文/住浙网 艾维
在吃瓜群众眼里，曾写就“6万人摇”辉煌的西溪公馆由于投资客纷纷抛盘，形成“踩踏”，画了一条清晰的降价曲线，从交付之初的5万+跌到现在的4万+，更有甚有，还出现了单价低至3.25万/㎡的成交纪录。
据好找房数据显示，西溪公馆一套169.7㎡房源近日售出，总价550万元，折合单价还不到3.25万/㎡。这是小区交付以来的成交价新低，应该也是未来科技城核心区次新二手房的新低了。
下坠速度这么快！要知道，去年5月西溪公馆959套住宅，可是吸引了近6万人摇，创下杭州历年的摇号人数之最。随着新政层层加码，这个纪录恐怕“前无古人，后无来者”。
就在昨天，西溪公馆听曲苑一套9楼的114方户型（带车位）以610万成交，车位算30万/个，去除后成交价约5.08万/㎡
强心针有木有！
西溪公馆乃至未科眼下的二手房市场行情到底怎么样，住浙网研究员为你实地打探。
PART 1
在我爱我家西溪风情店和荆长大道上的链家门店，一提到那套不到3.25万/㎡成交的169方房源，中介像商量好了似的，异口同声地说：
“那个是把价格做低了！”
在他们的介绍中，西溪公馆二手房实际成交价从没低过4万/㎡的，可偏偏，来自于网签的数据并不认可。
上周（10月18日-24日），杭州九区成交第一位的小区是远洋西溪公馆，成交了3套，均价38000元/㎡。
好找房上，西溪公馆最近30天签约均价37590元/㎡，这是用网签数据来说话。好找房的数据还透露，眼下挂牌房源有226套，考虑到网签滞后，加上一些房东改了主意，真实数字应该没有那么多。
相较于网签，二手房还有另外一套话语体系，就是各大中介。研究员从我爱我家和贝壳APP上看到，西溪公馆没有挂牌单位低于4万/㎡的房源。
这两天的跑盘中，遇到的我爱我家、贝壳的不止一位中介讲：西溪公馆目前真实的成交均价在4.3万左右，这是买卖双方反复试探、博弈后，达成的心理均衡价。之所以出现38000元/㎡的均价，很可能是由于某一两套房源价格被做低的原因。
昨天，链家的一位凌姓中介告诉我，就在前一晚，西溪公馆听曲苑一套9楼的114方户型（带车位）以610万成交，车位算30万元，去除后成交价约5.08万/㎡。这套房卖得较高，主要是楼层和朝向的因素拉动的。
所以，眼下西溪公馆有3个价格体系：一个是中介的4.3万/㎡，一个是吃瓜群众的3万+，还有一个是房东希望看到的5万+，也就是挂牌均价5.45万/㎡
投资回报率很高了，即便按照38000元/㎡来算，跟新房的毛坯均价28000元/㎡，也有1万/方的摇号红利。按一年半的投资时间，按每年6个点的财务成本来算，回报率相当不错了。
如果，远洋西溪公馆二手房跌到3.3万元/㎡以内，投资客这一年多基本白干了。所以，在4万元/㎡这一带买卖双方形成“拉锯”和“紧平衡”，是有其原因的。
PART 2
据介绍，西溪公馆10月份的真实成交在15套左右，好找房数据显示，过去30天成交量为8套，考虑到二手房贷款放款缓慢，导致网签滞后，这个落差是客观存在的。
眼下，整个未来科技城二手房行情“入冬”，寒意阵阵。即便带看量和成交量下跌，西溪公馆仍是未科的流量担当。
我爱我家西溪风情店
在我爱我家的平台上，上周除了西溪公馆之外，未来科技城只有印月台、合景天峻、未名府（大户型）共3套二手房成交，“三兄弟”阳光城未来悦、中南樾府、东原印未来成绩挂零。
和西溪公馆交付年份差不多的未来科技城“三兄弟”，只能说房东的企图心更重，挂牌价也就更高，这点从好找房里可以看出端倪：
其中，阳光城未来悦挂牌房源74套，挂牌均价77702元/㎡，最新一套房源成交数据停留在7月14日（89.75㎡、总价320万），二手房已超3个月零成交。
中南樾府，挂牌房源70套，挂牌均价74765元/㎡，最新一套房源成交数据停留在9月17日（129.29㎡、总价600万），二手房1个半月零成交。
东原印未来，挂牌房源75套，挂牌均价83535元/㎡，最新一套房源成交数据停留在8月30日（138.6㎡、总价600万），二手房近2个月零成交。
西溪公馆实景图
同样是次新二手房，西溪公馆的卖家身段更低，因为挂牌量大，涵盖从60方至169方的户型，可挑选余地更大一些。加上交付时的状态保持得不错，园区中绿化层次丰富，满目葱茏，给人以较高的印象分。
PART 3
在溪水园区内，除了带看的中介，研究员看到，生意最好的是装修公司。有不少房子正在装修，进去看了下，有的在包阳台，有的是要多隔出一个房间。向中介了解，房东觉得成交价离自己尚远，干脆不卖了，改售为租。
摄于西溪公馆听曲苑
从链家这里了解到，目前在挂的听曲苑5幢一套一楼东边套，114方三房两卫，如果改造成4个房间，虽然楼层低，每个月估计能租到6000块。如果是5楼以上的，能轻松租到8000元。而且，链家旗下的自如平台愿意跟房东签长租，连简装费都由自如负担了。
链家数据显示，截止到10月31日，西溪公馆的租赁房源已经超过了330套。这里面大部分是投资客，因为二手房行情达不到预期，转售为租。
另一方面，未来科技城的租赁市场整体比较火。这一带由于有阿里巴巴西溪园区，有梦想小镇和西溪首座等办公场所，每年杭州新来人才中，相当部分是落户在未科，尤其是大学毕业生扎堆。聚橙路以西的生活氛围略单调一些，而在荆长大道、余杭塘路这一带，光综合体就有3个，龙湖天街、银泰西溪店的人气尤其旺。
看到还能通过出租顶一阵，房东保有美好的愿景，希望熬过这轮二手房行情下行期，等来春暖花开房价上去了再卖。
PART 4
西溪公馆炫目的“6万人摇”，放大了卖方对于“接盘侠”的预期，等到秋风一起，才发现想等的人短期内是不会来了。
买涨不买跌，是人性使然。而“三大冲击”使得杭州二手房短期内会蜂拥而出。一个就是以西溪公馆、杨柳郡四期为代表的“摇号红利盘”，投资客占的比例过高，一旦交付就会形成“踩踏”，二手房价被钉在地板上。
其二是学区房的光环正慢慢被卸下，大量的“准学区房”或民转公形成的新晋学区房抓紧挂牌，抬高了供应量。即便是头部学区房，近期文鼎苑的成交单价多在7万+，崇文公馆法拍流拍，即便单价仅6.7万元/㎡，也不那么香了。
还有一个是房地产税的影响力不可小觑。如果所在杭州被列入试点，手握多套房产并且空置着的业主，肯定会有反应。体现在二手房市场，就会出现一波挂牌的“高潮”。
目前，杭州九区（临安除外）的二手房挂牌量已经超过15.7万套，这个数字还会继续增加。查询杭州市二手房交易监管服务平台，委托经纪挂牌房源杭州十区住宅一共有21.4万套，不过，要考虑到其中或有重复挂牌。
被房贷压得喘不过气来的业主，不要幻想“用时间换空间”，如果你还算幸运，房子已经交付且不限售，抓紧变现；而拥有多套房子的，尽量早做打算，优化资产结构。