建越来越完善,兰溪肯定越来越宜居。从某种意义上来说,只要经济总量和常住人口建立新的平衡,当地人依然可以有惬意的生活。

1月7日,兰溪高铁站正式开工,建成通车后,兰溪将被纳入杭州1小时通勤圈。兰溪人有着难以割舍的“铁路情结”,这里1932年就通了铁路。高铁将打通其对外交通,并融入长三角一体化。1万元/㎡左右的房价,在环杭都市圈内无疑是有性价比的,对当地居民来说,也算是一种隐性的福利。