核心提要：

1、快销：快是一种基于能力的选择

2、拿地：大牌地产商的杭州土地攻略

3、预测：业内人士如何看后市？

文/住浙网 李永生 舒旭飞

2013年，杭州楼市发生了太多的变化，地王频现，土地出让创新高，天量库存压顶……最显著的变化莫过于两点：一，外来房企潮涌杭州，并对本土开发商造成冲击；二，快销售、高周转成为杭州楼市主旋律。

新形势下杭州楼市明年将如何走？新面孔将带给杭州什么？本土房企如何应对外来房企冲击？今年业绩大涨的标杆房企，如何持续深耕杭州？明年杭州有哪些利好和值得关注的区域？

面对以上种种话题，12月26日，以“预测和对策”为主题的第一届住浙好地年会在黄龙饭店钻石宫隆重举行。在会上，标杆房企、新进房企和本土房企做了精彩的对话。

本次年会盛况极隆，250余位嘉宾参与会，万科南都总经理刘肖、龙湖杭州公司总经理袁春、滨江集团副总经理朱立东、德信集团常务副总裁费忠敏等杭州业界大佬，做地单位、开发商老总、投资高管、营销精英，以及专家、学者、金融机构和媒体等各界人士与会。

会议上还发布了住浙网、好地网联袂精心制作的2013杭州楼市专题片《围城杭州》和杭州楼市奥运金榜，好地研究院主管方晓泉做了2014年土地预测报告，著名房产专家丁建刚做了2014楼市预测报告。

1，快销：快是一种基于能力的选择

快销售、高周转是今年杭州楼市的主旋律，13年开盘速度最快的楼盘前十名，平均开盘时间只需要8个月，相比2012年的21个月，足足快了13个月。杭州开盘速度最快的楼盘，甚至只需要五个月。

“快是一种基于能力的选择。”万科南都总经理刘肖表示，“快”首先是一种选择，万科在三堡的项目，请了美国建筑设计大师斯特恩来设计，“万科想在杭州留下一个经典的建筑”。因此，这个项目不会选择快，明年不会面市。

万科南都总经理刘肖、龙湖杭州总经理袁春在互动沙龙环节发言

今年龙湖的两个楼盘龙湖春江彼岸和龙湖名景台从拿地到开盘分别只用了8.5和8个月，作为杭州快销的代表之一，龙湖杭州公司总经理袁春认为，“速度”跟公司的决策体系有关，龙湖区域公司通常在拿地的时候，就会跟集团达成共识，定好开盘时间，“接下去各项工作推进就会比较顺利”。

面对越来越快的开发节奏，滨江集团掌门人戚金兴公开表示，滨江也要具备快速能力，因此在今年提出两个突破：营销突破和速度突破。朱立东告诉与会嘉宾，今年6月拿地，滨江集团在钱江世纪城的楼盘金色江南，明年3月份就将具备销售条件，“届时是否开盘，还有看当时的市场形势”。

在快速开发上，德信是本土房企中另一个积极的跟进者，德信去年8月27日在祥符拿的德信晓宸项目，今年8月10日开盘，间隔不到一年。德信常务副总裁费忠敏表示，德信一直在研究龙湖、中海等公司的先进经验，他认为，“快”不仅是一种愿望，“需要流程再造，产品标准化，以及对目标的一些取舍”。

本土房企中的另一个代表中天集团副总裁金伟成也表示，中天也一直在学习快速的能力，“希望能跟上”。

佳兆业杭州总经理肖志军则表示：“现在房企压力越来越大，保证利润的同时，加快增长速度，才能保证资金成本。”

2，拿地：大牌地产商的杭州土地攻略

万科是这两年杭州土地市场的常胜将军，面对土地市场上异常激烈的竞争，以及不断推高的地价，万科不但频频得手，而且基本上都是底价拿地、低价拿地，在获地上表现出了非同一般的能力。

对此，万科南都总经理刘肖表示，2013年万科拿地有两大策略：第一，布局城市核心区域，获得钱塘府和三堡地块两个项目，并参与华家池地块；第二，深耕原有区域，如城东和良渚。

滨江集团副总经理朱立东、德信集团常务副总裁费忠敏

“我们万科拿地还是坚持原则的，也比较淡定，一向是紧跟着城市的发展方向。”刘肖说。

龙湖进入杭州五年，今年杭州销售额可能会在60亿以上。因为储备项目有限，龙湖杭州公司总经理袁春表示，接下去将努力寻找更好更多的地块。而对于拿地区域选择，龙湖更关注主城区的机会，“主城区相对安全度高一些”。

无论销售额还是拿地额，滨江集团今年都名列前茅。“我们拿地有两个维度：第一，要确保滨江集团在杭州的市场地位；第二，希望东南西北都有项目，让喜欢滨江的业主，有更多的选择。”滨江集团副总经理表示。

作为本土房企中的实力派代表之一，德信最近几年都是杭州土地市场上的常客，今年却鲜见出现在土地拍卖场上。“今年这么多开发商涌进杭州拿地，拿地压力大，地价太高了，”德信集团常务副总裁费忠敏表示，今年杭州的土地市场，就像高架路，大家觉得快，都涌上来，结果造成交通拥堵。因此，德信作出了策略性调整，今年在温州连拿四块地，并在萧山收购了一个项目。不过，费忠敏表示，这种调整只是暂时性的，德信还是要回归杭州，“明年想在主城区拿地”。

新进者港中旅，今年在丁桥和三墩连拿两地，其杭州公司总经理彭春水在年会对话上表示，“希望明年继续在杭州拿一两块地”。同样是新进者，招商地产杭州公司总经理助理寇建强则表示，将深耕杭州，以主城区为核心，重点关注热点区域。

3，预测：业内人士如何看后市？

本届年会上，还透露出了一个重要的信息，标杆房企销售额大涨，行业集中度进一步上升。在今年杭州楼市整体销量没有大涨的情况下，大牌房企销售额大幅上升，意味着行业集中度明显上升。据住浙网统计，去年杭州销售额排名前六的公司，在杭州的市场占比不到30%，而今年已经上升至35%。

而对于杭州楼市，省内著名房产专家丁建刚做了两点预测：一、在外界因素不变的情况下，竞争会继续加剧，新盘低开将是必然趋势；二、在多方竞争之下，对购房者来说，2014年有望选到性价比更高的楼盘，但开发商利润空间会受到进一步压缩，部分项目亏损几乎成为定局。

丁建刚的观点显然部分地说到了开发商的心坎上，龙湖袁春一句话总结进行总结，“杭州市场长期来看会平稳，但短期压力大。”

滨江集团副总经理朱立东认为，“部分供应量大的板块，价格会继续下压。”

面对行业变局，万科南都总经理刘肖则闻到了机会，“明年片区聚焦、行业整合会是趋势”。万科历来擅于在行业整合中发掘并把握商机。

与会业内人士表示，这预示着明年开发商拿地将会更加谨慎和理性，而部分板块的价格战，可能会进一步打响。