文/住浙网研究员  杨丽琼

“学区房“房产圈永远绕不开的话题，它是楼市中的常青树，也是年轻的爸爸妈妈们头疼却又绕不开的购置计划。

“我打算明年置换一套好一点大的学区房，要开始做准备了。“一位宝宝在满月的妈妈已经在开始筹备买学区房了。

“孩子的小学总算是搞定了，接下来是初中，我已经早就在关注优质初中的学区房了。“孩子才刚上一年级，爸妈已经在焦虑他的小升初了。尤其是公民同招、全民摇号，民办初中100%摇号，能不能进全凭运气。

幼升小、小升初，既是孩子们之间的较量，更是一次家庭集体智慧、策略选择的综合较量。只能说当家长好难。

笔者认为有三种学区是家长们的可以优先选择的：

1、优质的九年一贯制学校，幼升小后免了小升初的麻烦，“省心“。这也是近来九年一贯制学区房看涨的原因。

2、小学、初中的双学区房也是同样有着省心优势，尤其是那种优质组合的，比九年一贯制学校更为抢手。

3、集团化办学带来的名校分校，不同于老牌名校，分校的学区房往往是新房或者次新房，居住感更舒适。

那么，家长们该如何选择？

九年一贯制香在哪里？

所谓九年一贯制学校，就是小学和初中施行一体化的教育，小学毕业后可直升本校初中，“小升初”原则上不许择校流动，希望在本校升初中的学生也不用为上初中费尽心思。其最大的特点是“稳“和”贯“。

“稳”。相比“6+3”中小学模式，九年一贯制从教育规律上来说更为稳定，能有效衔接中小学教育资源，有利于教育均衡发展，这也是国家近年来大力推行九年一贯制学校的主要原因，同时，它也是教育改革的大势所趋。

另外，从小学五六年级到初中一二年级，许多娃会进入青春“叛逆期”，面临新环境、新人际关系等问题，外加上小升初的课程有一定阶段性跨越，需要一定适应期。九年一贯制学校在这点上省心。

“贯”。九年都就读同一个学校，老师更方便针对每个学生、规划建立个性化的档案和教育方式，连贯学生的成长。

但同时九年一贯制学校也有一定劣势。虽然升初中不用担心，有保底。但是九年一贯制原则上不允许初中再择校，比如想再摇民办初中就比较难。也同时丧失了一个对新环境适应能力的锻炼机会，减少了结交和认识另一波新朋友的机会。

但对于家长来说，“一劳九年逸”的优势太明显，优质的九年制学校成为了家长们的心头好，对应的学区房价格上涨也是意料之中。

比如保俶塔实验学校，东至环城西路—莫干山路，西至宝石山山脚下，北至浙大西溪校区，南至天目山路，一大片都是。覆盖的小区以“老破小”为主，间或有几个次新小区，如启真名苑、黄龙雅苑。

因为涉及小区众多，保小学区房的成交一直比较活跃，成交量在西湖区学区房中位居首位，而今年比去年成交量更大。据相关人员介绍，保小的学区房中以40-50方的两室小户型房源最为吃香，价格也最贵，有的甚至涨了1万，有的更是涨到了7万出头。

（数据来源：好找房）

如金祝新村近1月成交均价为70900元/㎡，6月成交均价为74719元/㎡，最高成交价超过了8万；友谊新村近1月成交均价为67870元/㎡，挂牌价则超过了7.6万；黄龙雅苑、桃园新村、胜利新村、启真名苑的挂牌均价均为7万元/㎡以上。

安吉路实验学校的学区范围不大，主要在戒坛、安吉、环西、灯芯巷部分，包括西子铭苑、昌化新村、安吉路小区、桃花河新村、武林桥河下、武林路小区等，基本都是老小区，只有西子铭苑房龄较短。据相关人员统计，今年这个区域的学区房成交量有所下降，但签约均价上涨较多，其中武林路小区涨幅达43.8%。

安吉路实验学校的学区房主要有武林路小区、昌化新村、桃花河新村、西子铭苑以及安吉路，挂牌均价也基本在6万+和7万+，如下表所示。

（数据来源：好找房）

江南实验学校的学区范围是江南大道以南、北塘河以北、风情大道以西区域。包括瑞立中央花城、欣盛·东方郡、江南豪园、钱塘春晓、温馨人家、新州花苑等，以2000年以后的次新房为主，如下表所示。

（数据来源：好找房）

其中欣盛·东方郡离学校最近，涨幅最高，近1月成交均价为55240元/㎡，6月成交均价为52639元/㎡，而温馨人家、江南豪园、钱塘春晓这些小区的大户型，基本在4万-4.5万之间。

 文海实验学校，作为下沙唯一一所知名的九年一贯制学校，文海实验学校表现一直比较稳定，而且生源有很大一部分来自于下沙的老师和医生子女，整体素质较高。文海实验学校的学区范围是1号大街以东、德胜东路以南、之江东路以西、6号大街以北，包括和达城、金沙学府、桑达公寓、景冉佳园、保利江语海等，经适房较多。文海学区房价格在3万-4万之间，小户型250万以内就能买到，性价比较高，比较适合预算有限的家长。

（数据来源：好找房）

  除了这些“腰部力量”的九年一贯制学校，也涌现出了一批新势力的九年一贯制学校，如华师大杭州附校。华东师范大学附属杭州学校是去年开始正式招生的一所九年制学校，当年正是因为引进了华师大附校，名不见经传的蓝孔雀板块才广为人知。

 华师大附校（小学部）对应的学区范围在汽车北站一带，主要包括融信·学院府、融信·蓝孔雀、雍荣华庭、新城·金玺钰府、汀澜府、景致公寓、化纤新村等，以次新房为主。加上地铁和公园的助力，华师大附小的学区房上涨明显，如融信学院府，成交价在6.5万以上。

（数据来源：好找房）

双优组合风险小，价格高

目前，杭州小学入学看户籍，按“住、户一致”优先原则录取，初中入学则是先看学籍，所以优小+优中的学区房，就比别家只有户籍的孩子赢在了起跑线上。

优质公办初中+优质公办小学的老牌组合风险小，既稳定又能让孩子有更多接触新环境的机会。也难怪出现过十万＋的天价学区房。笔者整理了杭州老牌的双优组合，如下：

学军小学求智校区/文三街小学/文一街小学+杭州市第十三中学

学军小学学区范围：东芝马塍路24、26、28、29、30、31、32、33、34、35号，南至文三路，西至保俶路，北至文二路。

学军小学的学区房房龄普遍在30年以上，均价基本在8万+，不少超过9万甚至10万。虽然的单价较高但是好在面积都不大，所以总价低，在二手房市场还是比较受欢迎的。如文二新村、求智弄、西溪河东、下宁巷、崇文公寓、中大文锦苑、求智社区、日晖新村-西区。

文三街小学的学区范围：1．东至莫干山路，南至武林巷—马塍路—武林巷，西至保俶北路，北至文三路；2．马塍路以东的邮电新村、沈塘新村；3．“世贸丽晶城”住宅区。其学区房如恒升花苑、上宁新村、文三新村、马塍路8号小区、马塍路11号小区、马塍路13号小区、武林门新村、世贸丽晶城、沈塘新村，成交均价也在8万左右。如下表所示：

文一街小学学区范围1.东至莫干山路，南至文二路，西至教工路，北至余杭塘河。不含“金都·城市芯宇”住宅区；2.马塍路以东的日晖新村、建工新村住宅区。学区房含建工新村、日晖新村、德雅花园、溪畔花园、河缸桥、华海园、白荡海人家、石灰桥社区、梅苑阁小区、兴财名都苑、华立金顶苑、西溪公寓、西溪河下、石灰桥新村、瑞琪公寓。相比较价格稍低一点，均价在5-6万间。日晖新村、石灰桥新村等面积较小的户型，单价相对高一些。如下表所示：

胜利新城小学+北师大附属杭州中学

胜利新城小学的学区范围为紫阳街道所辖的海潮社区（秋涛路以东）、凤凰社区（姚江路以北），学区房主要有信达滨江壹品、康都紫轩、望江府、融创大家·侯潮府、金隅学府、钱江御府、闻潮尚庭，基本属于高端住宅，均价在8万以上，滨江壹号、钱江御府、侯潮府等高端住宅已超过十万。

采一采二+采荷中学

采荷第一小学的学区包括洁莲社区、红菱社区（红菱邨）、芙蓉社区、双菱社区、人民社区；采荷二小的学区包括照社区、商教苑社区、荷花塘社区、青荷苑社区、新凯苑社区、绿茗社区、红菱社区（青莼邨、玉荷邨）。

这一带的二手房年份较长，基本都是2000年以前的“老破小”，总价门槛185万，主流总价在300-350万不等，如观音塘小区、夕照新村、采荷洁莲，300万上下能够入手。不过采荷一小/二小现在的落户时间需要提前2.5-3年

求是星洲小学+翠苑中学文华校区

求是星洲小学学区范围：东至古墩路，南至文二西路，西至紫金港河，北至余杭塘河。学区房主要有高教新村、阳光地带花园、紫林公寓、嘉南公寓、桂花城，价格为5万—6万+。

集团化分校或是潜力股

2020年5月，随着《杭州市教育局关于做好2020年义务教育学校招生入学工作的通知》的发布，杭州正式进入“公民同招”时代。而在教育新政下，学区房无疑变得更“香”了。但与此同时，近几年在杭州的市场上，比起传统名校对应的老房子，市场上也掀起了对于居住品质感与名校头衔兼备的新房的追捧。

那些有着名校头衔的学校，一般为集团化办学后的分校，与本部有着共享的师资和资源，很有可能为新势力。尤其是这些学校往往建在新兴产业集聚区。产业带来的人才集聚效应，连带牛娃们成就潜力学校，很有可能在几年内成就学区内的学校。

例如，北京程序员子女们多数住的回龙观小区，这里的昌平二中，硬是被大家考成了名校。新区块的名校分校确实最可能成为这样的黑马。

杭州近年来互联网产业迅速发展，多数从其他城市转战杭州、成为企业骨干力量的爸爸妈妈、准爸爸妈妈们，必然会把目光放在工作附近的好学校分校上，那这些生源质量，也逐渐带动学校的名气发展。这几年被火热讨论过的学军紫金港小学+紫金港中学，以及竞舟二小+十五中崇德，也是越来越被看好。

如学军小学紫金港校区，是名校学军小学分校，紫金港中学也是保俶塔实验学校的一个分校。

竞舟二小是杭州市求是教育集团连锁化办学过程中开办的第一所学校。

虽然学区是硬需求，但是在选择学校以及学区房的同时也要根据具体情况来，包括家庭综合实力、工作单位、孩子意愿等等、那些名校固然吸引人，但潜力学校也不见得不适合孩子成长。