嵊州逆攻:人口持续流出,天量推地谁在撑场面?

本文导读:

1、经济指标偏弱,人口持续流出

2、房价长期低位,2019年成交量“腰斩”

3、土地供应过剩,房企拿地谨慎

4、两条高铁的交汇点,仍可期待

文/住浙网研究员 张伟博 

刚过去的2019年,浙江各地楼市已经出现不同行情,突如其来的疫情加剧了分化。

住浙网推出的“环杭楼市志”系列报道,触摸杭州周边城市的楼市冷暖。前面聊了余姚、慈溪、诸暨等经济强县(市),今天来说说嵊州。

一句话总结,嵊州是人口流出型城市、且楼市长期供大于求。在中心城市日益强大的人口“虹吸”下,嵊州的表现有一定代表性。

嵊州城区

经济指标偏弱,人口持续流出

嵊州山清水秀环境优美,素有“东南山水越为最、越地风光剡领先”的美誉。作为越乡文化的杰出代表,嵊州也是全国第二大戏曲——越剧的发源地。

谈到嵊州,人们首先联想到的,除了越剧,便是领带。嵊州是全球最大的领带生产加工和批发出口基地,拥有领带生产企业2000余家,年产领带3亿多条,约占全国90%、世界60%。(数据来自嵊州政府网站)

总体来说,不论是领带还是厨具贴牌生产,嵊州的几个支柱产业并不具备很高的附加值,能够带动的上下游产业链也有限。

数据来自绍兴市统计局

嵊州的各项经济指标,处于绍兴市下游水平,2018年人均GDP(80965元)列各区县末尾,且低于全省平均水平(98643元)。

低于平均线的经济,意味着对人口的吸附能力弱,人口流出压力较大。2018年末嵊州常住人口69.4万,小于同期户籍人口(72.6万),人口呈现净流出状态。

数据来自绍兴统计年鉴

2018年,嵊州户籍人口迁入1764人,迁出4097人,净迁出2333人。近10年迁出人口总体稳定,但迁入人口不断减少,2012年后户籍人口开始持续净迁出。

近几年,随着杭州、宁波等周边大城市放松落户限制,嵊州户籍人口迁出趋势很可能会进一步加大。

小学生在校人数是人口结构的重要指标,能反映年轻人口潜力和背后的家庭基数。数据显示,2018年嵊州市小学生在校人数较2000年少了2万多人,降幅超40%。

数据来自绍兴统计年鉴 

所以,嵊州是一个典型的人口流出且年龄结构老化的城市,楼市真实需求处于萎缩的状态。

房价长期低位,2019年成交量“腰斩”

数据显示,2019年嵊州共成交商品住宅约82万方,同比下降45%。由于当地对商品房备案价有严格控制,成交均价仅小幅下跌了1%左右,但部分滞销盘促销力度较大。

嵊州新建商品住宅成交量价走势

过去5年,浙江大部分地区房价出现明显上涨,价格翻倍的也不在少数,但嵊州房价一直在8000-8500元/㎡徘徊,几乎没怎么涨。放眼整个浙江,房价低于1万元/㎡的县城,早已屈指可数。

在棚改、货币化安置等因素带动下,2018年嵊州楼市成交量同比大涨近7成,带动房价小幅向上突破,但后劲不足,随之而来的是2019年市场萎缩,量价齐跌。

土地供应过剩,房企拿地谨慎

嵊州房价之所以低,不仅是因为需求端偏弱,也和土地供应量偏大有关。过去5年,嵊州市累计出让宅地可建面积超1000万方,同期商品住宅成交面积不到500万方,长期供大于求。

来自好地大数据

2019年出让面积更是达到了338万方的“天量”,是同期商品住宅成交面积的4倍。原本已经走弱的市场,很难消化如此大的土地供应量,2019年的这波推地潮背后“疑点重重”。

2019年,嵊州累计成功出让56宗宅地,其中真正被外来房企竞得的只有5宗,其他大部分都被当地类城投公司底价竞得。这部分土地,是否会引进开发商共同开发,还是“左手倒右手”,避免流拍尴尬,仍未可知。

2019年嵊州宅地成交情况

已经入驻嵊州的房企并不少,碧桂园、恒大、绿地、融信、新城等都在嵊州开发,但他们持续深耕的意愿要打个问号。

假如这部分土地转化成商品房上市,高库存有压垮市场的风险,研究员判断:部分地块很可能会“回炉”,择机重新出让。

两条高铁的交汇点,仍可期待

我们不能因为一个城市房价低,而否定它的价值。嵊州位于杭州、宁波、温州、金义四大都市圈的十字交叉点上,区位价值较高。

未来几年,嵊州的交通短板将被补齐,目前杭绍台高铁、甬金铁路均已开工在建,届时基本上一个小时便可到达省内主要城市。

这也是各大房企看好嵊州的主要逻辑。

嵊州交通规划

甬金铁路为客货兼顾的双线铁路,实现了世界小商品之都(义乌)与世界第一大港(宁波舟山港)的互连互通,为嵊州的工业和旅游发展创造了有利条件。

和大多数县城一样,高铁站也会成为嵊州楼市的一大卖点,从无到有总是让人期待。但高铁不是万能的灵药,最终是否能带动当地产业发展,促进人口回流,亦或是加速人口流出,仍然是未知数。