文/住浙网研究员 徐创

二手房，正在走下神坛！九月份成交不到3800套，创下了近19个月来的新低。而十月开局持续遇冷，黄金周期间二手房仅成交了53套，创下近6年新低！刚过去的这一周，市区二手房共签约314套，环比下降了41%。

降价潮也随之而来！10月6日，曾经的“硬通货”文鼎苑一套136方房源以约6万元/㎡的单价成交，“网红盘”西溪公馆的成交跌破4万/㎡。

在如此冰冻的行情中，从来不是成交主流的二手酒店式公寓有了逆袭的势头。

一、酒店式公寓成交占比在提高

根据好找房数据显示，9月份的杭州市区二手房签约套数TOP10中，酒店式公寓占据了前8席，住宅小区只排到了8-9名。

其中，排名榜首的飞鸟客商务中心位于未来科技城，第二的E30中心公寓位于三墩。此外，位于临平区东湖新城的万宝城、位于萧山区钱江世纪城的新世界翡郦中心、钱塘区的保利湾天地等等都榜上有名，形成了全市区无差别火热的既视感。

其实，在成交前十榜单上出现酒店式公寓的名字并不稀奇，总有个别项目会成为香饽饽，但如此多的酒店式公寓上榜，有些反常。 

酒店式公寓对住宅地位的撼动，从今年4月就开始了。

4月份，是自3月二手房创下今年成交量新高以来的首次下降，O纪元和未来之光在当月的TOP10 中位列2、3位。

在此之后，酒店式公寓出现的频次就越来越高了——5、6月份均有2个酒店式公寓项目在榜，7月份有3个在榜。到了8月，这个数字又增加到5个，9月更是有8个之多。

图源好找房

更宏观的数据，自3月份开始，酒店式公寓的月成交占比逐月递增，特别是在8月份迎来了跳跃式的增长。

那么这些迹象是否真的表明酒店式公寓的成交活跃度在上升，迎来一波行情呢？

二、二手公寓真的迎来春天？

就成交量头部的几个项目来看，如飞鸟客商务中心，在5月份的时候共成交了25套，此后几个月的成交量多集中在20套左右。9月虽然身处成交榜首，有着27套的成绩，但相较以前增长仍然很有限。

另外，排在2、3位的E30中心公寓和钱塘ONE，也都和上月相对持平，没有出现大幅的波动。“酒店式公寓的成交还是比较稳定的，不会像住宅、学区房那样受到政策太多的影响，”业内人士介绍道。

钱塘ONE实景图

因此，此番酒店式公寓集体冒头，不是自己有多优秀，而是对手“拉胯”。毕竟整体二手房市场萎靡，特别是住宅市场一路下行。由此，酒店式公寓就显得很“出挑”了。

在这种情况下，成交只有十几套的新青年广场、万宝城也能上榜，放在以前是想都不敢想的。由此，明面上看酒店式公寓就显得很“出挑”了。

万宝城实景图

不过，确实有个别酒店式公寓变得香了起来。例如榜单中的万宝城，6-8月总共才成交了10套，到了9月一个月的成交量就超过了过去三个月。

在跑盘过程中，几家二手房门店都表示以前一星期都没一组看房客户，现在一星期能有个2-3组。

在过去，大家谈“寓”色变，大部分人的建议都是“谨慎”、“不划算”，特别是二手公寓，买入就相当于是做了“接盘侠”。

酒店式公寓的突然走俏，或与8.5楼市新政的限购加码有关。社保年限的增加等导致部分购房者一夜之间失去房票。

10月9日，杭州又发布新政，本科以上学历才能落户。如此一来，那些失去房票的人想要落脚杭州只能退而求其次，选择公寓。

一位中介就介绍说，他手上的一位客户，是刚毕业不久的新杭州人，拿着家里攒的七十几万首付款到处看房。但是新政突发，刚落户的他一下子没了购房资格，在做了几番权衡后，决定入手二手酒店式公寓，不用等交付，价格也相对低一些。

除此之外，像万宝城这样的项目也占据着地利，所在的东湖新城新房中签率低，而且本身公寓新房产品就不多，万宝城便成为了替代品。

三、接手二手公寓需谨慎

但这并不意味着，酒店式公寓可以随意买。对于酒店式公寓来说，租金回报率是很重要的。回报率高的，房东不见得愿意拿出来卖，除非是实在着急用钱。

因此，接手那些抛售的公寓，极有可能是接了一个坑。而且交易过程中产生的税费也比普通住宅高得多，契税、个税、增值税之外还有土地增值税，无论是接手还是脱手，都会产生较大的阻力。

除此之外， 酒店式公寓不能落户、不能落户、没学区、商用水电等问题都为人诟病，接手二手公寓需要谨慎。

链接一下旧文》》10年来，杭州没有跑赢CPI的楼盘