文/住浙网 艾维

五连降就这么来了。

从4月开始，二手成交量连续缩量。8月杭州二手房成交了6633套，环比下滑7.4%，同比去年8月的6688套，微降0.88%。也折射出，七八两个月确实是传统淡季。

8月住宅网签均价28178元/㎡，环比7月28128元/㎡微涨0.2%，同比上浮2.0%

数据来源：杭州贝壳研究院

PART 1

虽然淡季，申花仍是为数不多的亮眼：表现在板块内次新三强馥香园、星瓒颂锦府、杭曜置地成交移居前列，馥香园更是以均价62337元/㎡领跑TOP20。

贝壳杭州研究院数据显示，杭曜置地中心、星瓒颂锦府分别以20套、17套位列前4，考虑到头两名江湘云庐 （安置房）、星汇城（临安超级大盘）的特殊性，如果算杭九区的商品房，这2个盘才是领跑者。

更难得的是，申花这三强的输出已经持续了半年多，你方唱罢我登场，彼此之间并不“卷”，前浪并没有被后浪拍在沙滩上。

在大多数人印象中，造纸厂三兄弟的“一哥”应该是星瓒颂锦府，该小区从1月份预交付后，3个月不到的时间内就“狂卖”100多套房子，和量价高企的馥香园成为申花板块的弄潮儿。申花不少二手中介靠这两个盘完成了今年KPI。

最晚交付的“三弟”杭曜置地中心要比“二哥”星瓒颂锦府更猛，这是很多人没想到的。在市场看来，蛋糕就那么大，“韭菜”被星瓒颂锦割得差不多了，而且交付口碑星瓒颂锦要更好，它不霸榜谁会相信啊？至少得消化、沉淀一段时间。

最晚领出大证的杭曜置地中心迅速“直道超车”。从4月开始，杭曜置地中心单月成交量40+，开始了一波对星瓒颂锦府的“4连超”。

杭曜置地中心实景图  住浙网 摄

杭州贝壳研究院数据显示，7月份，杭曜置地中心以23套的网签量跻身杭州八区（不含临安、富阳）成交量TOP1，而星瓒颂锦府的网签量12套。8月份，同样是杭曜置地中心多成交了3套。

同时，馥香园不断地兑现摇号红利。8月贝壳数据显示，有一套7楼的建面196方房源（带2个车位）以1750万元成交，刨去车位后成交价8.42万元/㎡，房东赚大发了。还有一套6楼的277方房源（带3个车位），以总价2350万元成交。

馥香园+杭曜置地中心+星瓒颂锦府的组合还会持续发力，加上揽云锦绣里刚刚成交了179方（总价1210万元），2025年霸榜的申花始终是赢家。

PART 2

钱二出现了第一套成交单价10万元+的二手房，一些业主奔走相告。

上周二，潮映万象轩一套面积约208㎡的房源成交，总价2250万元带三个车位，如果车位按50万/个扣除掉，折合单价将将10.1万元/㎡。

不管怎么讲，10.1万vs9.8万，在量级上是有区别的。如果成交属实，潮映万象轩给钱二打了一针强心针。毕竟，此前钱二东的几个项目都没做到，就连天澜海岸的瞰江465方头排也只冲到了9万+。

潮映双子星实景图  图源网络

钱二需要这样的强心针。到目前为止，板块内有10个盘已经交付，交付套数4300套。

以上8个楼盘的挂牌情况：

观翠揽月轩：挂牌房源124套，挂牌均价80468元/㎡；

潮观揽月轩：挂牌房源49套，挂牌均价82785元/㎡；

栖江揽月轩：挂牌房源57套，挂牌均价76365元/㎡；

江华玺云：挂牌房源58套，挂牌均价82479元/㎡；

天澜海岸：挂牌房源71套，挂牌均价82487元/㎡；

江月望云：挂牌房源55套，挂牌均价80109元/㎡；

天澜美境：挂牌房源20套，挂牌均价69104元/㎡；

芝澜月华轩：挂牌房源28套，挂牌均价8.5万/㎡+

“钱二次新行情不能叫冰火两重天，准确说是冰的多，火的少”，板块内的中介表示，“很多利息亏进去不说，本金也亏了不少”。

天澜海岸实景图

有点遗憾的是，截止到今天中午，潮映万象轩这套房源还没网签（有时会有滞后），于是微信上泛起猜疑的声音。研究员认为，以潮映双子星（潮映万象轩和潮映华岸府）的优越位置，加上滨江造的产品力，匹配好一点的户型，10万+并不让人惊讶。

王力先生有一句名言——例不十，法不立。意思是，个案不具有太大说服力，在没有足够多的成交样本之前，下何种结论都有点武断。不妨，让子弹再飞一会儿。

PART 3

杭州贝壳研究院的8月单盘成交TOP20榜单，研究员发现，排第2位的星汇城成交单价已不到1万元/㎡，仅仅9000元/㎡出头（个别房源成交价有做低）。典型的以价换量。

星汇城实景图

星汇城目前的挂牌价大约在1万-1.2万元/㎡，已经跌到了7年前的水平，比起西区组团1.3万元/㎡的新房均价，难逃破发。部分投资客面临着“浮亏”，极端点的光房价就亏了几十万，还不算资金成本。

星汇城不到1万元/㎡的成交价，又让临安的新房销售雪上加霜。新房卖不动，在“房地联动”机制下又影响了推地，最终变成了另类“内卷”。临安在二手房契税上可以做些倾斜了。