本文导读：

1、绍兴主城三区抱团，诸暨积极融杭

2、与杭同城，交通先行

3、县级市“飞”出千亿房企

4、土地供应充足，整体房价不高

文/住浙网研究员 张伟博

刚过去的2019年，浙江各地楼市已经出现不同行情，突如其来的疫情无疑会加剧分化。

住浙网推出“环杭楼市志”，触摸杭州周边城市的楼市冷暖。前面我们聊了兰溪、慈溪和余姚，但并非真正意义上的“临杭”城市。

本期，我们来说诸暨，看看这座由正在从“临杭”积极向“融杭”转变的城市。

诸暨城区图

绍兴主城三区抱团，诸暨积极融杭

绍兴是一个典型的块状经济体，县域和小镇经济比较发达，中心城区反而不是很突出。

很长一段时间里，绍兴只有越城一个区，直到2013年底上虞和柯桥同步设区，绍兴市才从原来的“一区五县（市）”调整为 “三区三县（市）”。

这一波操作，直接将绍兴市区的面积由362平方千米扩大到2942平方千米，城市能级得以跃升，根本出发点是为了壮大中心城区的竞争力。

诸暨区位图

由于地理位置等各方面的原因，经济实力排行第二的诸暨却一直相对独立，游离在“组织”外面。

诸暨经济实力雄厚，2019年位列“百强县”第14位，号称中国隐形富豪最多的县城之一。大唐镇的袜业、店口的五金、山下湖镇的珍珠等产业，在全国都具有举足轻重的市场份额。

数据来自绍兴统计年鉴

即便是绍兴的3个城区抱团发展了6年多，诸暨的GDP份额也几乎没有被削弱，和柯桥的差距反而缩小了一些。

诸暨让人刮目相看的是常住人口数量。从下表可看出，早在32年前，1988年诸暨的户籍人口已经突破100万（包括了农村人口），与之相比，当时杭州市区的户籍人口也不过百万出头。

历经30多年，统计口径从户籍人口变为常住人口，诸暨的增幅缓慢，并非人口流入型城市。

数字出处：绍兴统计年鉴

目前诸暨有十几家海内外上市公司，为吸纳一线城市的人才和资本，不少大公司将办公和研发部门设立在杭州和上海。

杭州作为数字经济强城、电子商务之都，拥有成熟的数字化解决方案和强大的高校资源，能够帮助诸暨的各类企业转型升级，形成优势互补，这些都是绍兴不能够提供的。本质上，柯桥和越城也在积极融杭，共同打造世界级的大湾区。

随着长三角一体化发展上升为国家战略，诸暨找到了新的抓手——“与杭同城”，一批产业园区、教育合作、大交通、产学研等项目纷纷落地。对来往两地的人来说，获得感最强的首先是交通的改善。

与杭同城，交通先行

这几年，对大家的出行改善影响最大的，非高铁莫属。杭州到诸暨的高铁，全程仅不到25分钟。相比之下，诸暨到绍兴市区则没有直达高铁，反而不如去杭州便利。

杭州至诸暨高铁班次

为打通融杭交通末端“最后一公里”，两地合作发行了杭州通·都市圈诸暨卡，实现公共服务资源共享，推动两地同城化进程。诸暨市民持卡在杭州可以享受到同城待遇，杭州市民到诸暨刷卡也可享受同样的优惠。

杭州通·都市圈诸暨卡 

2019年10月1日至2020年9月30日，诸暨至杭州的高速公路开始试行双向通行免费政策，减少两地的通勤成本。（对象为在诸暨连续缴纳基本养老保险费6个月及以上且当前为参保状态的杭州市户籍居民，全年往返累计最高不超过52次（单向104次）给予免费。）

另外，杭州第二绕城高速预计今年年底通车，这条环线以杭州为中心连接湖州、嘉兴、绍兴三个城市。虽然这条高速并不能缩短诸暨至杭州的行车时间，但可以显著改善都市圈各城市之间的互联互通。

杭州二绕

杭州至诸暨的城际铁路，距离真正开通，恐怕还需要些时日。诸暨高铁站距离市中心较近，和杭州往来方便，并不迫切需要重新新建一条城际铁路。

“融杭”既是机遇也是挑战，最终是实现共赢，还是被吸纳变成“小跟班”，仍然存在很大变数。

县级市“飞”出千亿房企

诸暨人要买房，第一个想到的肯定是祥生地产。祥生之于诸暨，有点像当年的绿城之于杭州，是品质和规模的代名词。

2016-2019年祥生在诸暨竞得宅地分布图 

祥生在诸暨的楼盘遍布各个板块，不少相近的楼盘有时还会共用一个售楼处。正所谓强龙难压地头蛇，这几年虽然有很多外来房企进入诸暨，但祥生依然保持了绝对的优势，地位短期难以被撼动。

2016-2019年房企诸暨拿地排行（来自好地大数据）

2018年，祥生成功首次跻身千亿房企行列，而同年诸暨全市商品房销售额仅约180 亿元，因此绝大多数业绩来自诸暨以外。

祥生和碧桂园很像，业绩飙升离不开三四线的前瞻布局。2015、2016年前后，祥生在低位获取了大量优质土地储备，当2017年大量房企开始向三四线城市下沉，土地价格持续飙升，祥生的土地货值大幅增加，带动业绩猛增。

祥生历年销售金额走势（克而瑞）

借着去库存的“东风”，祥生仅用了三年时间，就从百亿规模发展到了千亿，跻身国内房地产Top30行列。但进入2019年，祥生的销售增速明显放缓，开始进入平台期。

虽然诸暨培育了祥生这样的千亿房企，但当地的房地产市场较平淡，称得上是杭州周边的“洼地”。

土地供应充足，整体房价不高

2013年以来绍兴各区县出让宅地建面

2013年以来，诸暨累计出让宅地可建面积近1350万方，是各区县中供应量最大的，为同期柯桥的2倍多。

虽然诸暨的常住人口比其他区县都多，但这个供应量显然是非常充裕的。比较环杭各区县近几年的宅地出让面积，也可以得到相同的结论。

环杭各区县2013年以来宅地出让情况表

2013年以来，诸暨出让的宅地建面是环杭各区县中最大的，同时也是楼面价最低的。

诸暨充足的土地供应，和它的规划是密不可分的。诸暨旧的商业、行政和经济中心都在城东，也一直是最宜居、房价最高的板块。随着高铁站落址城西，一个新的“城西商务区”也开始蓬勃兴起。因为紧邻高铁站，城西成了诸暨融杭的第一站，各种医院、商业配套逐渐落地，诸暨人对城西的观念也慢慢改善了。

高铁站在提升诸暨区位优势的同时，进一步扩大了城市版图，催生了新的住房供应。东西双向“撕扯”之下，诸暨的房价自然越来越扁平。

诸暨和越城区房价走势对比

充足的供应是最好的房价稳定器，2011-2016年，诸暨房价逐年缓慢下跌，直到2017年才开始反弹，和浙江多数城市基本同步。但和越城区相比，诸暨的反弹力度明显小，房价差距被进一步拉大了。越城作为绍兴主城核心区，对资金的吸纳能力远非诸暨可比。

这几年诸暨的确在“融杭”上做了很多功课，两城之间的交往也更为便利了，但真正从杭州外溢到诸暨的投资需求依然非常有限。杭州周边的海宁、德清、柯桥、临安等等，距离杭州都比诸暨要近，对投资客的吸引力显然也更大。

恒大悦珑府沙盘

实际上，除了高铁站周边吸引了一些投资客，诸暨楼市依然是一个内生性市场，楼市完全依赖当地的购买力。祥生城东某盘的置业顾问提到，诸暨本地买房的大部分是自住的，2019年以来诸暨的拆迁力度越来越小，来自拆迁户购买力少了很多，到了下半年市场热度明显下降了。

虽然 “融杭”动作频频，但在多数购房者眼中诸暨仍然是座典型的县城，并未给予多余的溢价。只要市场依然以本地需求为主，接下去诸暨的房价大概率会保持平稳，上涨或下跌的空间都不会太大。