编者按：

白露刚过，天气转凉。跟天气一起变凉的，还有楼市。

数据支撑着这个判断：杭州二手房连续5个月成交量下滑，有的学区房半年内降价四成；交付3个月的申花豪宅乏人问津；法拍喜忧参半，既有流拍的，也有在起拍价翻倍的情况下成交。

和杭州类似的，还有宁波、绍兴、嘉兴等地的楼市，新房去化走不动，启动了分销，加装包和车位开始有优惠，房价还可打折。

之前，住浙网去诸暨楼市做了一番调查，今天来看甬江边的市场如何分化。

文/住浙网研究员 徐创

对于宁波楼市来说，可能没有“金九银十”了。

市区的住宅新房和杭州的二手房一样，走出了一条持续下降的曲线——

刚刚过去的8月，宁波市区住宅一共成交了4665套，环比降幅10%，是自四月份以来的第四次下降，甚至低于拥有春节假期的2月份。

相应的，成交金额也一路下滑，约116亿的成绩仅仅高于2月份。

1-8月宁波新房、杭州二手房成交量走势

如此量价齐跌的态势，让宁波楼市走向了分岔的十字路口。

一、超级豪宅不愁卖？

在杭州的这波红盘潮中，给人印象最深的是杭州壹号院收官的82套房源。

想要买到这千万级的房子，除高层次人才外，无房家庭和普通家庭只有顶着社保的“天花板”才能入围摇号。

最终中签率仅有3.3%，是唯一一个摇号限售的楼盘。曾经，我们认为千万级豪宅只是曲高和寡的存在。但如今回过头发现，高端改善或许也会“买房难”。

在宁波也存在这样的现象。江山万里明湖悦府，位于宁波东部新城，整盘规划了18幢高层和小高层，起步户型约180方。

江山万里明湖悦府沙盘图

按照45000元/平米的均价计算，再加上不菲的加装包（加装包是宁波楼市的现象），一套房子妥妥地接近千万元总价。就是这样千万级的房子，每次加推中签率都很低，首开时仅有10%。

研究员在售楼处了解到，前期推出的房源均已售罄，整个项目仅剩下52套约440方大户型待售。“最终的价格还没确定，但预计在2500万左右”。

如此昂贵的价格，置业顾问却表示不愁卖，“基本不用蓄客，我们也没有大规模的宣传推广。”

江山万里的广告语有点霸气

在案场，有位购房者前来了解项目情况，是一名家住220方大平层的改善置换客户。在她的心目中选择只有两个，要么是东钱湖旁的低密大宅，要么明湖悦府的440方大平层。

摆在富人面前的机会如此之少，也难怪江山万里明湖悦府在当下的行情中，仍然是个香饽饽。

同样的情况也发生在江东核心区的一楼盘，项目8月18日首开了三幢楼。在市场不容乐观的当下，154套房源，最终中签率仍有30.6%，当天售罄。

有意思的是，首开户型150-297方，率先抢完的竟是22套297方户型。

二、去化难的项目越来越多

与此同时，越来越多的项目有了去化上的苦恼。

海曙段塘板块的春江悦，是建发房产落地宁波首个项目，地段、配套均可圈可点。项目刚于9月5日首开，但据了解，当天184套房源并没有全部售罄。

建发春江悦示范区实景

这还是在有优惠的情况下！

根据一张海报信息显示，春江悦首开钜惠1000元/方，认筹享最高8万优惠，多重优惠最高21万元。(以上优惠仅限开盘当天成功认购且购买升级装使用)

首开就优惠，多少有点出人意料，要知道向东直线约850米的绿城交投晓风印月，去年首开曾创下“三分钟售罄”的神话。

一些曾经炙手可热的板块，有了转冷的趋势。例如坐拥宁波奥体中心的姚江新城，是和杭州奥体一样的网红板块。

但最近板块中的网红盘姚江晴雨居然没有抢光。据了解，姚江晴雨最新一次加推中签率仅有26.1%，但当选房结束后，仍有10套低楼层房源未售。

这导致姚江新城中断了近3年的“日光”记录。

偏远一些的板块更是无人问津：例如位于宁波绕城高速外的姜山板块，滨辰府最近一次摇号的登记人数居然是零，奉化万达广场隔壁的凤麓和鸣府，最近一次加推同样是零登记。

要知道这两个盘，前几次的认购和去化情况都还不错。我们来做个对比：

虽然零登记不代表一个意向客户都没有，但这180度大转弯，让人猝不及防。

“推盘的时机很重要”，一名楼盘的销售人员说，典型的例子就是滨涛府，位于文创港板块，今年1月首开480套，4月加推176套，赶在新政加码前将所有的656套房源悉数推出。

目前，项目已经成功售罄，反观同板块的楼盘，如今要靠高佣金分销走量了。

三、成交一套，给六千元佣金

是的，宁波市场一卖不动，就要靠分销。

已有楼盘开始全民营销了，无需带看，成交就给6000元的佣金。一位业内人士说道：“一旦开始启动全民经纪人，就说明去化成问题了。”

各大置业顾问和中介在购房群、朋友圈活跃起来，用高佣金、免费带看等字眼，尽最大可能吸引客户。

实在走不了量的板块，开始打出优惠牌。例如在房价上优惠三五个点，或者在车位上优惠，又或者是推出特价房源。

究其原因，新政的杀伤力很大。过去一年时间，宁波楼市新政加码了4次。虽然一开始并未“刹车”，但随着政策层层加码，最终显示出了威力。

例如限购区的扩大，直接套牢了像方桥这样的投资板块。投资客撤场，楼市陷入冰冻；除了五区内普通购房限售2年之外，拆迁户购房限售5年，又挤出了一部分投资需求......

通过和置业顾问的沟通发现，贷款收紧同样对宁波的新房成交影响很大。一方面银行放贷慢，拉长了整个商品房的交易周期；另一方面二手房交易周期也变长了，改善客群无法及时获取资金用以置换，直接损失了这一类客群。

政策高压之下，除了个别红盘外，宁波楼市或将持续低迷。一些典型板块的众生相，住浙网将持续带来报道。