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北海公园清盘打折 208套房源去化八成

马年第一降遭遇阻击 香榭里13800闪电应战

文/住浙网 李永生

率先降价后，面对周边楼盘的阻击，北海公园于2月21日闪电开盘，迅速锁定客户。据开发商德信对外公布的数据，当天去化八成，接近清盘。

自此，北海公园成为杭州楼市史上首个以亏本首开，以亏本价结案的楼盘。

北海公园是2010年10月21日拿的地，楼面价高达10047元/平方米，保守估计，成本价在1.7万/平方米以上。2012年4月首次入市时，受当时降价潮影响，北海公园中间套以低至1.28万/平方米的均价开盘，边套也只卖1.4万。

北海公园亏本清盘，板块内的其它楼盘成为首当其冲者。

北海公园套牢了谁？

闪电应战的天鸿香榭里，将售价降至1.38万/平方米，成为继北海公园之后，祥符第二个亏本价销售的楼盘。尽管楼面价低至6581元/平方米，但香榭里的拿地时间是09年6月18日，2012年底首开，中间有高达3.5年的财务费用。因此，该盘的实际成本，估计在1.5万/平方米以上。

阳光郡成为另一个被深套的楼盘。该盘是2010年3月拿的地，楼面价10210元/平方米，比北海公园还高。粗略估算，该盘的成本价应该在1.6万/平方米以上。值得注意的是，该盘可售建筑面积高达26.3万方，自2011年9月底首次开盘，至今只卖了不到500套房源，只去化了五分之一的体量。

其它楼盘相对幸运一些。

北海公园的兄弟楼盘德信晓宸，去年8月10日首开，数度加推数度热销，在1.8-1.95万/平方米的高位上，去化了近430套房源，超过一半。因为该盘成本价只有1.3万左右，因此，面对市场变幻，后续房源尽可从容。相较而言，拿地时间和成本价几乎相同的方正御星，因为比晓宸晚开了4个月，如今就被动得多。

宝嘉誉峰、耀翔悦尚这两个计划3月份面市的新盘，虽然在上市前夕遭遇板块价格战袭击，非常被动。不过，这两个楼盘，成本价只有1.4-1.5万/平方米左右，如果北海公园降价后的1.58万/平方米，是市场接受的有效价格，那么，这两个楼盘至少不至于亏本……

按当前的市场，价格战由祥符迅速向其它板块蔓延，几乎毫无悬念。随着价格战的行进，祥符板块之外，将出现更多的被套者。

2013年，杭州土地出让创下历史纪录。尽管没有出现07年雅戈尔杭商院（御西湖项目）、杭一棉（大河宸章项目）面粉贵过面包那样激进的一幕，但去年出让的不少地块，开发商都是零利润拿地。这些地块几乎没有任何抗风险能力，市场一向下波动，立马面临亏损的尴尬境地。

继08下半年09年初、2012年春季之后，杭州楼市正在经历的第三波降价潮，将再一次深刻地教育这个市场上的从业者，楼市可能暴利，也可能亏本。而在一个越来越竞争充分的市场，房子的定价将回归正常的“市场定价法”，市场成为开发商定价的主要依据。

祥符板块项目一览表

（成本估算构成：建安按3500；财务成本截止开盘日，按每年10%；税费按售价10%）