文／住浙网研究员 华静 

这一次，围绕着有房无房、社保年限的排序、博弈，“奥数题”比1月份的还要难。 

这两天，购房人唐锋（化名）快崩溃了：为了拆亚运村的“盲盒”，他说读高考数学都没有这么投入过。 

刚刚，杭州壹号院的333方平层也“周五见”。这下，对于社保巨子们又要推倒重新来过了。 

红盘潮下，万众瞩目的亚运村给城中出了一道巨大、难度顶格的“奥数题”。 

PART 1 

周三，绿城亚运村项目桂冠东方939套房源率先领证，限价47000元/㎡。从户型分布来看，高层面积约110-294方共计759套，超高层面积约119-197方共计180套。 

刚刚，绿城桂冠东方的第二张预售证也如约而至，二区1-13幢，共计906套房源。

其中，高层面积约68-176㎡共834套，超高层面积约165-171㎡共72套。

惊喜接二连三！久候多时的杭州壹号院“周五见”：最后80套，333方的大平层登场，精装均价48100元/㎡。这是属于富人们的狂欢。

杭州壹号院楼幢分布图

至截稿时，“亚运村三子”三缺一，就等万科日耀之城了。想要摇亚运村万科这一子的，还得再等等。

换言之，亚运村的4400余套房源，将一次性“梭哈”，你只有一次摇号机会！如果不是社保巨子，恐怕连摇号的机会都没有。 

而壹号院更“恐怖”：仅仅80套房源，意味着有800组登记就会触发“社保排序摇号”，考虑到延宕的开盘其实做了最好的营销和蓄客，以及全城最丰厚的摇号红利，会出现一个奇观吗：清一色的社保顶格！第一名和最后一名的社保年限，是完全一样的！ 

Q1: 我心心念念壹号院的大平层，资金早就准备好了，我社保12年，建议报名吗？

 很可惜，你万事俱备，只欠社保的东风。如研究员前面分析，壹号院的牌面是，没有杭州社保顶格（从2006年1月起不间断），很可能连入围的资格都没有。为了梦想，你当然可以试试看。但12年的社保，建议考虑观品大户型，或者丹枫四季。 

Q2: “亚运三子”正面交锋怎么选？ 

目前,桂冠东方、日耀之城、亚奥城三个项目都未有实体样板房开放，对购房者而言，基本上要靠盲摇+拆盲盒。 

那么，盲摇之下“三兄弟”到底该怎么选？不妨先来看看三盘各自的指标及优缺点分析。 

绿城桂冠东方 

绿城桂冠东方为杭州亚运会赛事运动员1号村地块。项目共规划了37幢高层，含6幢超高层，面积段约100-220㎡，其中98-129㎡为三房、135-197㎡为四房、198-217㎡为五房户型，总房源套数约2700套，项目需规划配建一所幼儿园。 

首张预售证领出的是项目一区1-8幢，四区5、7-10幢，共939套，建面约110-220㎡，精装均价约47000元/㎡，小户型套均起步在465万左右。 

冻资门槛首套为150万，二套300万，全款520万，其中65周岁以上报名客户需一次性付款。登记时间为8月14日至16日。 

户型分布：从户型分布不难看出130方以下的房源，占比在52%左右，总价可控制在600万以内，是三盘中门槛较低的。 

户型图如下： 

项目优势： 

1． 属性较为纯粹，是三个项目中唯一的纯住宅项目，居住体验相对较好。

2.三个项目中房源数量最多的一个，占亚运村总房源的60%，约2700余套，入选概率更高。

3.绿城品牌，市场认可度与保值性高。

4.起步户型较小，准入门槛较低。 

项目劣势： 

1. 离地铁较远。

2. 位于整个亚运村项目东北角，北面的几排住宅也许会受噪音影响 

万科日耀之城 

万科日耀之城则处在运动员村2号商住地块之上。总体量约11.7万㎡，包含了住宅、商业、写字楼等不同业态。南侧商业部分规划了1幢超甲级写字楼、4幢独立办公楼、滨水街区商业沿岸的滨水休闲带，地块东侧有一个24班小学。 

日耀之城拥有10幢住宅，约744套房源，是三个亚运村项目中住宅体量最小的一个。 

沿河的6幢滨水景观住宅是一个组团，起步户型144㎡；非沿河的4幢都心华宅是一个组团，户型面积在105-144㎡。按照4.7万元/㎡的价格计算（按公示为准），小户型套均起步门槛约在493万左右。

户型分布：从户型分布来看，130方以下房源占比在总房源数30%左右，多数房源集中在140－150平。 

户型图如下： 

项目优势： 

1.项目整体滨河而建，水景美宅。

2.“三兄弟”中唯一不需要在亚运会期间提供住宿的项目，新房属性更为纯粹。

3. 一字排开，南向采光很好。 

项目劣势： 

1.体量较小，居住氛围相对较差。

2.在三盘中位置相对较差，更靠近交轨，噪音较大。 

华润亚奥城 

华润亚奥城项目位于技术官员村地块，占地约13.6万方，总建筑面积约74万方，由12幢高层住宅、5幢挑高行馆、5幢沿河平层、一幢超高层、一幢地标写字楼、一幢星级酒店组成。 

作为亚运三村中业态最丰富，且是唯一的地铁上盖项目（地铁6号线亚运村站上盖），项目的商业也是一大卖点，极有可能引进仅次于万象城的万象天地。另外，滨水公园地标，博物馆、音乐馆、图书馆等城市配套一应俱全。 

可售房源大约942套，户型面积约120㎡-185㎡，包括约125㎡的三房，约145㎡、165㎡、约185㎡的四房。小户型套均起步门槛在580万左右。 

户型分布：其中约125方房源为274套，约145方房源为492套，约165方房源为124套，约185方房源为52套 

户型图如下： 

项目优势： 

1.三个项目中唯一的地铁上盖，且自带“地标性商业”（10万㎡购物中心和2万㎡的商业街），配套优势最佳。 

2. 毗邻人才公寓内部小学、幼儿园，与小学一街之隔。 

是三盘配套最好的楼盘，也是3个项目中距离钱塘江最近的TOD项目，配套优势这个是首选。 

项目劣势： 

1. 项目起步户型较大，准入门槛较高。 

总体来说三个项目各有千秋，均衡来看，华润亚奥城配套最为强势，但奈何门槛稍高。绿城桂冠东方推盘量大，入围概率更高。万科在三个项目中看似稍弱，但也有滨河景观、商业配套等优势。

借用网友的一句话：别比来比去了，买得起就上，摇到哪个都得偷着乐。 

Q3 : 亚运村是“社保巨子”的专享吗？多少年社保是准入门槛？ 

由于亚运村实在太热，已有传言称，亚运村的报名群内有超过四成购房者都是社保满10年的“巨子”。 

这样的门槛，高得令人生畏，这意味着哪怕手握房票，社保年限较低的购房者极有可能连摇号资格都摸不着，成为这场狂欢中的陪跑气氛组。 

昨天，研究员向绿城桂的置业顾问咨询，其表示这两日来咨询的购房者的确很多，社保年限高的老杭州也不少，但对该组数据的真实性，由于内部暂时并未有统计，他也不能下论断。但理论上来说，肯定是社保年限越长的机会越大。 

按照桂冠东方首批预售证939套房源人才15%，无房30%倾斜，有房55%计算，人才，无房，有房的房源套数分别约为：141套，282套，516套。 

在1:10的比例下，无房肯定满格，有房户多半也会满，若人才也按照满格计算。 

有房或30周岁以下单身的摇中比例大致可以这样计算： 

516/（（1410-141）＋（2820-282）＋5160）＝5.75% 

无房户概率＝10%+5.75%=15.75%，约为有房户/30周岁以下单身的2.7倍。 

人才的摇中概率＝10%＋10%＋5.75%＝25.75%，约为有房户/30周岁以下单身的4.4倍。 

从数据中就不难发现，人才、无房户还是在这场摇号中占据绝对的主动权。但由于1:10的摇号比例红线，三类人群预计都逃不开“拼社保”这一关。 

若按照社保年限分类，研究员判断以下三类人群的摇中概率如下： 

13年以上的“社保巨子”：由于社保顶格是15年，所以13年以上的优势还是比较大的，不论是人才、无房或有房预计入围概率都较大。按照资金门槛来说，华润亚奥城门槛较高，可能竞争压力稍小。 

8-13年的“社保中子”：可以一试，但能否入围认为需要打个问号，就摇号入围几率判断个人认为是无房>人才>有房。因此建议，这些房票要么等桂冠东方的后2张预售证，要么去396套的星翠澜庭，至少那边摇号机会更大 

在人才这一栏之中，不少高新人才年纪都不小了，社保年限这个指标可能会卷起来。个人认为无房户入围概率是最大的，毕竟35周岁左右在杭州还无房的优质房票基数可能不大，这个社保门槛绝大多数群体极有可能是有房的改善家庭，所以在有房这一栏竞争会相当激烈，入围概率偏小。 

8年以下的“社保小微”：人才或无房家庭还可以勉强一试，有房的/30周岁以下的单身，基本退出这场竞争。 

30周岁以下的单身在由于工作年限问题基本达不到这个门槛，至于有房的改善家庭摇号机会基本被社保中子或社保巨子抢占了。 

Q4:“亚运三子”哪个入围概率更大？ 

从概率学的角度来说，约2700套的桂冠东方看似稳稳的幸福，但将分3张预售证领证后，若是分开登记，平均下来，三盘相差无几，而对于购房者而已则是“幸福五选一”。 

就绿城项目而言，由于房源位置差异，三张证也会出现一定分化，大家的摇号策略，可以根据这一要素多做考量。 

Q5:放弃 “亚运三子”，去摇星翠澜庭及滨江观品机会会更大吗？ 

不一定，但竞争压力可能会比亚运三子小，6-10年的社保中子们可重点关注。 

从限价来看，除了星翠澜庭为4.5万元/㎡外，其他项目限价都在4. 7万元/㎡；从户型来看，星翠澜庭为108-139㎡，滨江观品为188-233㎡，绿城桂冠东方为110-200㎡，万科日曜之城为105-144㎡，华润亚奥城123㎡-183㎡。 

综上观品由于起步户型较大，基本是独一档，综合上次红盘期12.14%的中签率看，没有达到限售范围，预算充足的购房者可以试试，加上壹号院、丹枫四季等的分流，买到概率会高些。

星翠澜庭和亚运村三子几乎为同一起跑线， 价格门槛也相差无几，在亚运村三子分流之下，星翠澜庭购买到的机率可能会升高。 

Part2 

热闹的不止钱江世纪城，同为“宇宙中心”的未来科技城，也将是一场乱斗。 

除了率先领证的中梁沐宸院和富力中心外，金成·祥新汀云上府也于昨晚领出预售证，据传天空之城及众安蒲荷云邸也在来的路上了。

虽然硝烟味没有奥体那么浓，但几大未来科技城核心盘一同来袭，瞄准未科的购房者恐与奔向奥体的购房者一样，面临“五选一”的幸福烦恼。

需要注意的是，此前中梁沐宸院及天空之城是官方盖戳的热点红盘，有“无房户”、“高层次人才”才能摇号的硬指标，预计竞争稍小。

中梁沐宸院 

项目位置：余杭区文一西路与运溪路交汇处

总户数：1935户(含公租房160户)

户型：98-139㎡

精装限价：3.45万元/㎡（含精装3500元/㎡）

容积率：2.2

交付时间：2023年7月 

中梁沐宸院地处未来科技城核心，距离在建的地铁3号线文一西路地铁站仅400米，周边配套齐全。 

去年中梁沐宸院首开推出794套房源，中签率高达30%，在红盘撞车情况下，预计摇中几率比较大 

此次，推出楼栋为3-5#、7-9#、11#12#、15-21#、25#，共978套房源，主力户型区间约98-139㎡，精装限价3.45万/㎡。本次推盘后，项目收官。 

富力中心

项目位置：余杭区文一西路与舒心路交叉口

总户数：1104户

项目户型：127-144㎡

精装限价：3.45万元/㎡

容积率：4.5

交付时间：2022年12月 

富力中心属于地铁五号线葛巷站上盖，加上五星级酒店、甲级写字楼等设施，配套优势较强。不过相较于其他项目，容积率较高，加上商业部分体量较大，可能居住氛围较弱。 

本次首开南区1#2#3#4#，共计258套房源，户型建面约127-139-144㎡，精装均价3.45万/㎡。冻资要求为首套120万，其他240万。 

金成祥新汀云上府

项目位置：杭州市余杭区爱橙街与高桥畈路交叉口

总户数：554户

户型：98-139㎡

精装限价：36100元/㎡

容积率：2.2

交付时间：待定 

金成汀云上府本次首开4幢高层，分别3#6#7#10#，套数共计268套。主力户型建面约99-113-131方，精装限价3.61万/平，主力总价约350-480万。 

虽然项目体量不大，但本次没有一次清盘，由于后续有机会，或许购房者会转而投入清盘项目也不一定，预计摇号入围概率较大。 

与中梁沐宸院仅相隔300米，几乎同享配套。但在均价上略高一些，这一点和精装配置等有一定关系。 汀云上府精装为4000元/㎡，中梁沐宸院为3500元/㎡ 。 

云泓之城 

项目位置：余杭区余杭塘路与荆长大道交汇处

总户数：约2200户

户型：高层100-140㎡，叠墅160-200㎡

精装价格：39620.25元/㎡（三期）

容积率：1.7

交付时间：2023年9月 

云泓之城既天空之城，是未来科技城板块当之无愧的明星盘，此前曾斩获万人摇的佳绩，作为同富力中心一样的tod项目，加之产业办公、商业、住宅、文化中心、体育中心等复合业态的“新型未来社区”概念。哪怕有人群限定，预计摇号竞争指数也不会小。 

约1004套房源待加推，有高层、叠墅两种产品。待推出的高层户型建面约97-138㎡；叠墅户型建面约160-220㎡。叠墅项目准入门槛较高，预计将一次性“梭哈”。 

面对这史无前例的红盘大撞车，“后新政时代”下的社保巨子、小微们该如何选择？有房和无房如何保证自己手中房票的中签率，住浙网特制了长图，供你参考。